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Asesoramos a inversores que adquieren inmuebles en cesión de remate en Lugo y defendemos al ejecutado cuando su vivienda se cede a un tercero. Operamos ante los Juzgados de Primera Instancia y la Audiencia Provincial de Lugo. Due diligence previa, formalización, planificación fiscal (ITP, AJD, plusvalía e IRPF) y gestión del lanzamiento.
La cesión de remate es la facultad que la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (LEC) otorga al adjudicatario de una subasta judicial para que, antes de pagar el precio y de que se otorgue el testimonio del decreto de adjudicación, ceda ese derecho a un tercero. El cesionario ocupa entonces la posición del adjudicatario y se convierte en el titular del inmueble subastado.
La regulación está repartida en dos preceptos:
En la práctica, la cesión de remate funciona como un instrumento jurídico que separa quién puja en la subasta electrónica del Portal de Subastas del BOE (arts. 668 a 671 LEC) y quién termina inscrito en el Registro de la Propiedad como dueño. El adjudicatario inicial actúa como cedente; el comprador final, como cesionario.
Esa separación tiene consecuencias relevantes en plazos, fiscalidad y registro, y exige un control jurídico estricto. Es una operación útil para inversores profesionales pero delicada para el ejecutado, que ve cómo un tercero ajeno a la subasta acaba quedándose con su inmueble.
La cesión de remate es la herramienta habitual del inversor que opera en subastas judiciales sin necesidad de aparecer como postor en el Portal de Subastas. Tres bloques de trabajo concentran el grueso del riesgo.
El procedimiento sigue el iter regulado en los artículos 668 a 671 LEC y se integra con la subasta electrónica del Portal de Subastas del BOE. Estas son las cinco fases en las que interviene la cesión de remate.
Atendemos operaciones de cesión de remate sobre inmuebles ubicados en Lugo. Combinamos conocimiento técnico de la LEC con visibilidad del mercado inmobiliario local: juzgados competentes, Audiencia Provincial, perfiles habituales de cedentes (bancos y fondos) y tipo de stock más frecuente en cada partido judicial.
Una parte significativa del mercado de cesiones de remate gira en torno a las carteras inmobiliarias de bancos y fondos que adquieren créditos hipotecarios fallidos y ejecutan las garantías. Cuando esas entidades se adjudican el inmueble en subasta, suelen ceder el remate a un comprador final. Estas son las cuatro variables que decidimos antes de firmar.
El estudio de viabilidad lo realizamos sobre la documentación facilitada por la entidad cedente: certificación registral, autos del procedimiento, decreto de aprobación del remate y, cuando es posible, informe técnico del inmueble.
Que el inmueble se haya cedido a un tercero no cierra la puerta a la defensa del ejecutado. La cesión es una operación entre rematante y cesionario que se desarrolla dentro del procedimiento de ejecución y, por tanto, sigue sometida a las garantías procesales y materiales de la LEC.
Primera valoración técnica del expediente, tanto si es inversor que va a adquirir como si es el ejecutado al que se le cede el inmueble. Atención directa del letrado titular.
La fiscalidad de la cesión de remate suele decidir si la operación es rentable o no para el inversor. Hay que mirar tres tributos en la parte del cesionario y dos en la del cedente. Planificamos la operación con simulación fiscal antes de firmar.
1. ITP, o IVA más AJD. La regla general es que la adjudicación en subasta judicial tributa por ITP por el precio de remate (art. 7 TRLITPAJD), al tipo que fije la comunidad autónoma (en Andalucía el general es el 7%). Si el cedente es sujeto pasivo del IVA que vende afectando a su actividad, puede salir de ITP y entrar en IVA más AJD con posibilidad de inversión del sujeto pasivo.
2. Plusvalía municipal (IIVTNU). El cesionario, como adquirente, no es el sujeto pasivo en transmisiones onerosas salvo pacto. Conviene revisar quién la asume en el convenio de cesión.
3. IBI y deuda comunitaria. Las cuotas pendientes de los últimos años no prescritas y el IBI atrasado lastran el coste real de la operación.
1. IRPF o Impuesto de Sociedades. Si el cedente es persona física, la diferencia entre precio de adjudicación y precio de cesión tributa como ganancia patrimonial en la base del ahorro. Si es sociedad, va al resultado del ejercicio.
2. Plusvalía municipal. Cuando existe transmisión onerosa, el cedente transmitente responde en principio del IIVTNU.
Cuando procede, ajustamos en el convenio de cesión el reparto contractual de cargas tributarias entre cedente y cesionario para evitar conflictos posteriores.
El SERP de «cesión de remate» está dominado por plataformas inmobiliarias, comparadores de subastas y blogs financieros. Faltan despachos jurídicos especializados que controlen toda la operación, desde la due diligence registral hasta el lanzamiento del ocupante.
Francisco Orozco lleva personalmente este tipo de operaciones para inversores y particulares. La intervención técnica del despacho cubre todo el ciclo:
Despacho con sede en Ronda (Málaga). Atención remota en toda España: la mayoría de las subastas son electrónicas y los expedientes se gestionan telemáticamente con los Juzgados de Primera Instancia y de lo Mercantil.
Es la facultad que la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil reconoce al adjudicatario de una subasta judicial para ceder su derecho a un tercero antes del pago del precio y del otorgamiento del testimonio del decreto de adjudicación. Está regulada en los arts. 647.3 y 670.3 LEC. El cesionario pasa a ocupar la posición del adjudicatario en el procedimiento y termina inscrito como propietario en el Registro de la Propiedad.
El plazo es esencial. La cesión debe formalizarse antes del otorgamiento del testimonio del decreto de adjudicación a nombre del adjudicatario inicial, dentro de los plazos del art. 670.3 LEC. Una vez expedido el testimonio a favor del rematante, la operación ya no es una cesión de remate sino una compraventa entre particulares, con un coste fiscal significativamente superior.
El cedente es el adjudicatario del remate en la subasta, es decir, quien pujó y fue declarado mejor postor por el Letrado de la Administración de Justicia. El cesionario es el tercero a quien se transmite ese derecho de adjudicación y que finalmente paga el precio de remate y se inscribe como propietario.
No como cesión de remate. Una vez inscrito el inmueble a nombre del adjudicatario, cualquier transmisión posterior es una compraventa civil ordinaria, sujeta a ITP o IVA según el caso, con costes fiscales y registrales superiores. Por eso el control de los plazos es la pieza más sensible de toda la operación.
El cesionario es el adjudicatario a efectos del procedimiento y, una vez obtenido el testimonio del decreto, puede instar directamente al juzgado la entrega de la posesión y, en su caso, el lanzamiento del ocupante por la vía del art. 675 LEC. La eventual controversia económica entre cedente y cesionario se resuelve aparte conforme al convenio que ambos firmaron.
Sí, pero conviene huir de los modelos genéricos. El convenio de cesión debe identificar el procedimiento de ejecución, el lote subastado, el precio de remate, el precio de cesión, el reparto de gastos fiscales y registrales, los plazos de pago y los pactos para el supuesto de incumplimiento. Lo redactamos a medida del expediente.
Como regla general, ITP por el precio de remate al tipo que fije la comunidad autónoma. Cuando el cedente es sujeto pasivo del IVA que actúa en el ejercicio de su actividad, puede entrar IVA más AJD, con posibilidad de inversión del sujeto pasivo. Adicionalmente, el cesionario soporta las cuotas de comunidad de los últimos años no prescritas, el IBI pendiente y las cargas urbanísticas existentes.
Sí, mientras el procedimiento de ejecución hipotecaria esté abierto. El art. 695 LEC permite la oposición por causas tasadas: existencia de cláusulas abusivas en el préstamo (vencimiento anticipado, intereses moratorios, gastos), error en el cálculo de la cantidad reclamada o pluspetición. La declaración judicial de abusividad puede llevar al sobreseimiento total o parcial de la ejecución incluso tras la subasta.
Sí. La Ley 1/2013 y sus prórrogas posteriores permiten suspender el lanzamiento de la vivienda habitual en supuestos de vulnerabilidad económica y social acreditada. La suspensión opera frente al adjudicatario inicial y también frente al cesionario, porque el procedimiento es el mismo. La solicitud debe presentarse antes de la fecha fijada para el lanzamiento con la documentación que acredita la vulnerabilidad.
Son operaciones distintas. La cesión de crédito hipotecario es la venta del préstamo fallido del banco original a un fondo, antes o durante la ejecución. La cesión de remate es la transmisión del derecho del adjudicatario tras la subasta. Ambas pueden encadenarse (el fondo que compró el crédito ejecuta, se adjudica el inmueble y después cede el remate), pero su régimen jurídico, fiscal y de defensa del deudor es diferente.
Si es inversor, analizamos la subasta, redactamos el convenio y formalizamos la cesión. Si es el ejecutado, valoramos la oposición ex art. 695 LEC y la estrategia de defensa de la vivienda. Atención directa del letrado titular.
Asesoramiento en cesión de remate en toda España. Operamos ante los Juzgados de Primera Instancia y Audiencias Provinciales locales. Cada provincia tiene su página específica con la información del partido judicial y el mercado inmobiliario.
