Contrato de Arras: Tipos, Modelo y Claves Legales

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor en el que se entrega una cantidad de dinero como señal para reservar un inmueble y comprometerse a formalizar la compraventa en un plazo determinado. Es el paso previo a la escritura pública ante notario.

La señal entregada (habitualmente entre el 5% y el 10% del precio) cumple una doble función: confirma la voluntad de ambas partes y establece las consecuencias económicas en caso de que alguna de ellas se eche atrás.

Aunque coloquialmente se habla de «firmar las arras» como si existiera un único modelo, la realidad es que el Código Civil español distingue tres tipos de arras con efectos jurídicos muy diferentes. Elegir el tipo incorrecto puede suponer perder la señal o quedar atrapado en una obligación no deseada.

Los tres tipos de arras: penitenciales, confirmatorias y penales

Arras penitenciales (art. 1454 CC)

Son las más frecuentes en la compraventa de viviendas y las únicas que permiten el desistimiento unilateral de la operación:

Si el comprador desiste, pierde las arras entregadas.
Si el vendedor desiste, debe devolver el doble de la cantidad recibida.

Funcionan como una «puerta de salida» para ambas partes. Una vez ejercido el desistimiento, ninguna de las partes puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato ni reclamar daños y perjuicios adicionales.

Ejemplo práctico: María firma arras penitenciales por 20.000 € para comprar un piso de 200.000 €. Antes de la escritura, María encuentra otro piso que le gusta más y desiste. Pierde los 20.000 €, pero queda libre de toda obligación. Si es el vendedor quien desiste (porque recibe una oferta mejor), debe devolver 40.000 € a María.

Arras confirmatorias (art. 1124 CC)

A diferencia de las penitenciales, las arras confirmatorias no permiten desistir. La señal se entrega como prueba del compromiso y se descuenta del precio final. Si alguna parte incumple:

La parte cumplidora puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato (obligar a vender o a comprar).
Alternativamente, puede optar por la resolución del contrato más una indemnización por los daños y perjuicios causados.

Las arras confirmatorias se utilizan cuando ambas partes quieren asegurar que la operación se cierra. El incumplimiento del contrato de arras confirmatorias puede derivar en un procedimiento judicial para forzar la escritura.

Arras penales (art. 1152 CC)

Son una variante menos frecuente. La señal funciona como cláusula penal: si alguna parte incumple, pierde las arras (o devuelve el doble), pero además la parte cumplidora conserva el derecho a exigir el cumplimiento del contrato.

Es decir, combinan la penalización económica de las penitenciales con la obligatoriedad de las confirmatorias. Se usan en operaciones de alto valor donde ambas partes quieren máxima protección.

Tabla comparativa

Característica	Penitenciales	Confirmatorias	Penales
¿Se puede desistir?	Sí	No	No
Consecuencia del incumplimiento	Pérdida arras / doble devolución	Cumplimiento forzoso o resolución + daños	Penalización + cumplimiento forzoso
Artículo del CC	1454	1124	1152-1153
Uso habitual	Compraventa vivienda	Operaciones comerciales, locales	Alto valor, activos singulares

Cláusulas esenciales del contrato de arras

Un contrato de arras bien redactado debe incluir, como mínimo:

Identificación de las partes: nombre completo, DNI/NIE, domicilio, estado civil. Si el vendedor está casado en régimen de gananciales, el cónyuge debe firmar.
Descripción del inmueble: dirección, referencia catastral, datos registrales (tomo, libro, folio, finca), superficie.
Precio de la compraventa: importe total pactado, forma de pago (parte en arras, resto en escritura).
Cantidad entregada como arras: importe exacto y forma de pago (transferencia, cheque, efectivo).
Tipo de arras: debe especificarse expresamente si son penitenciales, confirmatorias o penales. Si no se indica, la jurisprudencia presume que son confirmatorias (STS 17/02/2010).
Plazo para escriturar: fecha límite para la firma ante notario.
Cargas y situación registral: declaración del vendedor sobre hipotecas, embargos, servidumbres u otras cargas. Es recomendable adjuntar nota simple actualizada.
Condiciones suspensivas (si las hay): financiación hipotecaria, resultado de la due diligence inmobiliaria, obtención de licencias.
Reparto de gastos: quién paga notaría, registro, ITP/IVA, plusvalía municipal.
Penalización por incumplimiento: consecuencias del desistimiento de cada parte.

¿Cuánto dinero se entrega como arras?

No existe un porcentaje legalmente obligatorio. Sin embargo, la práctica inmobiliaria ha consolidado estas horquillas:

5% del precio: cantidad mínima habitual. Razonable cuando el comprador necesita financiación y quiere limitar su riesgo.
10% del precio: el estándar de mercado en la mayoría de operaciones de vivienda residencial.
Hasta el 20%: en operaciones entre profesionales, inmuebles de alto valor o cuando el vendedor exige mayor compromiso.

La cantidad entregada como arras se descuenta del precio final en el momento de la escritura. Si las arras fueron de 20.000 € y el precio total es 200.000 €, en la escritura se abonará la diferencia: 180.000 €.

Modelo de contrato de arras penitenciales

A continuación, las cláusulas tipo que debe contener un contrato de arras penitenciales para la compraventa de una vivienda. Este modelo es orientativo y debe adaptarse a cada operación con asesoramiento de un abogado:

Cláusula 1 — Objeto

El vendedor se compromete a transmitir y el comprador a adquirir la finca descrita en el expositivo primero, libre de cargas, gravámenes y arrendamientos (salvo las expresamente declaradas), por el precio total de [IMPORTE] euros.

Cláusula 2 — Arras penitenciales

En este acto, el comprador entrega al vendedor la cantidad de [IMPORTE] euros en concepto de arras penitenciales conforme al artículo 1454 del Código Civil, que se descontarán del precio total en el momento de otorgar escritura pública.

Cláusula 3 — Desistimiento

Si el comprador desistiere del presente contrato, perderá las arras entregadas. Si desistiere el vendedor, deberá devolver al comprador el doble de las arras recibidas.

Cláusula 4 — Plazo

La escritura pública de compraventa deberá otorgarse antes del [FECHA], ante el notario que designe el comprador.

Plazo habitual del contrato de arras

El plazo para escriturar se pacta libremente entre las partes. Los plazos más frecuentes son:

30-45 días: si el comprador paga al contado o ya tiene la hipoteca preaprobada.
60-90 días: plazo estándar cuando el comprador necesita tramitar la hipoteca. La mayoría de entidades tardan entre 4 y 8 semanas en aprobar un préstamo hipotecario.
Hasta 6 meses: en operaciones complejas (herencias pendientes de aceptar, cargas que cancelar, extinciones de condominio previas).

Si el plazo vence sin que se formalice la escritura, se activan las consecuencias del tipo de arras pactado. Es posible prorrogar el plazo por acuerdo de ambas partes, formalizándolo por escrito.

Incumplimiento del contrato de arras por el vendedor

Cuando es el vendedor quien incumple — se niega a escriturar, vende a un tercero o no entrega el inmueble libre de cargas—, el comprador tiene los siguientes derechos según el tipo de arras:

Arras penitenciales: exigir la devolución del doble de las arras. No puede exigir el cumplimiento forzoso.
Arras confirmatorias: exigir el cumplimiento forzoso de la compraventa mediante demanda judicial, o la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios (que pueden superar las arras).

En cualquier caso, el primer paso es enviar un burofax al vendedor requiriéndole el cumplimiento o la devolución. Si no hay respuesta, será necesario acudir a la vía judicial. Nuestros abogados de compraventa inmobiliaria en Málaga pueden asesorarte en la reclamación.

Incumplimiento del contrato de arras por el comprador

El comprador incumple cuando no se presenta a escriturar en el plazo pactado o comunica su decisión de no comprar:

Arras penitenciales: pierde la totalidad de las arras. El vendedor las retiene como indemnización.
Arras confirmatorias: el vendedor puede exigir el cumplimiento forzoso (obligar a comprar) o resolver el contrato y reclamar daños y perjuicios.

Un supuesto frecuente es la denegación de la hipoteca. Si el contrato no incluye una cláusula suspensiva de financiación, el comprador pierde las arras aunque la causa sea la negativa del banco. Por eso recomendamos siempre incluir una cláusula de arras condicionadas a la obtención de préstamo hipotecario.

Gastos e impuestos del contrato de arras

El contrato de arras en sí mismo no genera impuestos directos. Sin embargo, conviene tener en cuenta:

Las arras no tributan por ITP en el momento de la firma. El impuesto se devenga al escriturar la compraventa.
Si el vendedor retiene las arras por desistimiento del comprador, esa cantidad constituye una ganancia patrimonial que el vendedor debe declarar en su IRPF.
Si el vendedor desiste y devuelve el doble, la cantidad que excede de las arras originales es ganancia patrimonial para el comprador.
No es necesario elevar el contrato de arras a escritura pública (es un documento privado), por lo que no hay gastos de notaría en esta fase.

¿Se puede rescindir un contrato de arras ya firmado?

Depende del tipo:

Penitenciales: sí, cualquier parte puede desistir asumiendo la consecuencia económica (perder arras o devolver el doble).
Confirmatorias: no hay desistimiento unilateral. Solo cabe la resolución judicial por incumplimiento de la otra parte o por mutuo acuerdo.
Por mutuo acuerdo: en cualquier tipo de arras, si ambas partes acuerdan resolver el contrato, pueden hacerlo libremente. Conviene documentarlo por escrito.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras

¿Es obligatorio firmar un contrato de arras para comprar una vivienda?

No. Se puede acudir directamente a la escritura pública sin firmar arras previamente. Sin embargo, es altamente recomendable para asegurar la operación mientras se tramita la hipoteca o se realizan las verificaciones pertinentes.

¿Qué validez tiene un contrato de arras firmado entre particulares?

Plena validez jurídica. Los contratos privados obligan a las partes desde que se perfeccionan por el consentimiento (art. 1258 CC). No necesita intervención de notario para ser válido.

¿Puede un contrato de arras incluir varias condiciones suspensivas?

Sí. Es habitual condicionar la operación a la obtención de hipoteca, al resultado satisfactorio de la auditoría legal (due diligence), a la cancelación de cargas existentes o a la obtención de una licencia específica.

¿Qué pasa si el contrato no especifica el tipo de arras?

Si no se indica expresamente, la jurisprudencia del Tribunal Supremo presume que son arras confirmatorias, no penitenciales. Esto significa que no habría derecho de desistimiento. Por eso es fundamental que el contrato indique claramente el tipo de arras pactado.

¿Se pueden firmar arras por un piso que tiene hipoteca?

Sí. La existencia de hipoteca no impide la venta. Lo habitual es que la hipoteca se cancele simultáneamente con la escritura de compraventa, utilizando parte del precio para liquidar la deuda pendiente.