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Asesoramos a inversores que adquieren inmuebles mediante cesión de remate y defendemos al ejecutado cuando su vivienda se cede a un tercero. Due diligence previa, formalización ante notario, planificación fiscal (ITP, AJD, plusvalía e IRPF) y gestión del lanzamiento. Bufete con sede en Ronda (Málaga), Francisco Orozco, colegiado en el ICA Málaga, atención en toda España.
La cesión de remate es la facultad que la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (LEC) otorga al adjudicatario de una subasta judicial para que, antes de pagar el precio y de que se otorgue el testimonio del decreto de adjudicación, ceda ese derecho a un tercero. El cesionario ocupa entonces la posición del adjudicatario y se convierte en el titular del inmueble subastado.
La regulación está repartida en dos preceptos:
En la práctica, la cesión de remate funciona como un instrumento jurídico que separa quién puja en la subasta electrónica del Portal de Subastas del BOE (arts. 668 a 671 LEC) y quién termina inscrito en el Registro de la Propiedad como dueño. El adjudicatario inicial actúa como cedente; el comprador final, como cesionario.
Esa separación tiene consecuencias relevantes en plazos, fiscalidad y registro, y exige un control jurídico estricto. Es una operación útil para inversores profesionales pero delicada para el ejecutado, que ve cómo un tercero ajeno a la subasta acaba quedándose con su inmueble.
La cesión de remate es la herramienta habitual del inversor que opera en subastas judiciales sin necesidad de aparecer como postor en el Portal de Subastas. Tres bloques de trabajo concentran el grueso del riesgo.
Antes de pujar revisamos certificación de cargas registral, situación posesoria del inmueble (ocupantes, arrendatarios, precaristas), deuda con la comunidad de propietarios, IBI pendiente, situación urbanística y existencia de cargas no canceladas. Es el filtro que decide si la cesión vale la pena o no.
Redactamos el convenio entre cedente y cesionario y supervisamos su elevación ante el Letrado de la Administración de Justicia dentro del plazo legal del art. 670.3 LEC, con el ingreso del precio de remate por cuenta del cesionario y la solicitud del testimonio del decreto de adjudicación a nombre del cesionario.
Cargas anteriores no canceladas, ocupantes resistentes al lanzamiento, vicios ocultos, deuda comunitaria de los últimos años, plazos perdidos para la cesión, errores en la identificación registral. Anticiparlos en la due diligence evita litigios posteriores que erosionan el margen de la inversión.
El procedimiento sigue el iter regulado en los artículos 668 a 671 LEC y se integra con la subasta electrónica del Portal de Subastas del BOE. Estas son las cinco fases en las que interviene la cesión de remate.
La subasta se desarrolla en el Portal de Subastas dependiente de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, conforme al art. 648 LEC. El postor (futuro cedente) consigna el depósito exigido (normalmente el 5% del valor de tasación) e introduce sus pujas telemáticamente.
Cerrada la subasta y aprobado el remate por el Letrado de la Administración de Justicia, el adjudicatario dispone del plazo legal para consignar la diferencia hasta el precio de remate. En ese momento la cesión es operativa.
Cedente y cesionario comparecen ante el Letrado de la Administración de Justicia, documentan la cesión y el cesionario consigna el precio. Sin esa comparecencia formal y el pago efectivo la cesión carece de eficacia en el procedimiento.
El Letrado expide el testimonio del decreto a favor del cesionario, que es el título inscribible (art. 674 LEC). Con ese testimonio se accede al Registro de la Propiedad para inscribir la titularidad y cancelar las cargas posteriores al asiento de la ejecución.
Para tomar posesión del inmueble el cesionario solicita la entrega y, si está ocupado, el lanzamiento por la vía del art. 675 LEC. Aquí es donde el inversor sin due diligence posesoria adecuada se encuentra con retrasos de meses.
Una parte significativa del mercado de cesiones de remate gira en torno a las carteras inmobiliarias de bancos y fondos que adquieren créditos hipotecarios fallidos y ejecutan las garantías. Cuando esas entidades se adjudican el inmueble en subasta, suelen ceder el remate a un comprador final. Estas son las cuatro variables que decidimos antes de firmar.
Banco, sociedad gestora de activos inmobiliarios o fondo. Cada perfil tiene flexibilidades distintas en plazos, documentación y margen de negociación. Identificar al cedente real es el primer filtro de la operación.
Vacío, con propietario anterior dentro, con arrendatario, con ocupación sin título. Modifica radicalmente la valoración del activo y los plazos de rentabilización del inversor.
La subasta cancela las cargas posteriores al asiento de la ejecución, no las anteriores. Una hipoteca anterior subsiste y la asume el cesionario. Revisar la certificación de cargas registral es imprescindible.
El cedente normalmente impone sus tiempos: comparecencia ante el Letrado, pago del precio, formalización del convenio. La revisión jurídica debe encajar dentro de esos plazos para no perder la cesión.
El estudio de viabilidad lo realizamos sobre la documentación facilitada por la entidad cedente: certificación registral, autos del procedimiento, decreto de aprobación del remate y, cuando es posible, informe técnico del inmueble.
Que el inmueble se haya cedido a un tercero no cierra la puerta a la defensa del ejecutado. La cesión es una operación entre rematante y cesionario que se desarrolla dentro del procedimiento de ejecución y, por tanto, sigue sometida a las garantías procesales y materiales de la LEC.
El inmueble ya no se inscribirá a nombre del banco o fondo que lo adquirió en la subasta, sino del cesionario. Para el ejecutado, el interlocutor desde la entrega de la posesión deja de ser la entidad financiera y pasa a ser un comprador profesional. La estrategia negociadora cambia.
Mientras el procedimiento esté abierto, el ejecutado puede oponerse a la ejecución hipotecaria por cláusulas abusivas (vencimiento anticipado, intereses moratorios, comisiones) o defectos formales del título. La abusividad declarada puede sobreseer la ejecución incluso tras la cesión, según jurisprudencia consolidada del TJUE.
El lanzamiento se tramita por el art. 675 LEC. La Ley 1/2013 y sus prórrogas (vigente hasta 2028) permiten suspender el lanzamiento de vivienda habitual en supuestos de vulnerabilidad económica y social acreditada. Solicitud antes de la fecha fijada con documentación de respaldo.
Primera valoración técnica del expediente, tanto si es inversor que va a adquirir como si es el ejecutado al que se le cede el inmueble. Atención directa del letrado titular.
La fiscalidad de la cesión de remate suele decidir si la operación es rentable o no para el inversor. Hay que mirar tres tributos en la parte del cesionario y dos en la del cedente. Planificamos la operación con simulación fiscal antes de firmar.
1. ITP, o IVA más AJD. La regla general es que la adjudicación en subasta judicial tributa por ITP por el precio de remate (art. 7 TRLITPAJD), al tipo que fije la comunidad autónoma (en Andalucía el general es el 7%). Si el cedente es sujeto pasivo del IVA que vende afectando a su actividad, puede salir de ITP y entrar en IVA más AJD con posibilidad de inversión del sujeto pasivo.
2. Plusvalía municipal (IIVTNU). El cesionario, como adquirente, no es el sujeto pasivo en transmisiones onerosas salvo pacto. Conviene revisar quién la asume en el convenio de cesión.
3. IBI y deuda comunitaria. Las cuotas pendientes de los últimos años no prescritas y el IBI atrasado lastran el coste real de la operación.
1. IRPF o Impuesto de Sociedades. Si el cedente es persona física, la diferencia entre precio de adjudicación y precio de cesión tributa como ganancia patrimonial en la base del ahorro. Si es sociedad, va al resultado del ejercicio.
2. Plusvalía municipal. Cuando existe transmisión onerosa, el cedente transmitente responde en principio del IIVTNU.
Cuando procede, ajustamos en el convenio de cesión el reparto contractual de cargas tributarias entre cedente y cesionario para evitar conflictos posteriores.
El SERP de «cesión de remate» está dominado por plataformas inmobiliarias, comparadores de subastas y blogs financieros. Faltan despachos jurídicos especializados que controlen toda la operación, desde la due diligence registral hasta el lanzamiento del ocupante.
Francisco Orozco lleva personalmente este tipo de operaciones para inversores y particulares. La intervención técnica del despacho cubre todo el ciclo:
Despacho con sede en Ronda (Málaga). Atención remota en toda España: la mayoría de las subastas son electrónicas y los expedientes se gestionan telemáticamente con los Juzgados de Primera Instancia y de lo Mercantil.
Es la facultad que la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil reconoce al adjudicatario de una subasta judicial para ceder su derecho a un tercero antes del pago del precio y del otorgamiento del testimonio del decreto de adjudicación. Está regulada en los arts. 647.3 y 670.3 LEC. El cesionario pasa a ocupar la posición del adjudicatario en el procedimiento y termina inscrito como propietario en el Registro de la Propiedad.
El plazo es esencial. La cesión debe formalizarse antes del otorgamiento del testimonio del decreto de adjudicación a nombre del adjudicatario inicial, dentro de los plazos del art. 670.3 LEC. Una vez expedido el testimonio a favor del rematante, la operación ya no es una cesión de remate sino una compraventa entre particulares, con un coste fiscal significativamente superior.
El cedente es el adjudicatario del remate en la subasta, es decir, quien pujó y fue declarado mejor postor por el Letrado de la Administración de Justicia. El cesionario es el tercero a quien se transmite ese derecho de adjudicación y que finalmente paga el precio de remate y se inscribe como propietario.
No como cesión de remate. Una vez inscrito el inmueble a nombre del adjudicatario, cualquier transmisión posterior es una compraventa civil ordinaria, sujeta a ITP o IVA según el caso, con costes fiscales y registrales superiores. Por eso el control de los plazos es la pieza más sensible de toda la operación.
El cesionario es el adjudicatario a efectos del procedimiento y, una vez obtenido el testimonio del decreto, puede instar directamente al juzgado la entrega de la posesión y, en su caso, el lanzamiento del ocupante por la vía del art. 675 LEC. La eventual controversia económica entre cedente y cesionario se resuelve aparte conforme al convenio que ambos firmaron.
Sí, pero conviene huir de los modelos genéricos. El convenio de cesión debe identificar el procedimiento de ejecución, el lote subastado, el precio de remate, el precio de cesión, el reparto de gastos fiscales y registrales, los plazos de pago y los pactos para el supuesto de incumplimiento. Lo redactamos a medida del expediente.
Como regla general, ITP por el precio de remate al tipo que fije la comunidad autónoma. Cuando el cedente es sujeto pasivo del IVA que actúa en el ejercicio de su actividad, puede entrar IVA más AJD, con posibilidad de inversión del sujeto pasivo. Adicionalmente, el cesionario soporta las cuotas de comunidad de los últimos años no prescritas, el IBI pendiente y las cargas urbanísticas existentes.
Sí, mientras el procedimiento de ejecución hipotecaria esté abierto. El art. 695 LEC permite la oposición por causas tasadas: existencia de cláusulas abusivas en el préstamo (vencimiento anticipado, intereses moratorios, gastos), error en el cálculo de la cantidad reclamada o pluspetición. La declaración judicial de abusividad puede llevar al sobreseimiento total o parcial de la ejecución incluso tras la subasta.
Sí. La Ley 1/2013 y sus prórrogas posteriores permiten suspender el lanzamiento de la vivienda habitual en supuestos de vulnerabilidad económica y social acreditada. La suspensión opera frente al adjudicatario inicial y también frente al cesionario, porque el procedimiento es el mismo. La solicitud debe presentarse antes de la fecha fijada para el lanzamiento con la documentación que acredita la vulnerabilidad.
Son operaciones distintas. La cesión de crédito hipotecario es la venta del préstamo fallido del banco original a un fondo, antes o durante la ejecución. La cesión de remate es la transmisión del derecho del adjudicatario tras la subasta. Ambas pueden encadenarse (el fondo que compró el crédito ejecuta, se adjudica el inmueble y después cede el remate), pero su régimen jurídico, fiscal y de defensa del deudor es diferente.
Si es inversor, analizamos la subasta, redactamos el convenio y formalizamos la cesión. Si es el ejecutado, valoramos la oposición ex art. 695 LEC y la estrategia de defensa de la vivienda. Atención directa del letrado titular.
