09 May Incumplimiento del contrato de arras por el vendedor

Incumplimiento del contrato de arras por el vendedor: consecuencias y reclamaciones

El contrato de arras es uno de los instrumentos más habituales en las operaciones de compraventa inmobiliaria. Cuando el vendedor incumple este compromiso, el comprador dispone de mecanismos legales concretos para reclamar, pero es fundamental conocer el tipo de arras pactado y el alcance real de las obligaciones asumidas. A continuación analizamos en detalle las consecuencias del incumplimiento contrato arras vendedor y las vías de reclamación disponibles.

Nuestro equipo de abogados inmobiliarios en Málaga de Orozco & Asociados ha gestionado numerosos casos de resolución y reclamación derivados de este tipo de incidencias. La experiencia práctica confirma que el resultado depende en gran medida de la redacción concreta del contrato y de la modalidad de arras elegida.

Qué es el contrato de arras y qué tipos existen

El contrato de arras es un preacuerdo mediante el cual comprador y vendedor se comprometen a formalizar una compraventa en un plazo determinado, entregando el comprador una cantidad de dinero como señal que garantiza dicho compromiso. Aunque en el lenguaje común se utilizan de forma indistinta, el ordenamiento jurídico distingue tres modalidades con efectos muy distintos.

Arras confirmatorias (articulo 1124 del Codigo Civil)

Las arras confirmatorias sirven como prueba o anticipo del precio final. No otorgan a ninguna de las partes el derecho de desistimiento unilateral. Ante el incumplimiento contrato de arras por parte del vendedor, el comprador puede optar entre exigir el cumplimiento forzoso del contrato o instar su resolución con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, al amparo del artículo 1124 del Código Civil.

Arras penales (articulo 1152 del Codigo Civil)

Las arras penales funcionan como una cláusula penal que cuantifica anticipadamente los daños en caso de incumplimiento. El vendedor que incumple debe devolver la cantidad recibida más una indemnización adicional pactada. A diferencia de las arras penitenciales, no permiten el desistimiento libre, sino que sancionan el incumplimiento con las consecuencias económicas previstas.

Arras penitenciales (articulo 1454 del Codigo Civil)

Las arras penitenciales son las más frecuentes en la práctica inmobiliaria española. El artículo 1454 del Código Civil establece expresamente que si la operación no se formaliza por culpa del comprador, este pierde la señal entregada; si es el vendedor quien incumple, está obligado a devolver el doble de lo recibido. Esta es la modalidad que, salvo pacto expreso en contrario, aplicarán los tribunales cuando el contrato se denomine «de arras» sin mayor especificación.

El Tribunal Supremo ha consolidado la doctrina de que para que las arras sean calificadas como penitenciales es necesario que así se establezca de forma expresa en el contrato, con indicación del derecho de desistimiento de ambas partes (STS de 17 de enero de 2022, entre otras).

Causas habituales de incumplimiento por parte del vendedor

En la práctica, el incumplimiento del vendedor suele producirse por alguna de las siguientes razones:

• Recibir una oferta economicamente mas ventajosa de un tercero y pretender resolver el compromiso devolviendo únicamente el doble de la señal.
• Problemas de titularidad: el inmueble pertenece a varios copropietarios y alguno de ellos no consiente la venta.
• Cargas no canceladas: hipotecas, embargos o anotaciones que el vendedor no puede o no quiere cancelar antes de la firma ante notario.
• Expedientes urbanísticos o de disciplina que afectan al inmueble y que el vendedor no reveló al comprador.
• Fallecimiento del vendedor antes de la firma, que obliga a tramitar la herencia y puede demorar o frustrar la operación.
• Negativa sobrevenida: cambio de voluntad sin causa justificada, pretendiendo ampararse en una interpretación favorable del contrato.

Consecuencias juridicas del incumplimiento por el vendedor

Las consecuencias varían según el tipo de arras pactado, pero en todo caso el comprador cuenta con mecanismos de protección efectivos.

En arras penitenciales: derecho a recibir el doble

Esta es la consecuencia más conocida y directamente aplicable: el vendedor incumplidor debe devolver al comprador el doble de la cantidad recibida en concepto de arras. Si el comprador entregó 20.000 euros como señal, el vendedor deberá abonar 40.000 euros. Esta cantidad opera como indemnización tasada y el comprador no necesita acreditar daños concretos para reclamarla.

No obstante, si los daños efectivamente sufridos por el comprador superan el importe del doble de las arras, la jurisprudencia admite reclamaciones complementarias cuando así se haya pactado expresamente o cuando concurra dolo del vendedor, conforme al artículo 1107 del Código Civil.

En arras confirmatorias: cumplimiento forzoso o resolución con daños

Cuando las arras tienen naturaleza confirmatoria, el comprador puede:

1. Exigir el cumplimiento especifico del contrato, instando judicialmente al vendedor a otorgar la escritura pública de compraventa.
2. Resolver el contrato por incumplimiento y reclamar la devolución de las cantidades entregadas más la indemnización por todos los daños y perjuicios causados, incluidos gastos de notaría, registro, gestoría e incluso lucro cesante acreditado.

Intereses de demora

A las cantidades reclamadas se añaden los intereses legales del artículo 1108 del Código Civil desde la fecha de incumplimiento, y los intereses procesales del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil una vez obtenida la sentencia.

Procedimiento para reclamar el incumplimiento del vendedor

La reclamación por incumplimiento del contrato de arras puede seguir distintas vías según las circunstancias del caso.

Requerimiento extrajudicial previo

Con carácter previo a cualquier acción judicial, resulta aconsejable dirigir al vendedor un requerimiento notarial o burofax con acuse de recibo en el que se le exija el cumplimiento de sus obligaciones o la devolución de las cantidades debidas en un plazo determinado. Este requerimiento constituye prueba del incumplimiento y del momento desde el que se generan los intereses de demora, y en muchos casos abre la puerta a una solución negociada sin necesidad de litigio.

Demanda por juicio ordinario

Cuando la cuantía supera los 6.000 euros (lo habitual en operaciones inmobiliarias), la reclamación se ventila por el cauce del juicio ordinario ante el Juzgado de Primera Instancia competente, conforme a los artículos 249 y siguientes de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. Es preceptiva la intervención de abogado y procurador.

Medidas cautelares

Si existe riesgo de que el vendedor transmita el inmueble a un tercero durante la tramitación del procedimiento, el comprador puede solicitar al juzgado la anotación preventiva de la demanda en el Registro de la Propiedad, lo que preserva la eficacia de la futura sentencia frente a terceros adquirentes de buena fe.

Aspectos criticos en la redaccion del contrato de arras

La mayoría de los conflictos derivados del incumplimiento tienen su origen en contratos de arras deficientemente redactados. Los puntos que con mayor frecuencia generan controversia son los siguientes:

• Identificacion de la modalidad de arras: debe constar expresamente si son penitenciales, confirmatorias o penales. La ambigüedad favorece la litigiosidad.
• Plazo para la firma de la escritura: debe fijarse una fecha concreta o un plazo máximo, con previsión expresa de las consecuencias del retraso imputable a cada parte.
• Condiciones suspensivas, especialmente la obtención de financiación hipotecaria, con detalle del importe, el tipo máximo de interés y el plazo de la hipoteca solicitada.
• Estado de cargas del inmueble y obligación del vendedor de cancelarlas antes de la firma, con identificación de cada carga por su importe y acreedor.
• Distribucion de gastos de la compraventa entre comprador y vendedor, con referencia expresa a los impuestos aplicables.
• Identificacion completa del inmueble: referencia catastral, descripcion registral y superficies reales, para evitar reclamaciones posteriores por vicios ocultos o discrepancias.

Si está valorando firmar un contrato de arras o ya ha sufrido el incumplimiento del vendedor, en Orozco & Asociados le asesoramos sobre las opciones más convenientes en su caso concreto. Puede consultar más información en nuestra página sobre contratos de arras y en el área de contratos inmobiliarios en Málaga.

Preguntas frecuentes sobre el incumplimiento de arras por el vendedor

¿Puede el vendedor negarse a devolver el doble de las arras alegando causa de fuerza mayor?

Con caracter general, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sido restrictiva a la hora de admitir la fuerza mayor como causa exoneradora en contratos de arras penitenciales. Solo en circunstancias verdaderamente extraordinarias e imprevisibles que hagan imposible el cumplimiento de la obligacion podria prosperar este argumento. La mera dificultad economica, el aumento del precio de mercado del inmueble o la aparicion de una oferta mas ventajosa no constituyen supuestos de fuerza mayor.

¿Que plazo tengo para reclamar el doble de las arras al vendedor?

La accion para reclamar el incumplimiento de un contrato de arras tiene el plazo de prescripcion general de cinco años previsto en el articulo 1964 del Codigo Civil para las acciones personales, plazo que se computa desde que el incumplimiento se produce o desde que el perjudicado pudo ejercer razonablemente su derecho. No obstante, es recomendable actuar con la mayor celeridad posible para preservar la eficacia probatoria y evitar la eventual transmision del inmueble a un tercero.

¿Puedo reclamar ademas de los gastos de notaria y gestoría que ya habia pagado?

En el caso de arras penitenciales, la cantidad equivalente al doble de la señal es la indemnizacion tasada salvo pacto en contrario. Sin embargo, en arras confirmatorias o cuando se acredita dolo del vendedor, es posible reclamar todos los daños y perjuicios efectivamente causados, incluidos los gastos de tasacion, notaria, gestoría, impuestos abonados anticipadamente y cualquier otro gasto acreditado que sea consecuencia directa del incumplimiento.

¿El vendedor puede alegar que las arras eran confirmatorias para no tener que pagar el doble?

Es una estrategia defensiva habitual. La calificacion juridica de las arras depende de la interpretacion del contrato conforme a los articulos 1281 y siguientes del Codigo Civil. Cuando el texto del contrato no es claro, los tribunales atienden a la intencion comin de las partes, los usos del mercado inmobiliario y el comportamiento de las partes durante la ejecucion del contrato. La denominacion formal del documento como «contrato de arras» sin mas especificacion suele orientar la interpretacion judicial hacia las arras penitenciales del articulo 1454 CC.

¿Que sucede si el vendedor no tiene liquidez para devolver el doble de las arras?

La falta de liquidez del vendedor no exonera de la obligacion de pagar. Si el vendedor no abona voluntariamente, el comprador puede obtener una sentencia condenatoria y ejecutarla sobre los bienes del vendedor, incluido el propio inmueble objeto del contrato. El embargo preventivo de bienes del vendedor puede solicitarse incluso antes de la sentencia si se acredita riesgo de insolvencia.