08 May Normativa alquiler vacacional por comunidades

Normativa alquiler vacacional por comunidades: lo que debes saber antes de alquilar tu vivienda

El alquiler vacacional ha crecido de manera exponencial en España durante la última década. Sin embargo, su regulación no es uniforme: cada comunidad autónoma ha desarrollado su propio marco normativo, lo que genera una notable disparidad entre territorios. Conocer la normativa alquiler vacacional comunidad valenciana y del resto de regiones resulta imprescindible para cualquier propietario que desee explotar legalmente su inmueble sin incurrir en infracciones administrativas.

Desde el despacho de abogados inmobiliarios en Málaga de Orozco & Asociados, analizamos el panorama regulatorio vigente y los aspectos clave que todo propietario debe revisar antes de poner en marcha su actividad de alquiler turístico.

Marco legal estatal del alquiler vacacional

La regulación de los apartamentos turísticos quedó expresamente excluida del ámbito de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 5.e). Desde la reforma operada por la Ley 4/2013, las viviendas cedidas con finalidad turística se rigen por la normativa sectorial turística de cada comunidad autónoma, y subsidiariamente por el Código Civil.

A nivel estatal, el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler introdujo modificaciones relevantes en la LAU, pero mantuvo la exclusión de los alquileres turísticos de su ámbito de aplicación. Esto implica que la alquiler vacacional regulacion depende íntegramente de cada comunidad autónoma, con requisitos muy distintos en materia de licencias, registros, equipamientos mínimos y límites de ocupación.

Normativa alquiler vacacional Comunidad Valenciana

La Comunitat Valenciana regula el alquiler turístico a través del Decreto 10/2021, de 22 de enero, del Consell, por el que se aprueba el Reglamento regulador del alojamiento turístico en la Comunitat Valenciana. Esta norma establece las condiciones específicas para los denominados apartamentos, villas, chalés y similares destinados al alquiler vacacional.

Requisitos principales en la Comunitat Valenciana

• Declaración responsable de inicio de actividad ante la administración turística autonómica, con carácter previo a la explotación del inmueble.
• Inscripción en el Registro de Turisme de la Comunitat Valenciana, que asigna un número de registro identificativo obligatorio en toda publicidad.
• Cumplimiento de condiciones mínimas de habitabilidad: ventilación, iluminación, equipamientos de cocina, mobiliario y dotaciones de primeros auxilios.
• Hojas de reclamaciones a disposición de los usuarios en el inmueble.
• Comunicación de viajeros a las fuerzas y cuerpos de seguridad del Estado, conforme al artículo 25 de la Ley Orgánica 4/2015 y el Real Decreto 933/2021.
• Seguro de responsabilidad civil que cubra los daños que puedan sufrir los usuarios durante su estancia.

Es importante destacar que los ayuntamientos de la Comunitat Valenciana tienen competencia para limitar o zonificar el alquiler vacacional a través de sus planes urbanísticos, en particular tras la modificación de la Ley 1/2015, de 6 de febrero, de Hacienda Pública, del Sector Público Instrumental y de Subvenciones.

Normativa en otras comunidades autónomas

La disparidad regulatoria entre territorios es uno de los aspectos más complejos de gestionar para propietarios con inmuebles en distintas regiones. A continuación se expone un resumen comparativo de las principales comunidades.

Andalucía

La normativa andaluza se articula en torno al Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos. Andalucía fue pionera en establecer un régimen específico para este tipo de alojamiento. Los requisitos principales incluyen la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, el cumplimiento de condiciones de habitabilidad recogidas en la ficha técnica de la vivienda y la acreditación de licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad.

En la provincia de Málaga, los propietarios deben además atender a las ordenanzas municipales de cada ayuntamiento, que pueden establecer zonas de saturación turística donde se limiten nuevas licencias conforme al artículo 5 bis del citado Decreto.

Cataluña

Cataluña dispone de la Llei 18/2020, del 28 de desembre, de facilitació de l’activitat econòmica, que habilita a los ayuntamientos para establecer moratorias y limitaciones a nuevas licencias turísticas. Barcelona, en particular, ha adoptado medidas drásticas de limitación mediante el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT), que divide la ciudad en zonas con distintos regímenes de acceso.

El Decret 75/2020, de 4 d’agost, regula el procedimiento administrativo para la obtención de licencias de viviendas de uso turístico (HUT) en Cataluña, exigiendo licencia urbanística municipal previa y la inscripción en el Registro de Turisme de Catalunya.

Madrid

La Comunidad de Madrid regula el alquiler vacacional mediante el Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico. En la capital, el Ayuntamiento de Madrid exige licencia urbanística para el ejercicio de la actividad de alojamiento turístico en edificios de viviendas, conforme a lo establecido en el Plan General de Ordenación Urbana y el Plan Especial de Hospedaje.

Islas Baleares

Baleares cuenta con uno de los regímenes más restrictivos de España. La Ley 6/2017, de 31 de julio, de modificación de la Ley general turística de las Illes Balears, establece un sistema de comercialización de estancias turísticas en viviendas residenciales sometido a límites de plazas por municipio. La transferencia de plazas turísticas entre propietarios está regulada y sujeta a autorización administrativa previa.

Canarias

En Canarias, el Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias, regula las condiciones de acceso y ejercicio de la actividad. Canarias aplica restricciones especiales en zonas turísticas consolidadas donde la mezcla de usos residenciales y turísticos puede estar prohibida.

País Vasco

El Decreto 199/2015, de 27 de octubre, regula las viviendas de uso turístico en el País Vasco. El sistema vasco exige la inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas y el cumplimiento de requisitos técnicos de habitabilidad y equipamiento definidos reglamentariamente.

Obligaciones fiscales comunes a todas las comunidades

Con independencia de la comunidad autónoma donde se ubique el inmueble, el propietario que explota una vivienda vacacional tiene obligaciones fiscales comunes:

• Alta en el censo de actividades económicas (modelo 036 o 037 de la AEAT) si la actividad se ejerce de forma empresarial.
• Declaración de los rendimientos obtenidos en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario o de actividades económicas, según si existe o no prestación de servicios hoteleros (artículo 27 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF).
• Liquidación del IVA al tipo del 10% cuando se presten servicios propios de la industria hotelera (artículo 91 de la Ley 37/1992, del IVA). Si el arrendamiento es puramente de inmueble sin servicios, estará exento de IVA.
• Registro de viajeros y comunicación a las autoridades competentes en materia de seguridad ciudadana.

Sanciones por incumplimiento de la normativa vacacional

El incumplimiento de los requisitos de registro, habitabilidad o comunicación de viajeros puede dar lugar a sanciones administrativas de diversa gravedad. En la Comunitat Valenciana, las infracciones se clasifican en leves, graves y muy graves conforme al artículo 107 de la Ley 15/2018, de 7 de junio, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana, con multas que pueden oscilar entre cantidades menores para infracciones leves y sanciones muy significativas para las más graves, que pueden implicar la inhabilitación temporal para el ejercicio de la actividad.

Las plataformas de comercialización online (Airbnb, Booking, Vrbo) están también obligadas a colaborar con las administraciones en la identificación de viviendas no registradas, conforme al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo sobre recogida y uso de datos en el sector del alquiler de alojamiento de corta duración.

Tabla comparativa: requisitos por comunidad autónoma

Aspectos que debe revisar antes de alquilar su vivienda

Con independencia de la comunidad autónoma en la que se ubique su inmueble, existen una serie de verificaciones previas que resultan imprescindibles para operar con seguridad jurídica:

1. Comprobar la calificacion urbanistica del inmueble y si el uso turístico está permitido conforme al planeamiento municipal vigente.
2. Revisar los estatutos de la comunidad de propietarios, pues el artículo 17.12 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, permite a las comunidades limitar o condicionar la actividad de alquiler vacacional por acuerdo de tres quintas partes de propietarios y cuotas.
3. Verificar la existencia de cargas hipotecarias que puedan condicionar el uso del inmueble, ya que algunos contratos de préstamo hipotecario incluyen cláusulas de destino.
4. Obtener el registro o licencia correspondiente antes de publicar el inmueble en plataformas digitales, puesto que la explotación sin registro constituye infracción administrativa en todas las comunidades.
5. Formalizar un contrato de arrendamiento turístico por escrito con cada usuario, adaptado a la normativa autonómica aplicable.

Preguntas frecuentes sobre la normativa del alquiler vacacional

¿Puede la comunidad de propietarios prohibir el alquiler vacacional?

Si. El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, incorporado por el Real Decreto-ley 7/2019, permite que las comunidades de propietarios acuerden, por mayoría de tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, tres quintas partes de las cuotas de participación, limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler vacacional, o fijar cuotas especiales de gastos o incrementos en la participación de los gastos comunes para los pisos destinados a tal fin.

¿Es necesario declarar los ingresos del alquiler vacacional en la declaracion de la renta?

Si, sin excepcion. Todos los ingresos obtenidos por el arrendamiento de una vivienda con fines turisticos deben declararse en el IRPF, ya sea como rendimientos del capital inmobiliario o como rendimientos de actividades economicas si existe prestacion de servicios hoteleros. La falta de declaracion puede dar lugar a procedimientos de comprobacion por parte de la Agencia Tributaria.

¿Que ocurre si alquilo mi vivienda sin estar registrado como vivienda turistica?

El ejercicio de la actividad sin el preceptivo registro o declaracion responsable constituye una infraccion administrativa tipificada en la normativa turistica autonómica aplicable. Ademas de la sancion economica, la administracion puede ordenar el cese inmediato de la actividad y la retirada de los anuncios en plataformas digitales, a las que se puede requerir la eliminacion de los listados.

¿El alquiler vacacional esta sujeto a IVA?

Depende del tipo de servicios prestados. Si el arrendador se limita a ceder el uso del inmueble sin prestar servicios propios de la hosteleria (limpieza periodica, cambio de ropa de cama, servicio de desayuno, recepcion), la operacion estara exenta de IVA. Si se prestan dichos servicios de forma sistematica, la actividad quedara sujeta al IVA al tipo reducido del 10%, conforme al articulo 91.Uno.2 de la Ley del IVA.

¿Con cuanta antelacion debo comunicar la entrada de viajeros a las autoridades?

Conforme al Real Decreto 933/2021, de 26 de octubre, los operadores de viviendas de uso turistico estan obligados a registrar y transmitir a la Direccion General de la Policia, a traves de la plataforma habilitada por el Ministerio del Interior (SES.HOSPEDAJES), los datos de todas las personas que se alojen en el inmueble, con caracter previo o en el mismo momento de la prestacion del servicio.

¿Puedo alquilar solo una habitacion de mi vivienda habitual como alojamiento vacacional?

La regulacion del alquiler de habitaciones en la vivienda habitual del propietario varia significativamente entre comunidades autonomas. En algunos territorios esta modalidad queda excluida del regimen de viviendas de uso turistico y puede regirse por la LAU o por normativa especifica de habitaciones turisticas. En cualquier caso, es necesario verificar la normativa autonoma y municipal aplicable antes de iniciar la actividad.

Si tiene un inmueble que desea destinar al alquiler vacacional, nuestro equipo de abogados especializados en contratos inmobiliarios puede asesorarle sobre los requisitos legales aplicables, la correcta formalización documental y las obligaciones fiscales derivadas de la actividad.