09 May Morosos en la comunidad de vecinos: cómo reclamar

Morosos en la comunidad de vecinos: cómo reclamar las cuotas impagadas

La morosidad en las comunidades de propietarios es uno de los problemas más recurrentes que afectan a la gestión ordinaria de los edificios residenciales en España. Cuando uno o varios propietarios dejan de abonar las cuotas de comunidad, el resto de vecinos se ve obligado a asumir el déficit o a ver comprometidas obras y servicios esenciales del inmueble. Conocer los mecanismos legales disponibles frente a los comunidad de vecinos morosos resulta fundamental para que la junta de propietarios actúe con eficacia y dentro del marco que establece la Ley de Propiedad Horizontal.

El equipo de abogados de comunidades de propietarios en Málaga de Orozco & Asociados asesora y representa a comunidades en todos los procedimientos de reclamación de deuda, desde la vía amistosa hasta la ejecución judicial de sentencias.

Marco legal: Ley de Propiedad Horizontal y obligación de pago

La obligación de contribuir a los gastos generales de la comunidad está establecida en el artículo 9.1.e) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH). Conforme a este precepto, es obligación de cada propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

El incumplimiento de esta obligación convierte al propietario en deudor de la comunidad y habilita a esta última para ejercitar las acciones legales correspondientes.

Requisitos previos para reclamar judicialmente

Antes de iniciar cualquier procedimiento judicial, la LPH exige que se cumplan una serie de requisitos formales cuya omisión puede dar lugar a la inadmisión de la demanda o a la oposición del deudor con éxito.

Acuerdo de la junta de propietarios

El artículo 21 de la LPH dispone que la junta de propietarios debe aprobar, mediante acuerdo, la liquidación de la deuda del propietario moroso y autorizar al presidente o al administrador para ejercitar la acción judicial correspondiente. Este acuerdo debe adoptarse en junta debidamente convocada y constar en el acta.

Certificacion de la deuda

El secretario-administrador debe expedir una certificación del acuerdo de la junta y del estado de las deudas del propietario moroso, con el visto bueno del presidente. Este documento es el titulo ejecutivo que habilita para interponer el procedimiento monitorio especial regulado en el artículo 21 de la LPH.

Requerimiento de pago previo

Aunque no es legalmente obligatorio en todos los casos, la práctica aconseja remitir al deudor un requerimiento extrajudicial fehaciente (burofax con acuse de recibo y certificación de contenido) en el que se le comunique el importe de la deuda y se le otorgue un plazo razonable para regularizar su situación. Este paso puede facilitar la resolución extrajudicial y sirve de prueba del intento de negociación si el asunto llega a juicio.

El procedimiento monitorio especial de la LPH

El artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la redacción dada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la LPH, establece un procedimiento monitorio especial específicamente diseñado para la reclamación de deudas de comunidad, con características propias que lo distinguen del monitorio general regulado en los artículos 812 y siguientes de la LEC.

Ventajas del monitorio especial de comunidades

• No exige abogado ni procurador cuando la cuantía no supera los 2.000 euros, aunque su intervención siempre es recomendable.
• Tramitacion agil: si el deudor no se opone ni paga en el plazo de 20 días hábiles desde la notificación judicial, el juzgado despacha ejecución directamente.
• Titulo ejecutivo inmediato: la certificación de deuda expedida por el secretario-administrador es suficiente para iniciar el procedimiento sin necesidad de acreditar la deuda mediante documentos adicionales.
• Alcance sobre el inmueble: la deuda de gastos de comunidad tiene el carácter de afección real sobre el piso o local transmitido, conforme al artículo 9.1.e) párrafo segundo de la LPH, lo que significa que el adquirente responde con el inmueble de las deudas anteriores a su adquisición correspondientes al año en curso y a los tres años naturales anteriores.

Tramitacion del procedimiento

1. Presentación de la petición inicial de proceso monitorio ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se ubica la comunidad.
2. El juzgado requiere al deudor para que pague o formule oposición en el plazo de 20 días hábiles.
3. Si el deudor no atiende el requerimiento, el juzgado dicta decreto dando por terminado el proceso monitorio y despacha ejecución, que puede recaer sobre bienes muebles, cuentas bancarias o el propio inmueble mediante embargo.
4. Si el deudor formula oposición, el procedimiento continúa por los cauces del juicio verbal (hasta 6.000 euros) o del juicio ordinario (más de 6.000 euros).

Medidas preventivas y de presión frente a comunidad de propietarios morosos

La LPH y la práctica jurídica ofrecen también mecanismos de presión extrajudicial que pueden resultar eficaces para incentivar el pago voluntario antes de recurrir al procedimiento judicial.

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El artículo 15.2 de la LPH dispone que los propietarios que no se encuentren al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad no tienen derecho de voto en la junta. Además, el artículo 15.2 permite que la junta prive al moroso del derecho de uso de determinados servicios o instalaciones comunes no esenciales. No obstante, esta medida requiere acuerdo de la junta y debe respetar escrupulosamente la normativa de protección de datos personales.

Privacion de servicios no esenciales

Cuando los estatutos de la comunidad lo permitan, la junta puede acordar, con los requisitos formales pertinentes, la privación al propietario moroso del acceso a servicios o instalaciones comunes que no tengan carácter esencial para el uso y disfrute del inmueble (piscina, garaje de invitados, sala comunitaria, etc.). Nunca puede privarse del acceso a servicios básicos como el suministro de agua o la iluminación de zonas de paso.

Anotacion preventiva de embargo

Una vez iniciado el procedimiento judicial, puede solicitarse la anotación preventiva de embargo sobre el inmueble del deudor en el Registro de la Propiedad. Esta medida garantiza la preferencia del crédito de la comunidad frente a terceros adquirentes posteriores y desincentiva la transmisión del piso sin liquidar la deuda.

La afección real del inmueble: responsabilidad del nuevo propietario

Uno de los aspectos más relevantes del régimen jurídico de la deuda comunitaria es la afección real que establece el artículo 9.1.e) de la LPH. Conforme a este precepto, el adquirente de una vivienda o local responde con el propio inmueble de las deudas de comunidad que correspondan a la anualidad en que se produzca la adquisición y a los tres años naturales anteriores, aunque el nuevo propietario no sea personalmente deudor.

Esto significa que, ante la falta de pago del anterior propietario, la comunidad puede dirigir su acción directamente contra el inmueble con independencia de quién sea su titular actual, lo que convierte la deuda de comunidad en un riesgo real para los compradores que no comprueben el estado de pagos antes de la adquisición. El certificado de estar al corriente de pago de los gastos de comunidad, expedido por el secretario con el visto bueno del presidente, es un documento que debe exigirse en toda compraventa.

Gastos del procedimiento y condena en costas

En los procedimientos de reclamación de deudas de comunidad, los gastos de abogado y procurador generados por la reclamación son, en principio, a cargo de quien los contrata. Sin embargo, cuando el procedimiento judicial concluye con condena del deudor, el juzgado puede imponer las costas procesales al deudor vencido, lo que incluye los honorarios de abogado y los derechos del procurador de la parte vencedora, conforme al artículo 394 de la LEC.

Además, la junta de propietarios puede acordar incluir en la liquidación de deuda los gastos generados por la reclamación extrajudicial (burofax, requerimientos notariales), siempre que así esté previsto en los estatutos o se apruebe expresamente en junta.

Tabla: comparativa de vias de reclamacion

Preguntas frecuentes sobre morosos en la comunidad de vecinos

¿Puede la comunidad cortar el suministro de agua o luz a un propietario moroso?

No. El corte de suministros basicos como agua, electricidad o gas es una medida de presion ilegal que puede dar lugar a responsabilidad penal y civil de la comunidad y de sus representantes. La unica via legitima para reclamar la deuda es la judicial, y la privacion de servicios solo puede afectar a instalaciones no esenciales y con los requisitos que establece la LPH.

¿Prescribe la deuda de cuotas de comunidad?

Si. Las cuotas de comunidad son creditos personales sujetos al plazo de prescripcion general de cinco anos del articulo 1964 del Codigo Civil. El computo se inicia desde el vencimiento de cada cuota impagada. No obstante, el plazo puede interrumpirse por requerimiento fehaciente al deudor, por acuerdo de junta que reconozca la deuda o por cualquier acto de reconocimiento del propio deudor.

¿Que ocurre si el propietario moroso vende el piso?

La afeccion real del articulo 9.1.e) de la LPH permite a la comunidad reclamar al nuevo propietario las deudas correspondientes al ejercicio en curso y a los tres anos naturales anteriores. Ademas, el notario que autorice la escritura de compraventa esta obligado a requerir al transmitente la aportacion de un certificado de estar al corriente de pago, y el comprador debe declarar en la escritura que conoce el estado de deudas de la comunidad. Si el vendedor oculta la deuda, el comprador puede ejercitar acciones de saneamiento contra el.

¿Puede un inquilino ser el responsable del pago de las cuotas de comunidad?

Frente a la comunidad, el responsable es siempre el propietario, no el inquilino. El contrato de arrendamiento puede prever que el inquilino asuma el pago de los gastos de comunidad, pero este pacto solo produce efectos entre arrendador y arrendatario. Si el inquilino no paga, la comunidad debe reclamar al propietario, quien podra repercutir la cantidad al inquilino por via contractual.

¿Se puede embargar la vivienda habitual del moroso por deudas de comunidad?

Si. La vivienda habitual no esta exenta de embargo por deudas de comunidad. La LPH no establece ninguna limitacion al respecto. No obstante, el embargo y la posterior ejecucion de la vivienda habitual siguen un procedimiento especifico con plazos y garantias para el deudor establecidos en la LEC, que pueden prolongar considerablemente el proceso.

¿Que documentacion debe reunir la comunidad antes de interponer la demanda?

La comunidad debe contar con: el titulo constitutivo o estatutos de la comunidad, las actas de junta que aprueben los presupuestos y las cuotas ordinarias y extraordinarias reclamadas, el acta de la junta que apruebe la liquidacion de la deuda y autorice la reclamacion judicial, la certificacion de deuda expedida por el secretario con el visto bueno del presidente, y los justificantes de los requerimientos extrajudiciales previos realizados al deudor.