07 Abr Auditoría Legal (Due Diligence) en la Compraventa de Inmuebles
Nuestro Bufete de Abogados está especializado en Derecho Inmobiliario y Bancario. Esto incluye distintas ramas del Derecho: Derecho Registral, Derecho Hipotecario, Derecho Urbanístico, Propiedad Horizontal, además del Derecho Penal y Civil General. Nuestra oficina está en Ronda y Málaga capital.
En toda operación inmobiliaria, contar con asesoramiento jurídico especializado resulta fundamental para garantizar la seguridad jurídica de la transacción y proteger los intereses de todas las partes implicadas.
¿Qué es la Due Diligence inmobiliaria?
En el sector legal de bienes inmuebles, es fundamental llevar a cabo este tipo de operaciones con la máxima garantía para todas las partes.
El objetivo de la Due Diligence —también conocida como auditoría legal inmobiliaria— es clarificar la situación legal de la propiedad inmueble, así como los aspectos tributarios, registrales, urbanísticos y de cualquier otra clase, que puedan generar incertidumbre en el proceso de compraventa.
Se trata de una revisión legal y técnica exhaustiva que permite al comprador conocer el estado real del inmueble antes de formalizar la transacción inmobiliaria, evitando sorpresas posteriores como cargas ocultas, irregularidades urbanísticas o deudas pendientes.
Las 5 Fases del Proceso de Compraventa
El proceso de compraventa de un inmueble en España se estructura en 5 fases diferenciadas:
1ª Elección y negociación
Seleccionada la propiedad inmueble en la que está interesada el comprador, en esta primera fase se determina el precio de compraventa y otras cuestiones accesorias. Es aconsejable contar con un abogado inmobiliario desde esta fase para negociar las condiciones más favorables.
2ª Contrato de reserva
El comprador entrega una cantidad al vendedor (normalmente el 5 o 10 % del precio total) para retener la propiedad mientras finaliza el proceso mediante la formalización de un contrato de arras.
Tipos de arras en España: Existen tres modalidades de contrato de arras: las arras penitenciales (las más habituales, permiten a cualquiera de las partes desistir perdiendo o devolviendo el doble de la cantidad), las arras confirmatorias (señal a cuenta del precio, sin posibilidad de desistir) y las arras penales (penalización por incumplimiento sin permitir la resolución del contrato). Es fundamental que el contrato especifique claramente el tipo de arras pactado.
En este documento se establece el precio, el plazo para culminar el proceso, la atribución de costes y otras circunstancias. En caso de no finalizar el proceso por causa imputable al comprador, el Código Civil español establece que éste perderá la reserva. Si no finaliza el proceso por causa imputable al vendedor, deberá devolver la reserva duplicada.
3ª Investigación jurídica y preparación de la compraventa
En esta fase se debe realizar la investigación registral (ante el Registro de la Propiedad), urbanística (ante el Ayuntamiento del municipio), comprobaciones catastrales ante el Catastro, etc. Además, en caso de ser necesario, se realizan gestiones sobre la obtención de financiación bancaria, tasación del inmueble, etc.
Esta es la fase central de la Due Diligence, donde se verifica la existencia de posibles cargas y gravámenes, se obtiene la nota simple registral actualizada y se solicitan los certificados necesarios para garantizar la seguridad de la operación.
4ª Escritura de compraventa
Comparecencia en la notaría para formalizar la compraventa mediante escritura pública, adquirir la posesión (entrega de llaves) y pagar el resto del precio. El notario da fe pública del acto y verifica la identidad de las partes y la legalidad del documento.
5ª Gestión posventa
En la última fase, la escritura deberá ser presentada ante distintos organismos: inscripción en el Registro de la Propiedad, presentación al Catastro y al Ayuntamiento. Además, se deben liquidar los impuestos ante la Agencia Tributaria.
Servicios de Abogado para Cada Fase
Para estas 5 fases, los servicios de nuestro Bufete de Abogados se concretan en diferentes niveles de servicio, desde la revisión básica hasta la gestión integral de toda la operación:
* Representación: para la firma en nombre del cliente, el abogado necesitará un poder notarial de representación. Si se firma el poder fuera de España, puede realizarse ante el consulado de España o ante un notario extranjero (con traducción española y apostilla de la Haya).
Documentos Clave en la Due Diligence Inmobiliaria
Una auditoría legal completa requiere la obtención y verificación de los siguientes documentos fundamentales:
- Nota simple registral — Documento emitido por el Registro de la Propiedad que refleja la titularidad del inmueble, su descripción, y las cargas y gravámenes que pudieran existir (hipotecas, embargos, servidumbres, afecciones fiscales). Es el primer documento que debe solicitarse.
- Certificado de eficiencia energética — Obligatorio por ley para la venta de cualquier inmueble. Clasifica la vivienda en una escala de la A a la G según su consumo energético.
- Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación — Acredita que la vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas por la normativa vigente. Imprescindible para dar de alta los suministros.
- Certificado urbanístico — Emitido por el Ayuntamiento, informa sobre la calificación del suelo (urbano, urbanizable o no urbanizable), la existencia de posibles infracciones urbanísticas y la conformidad de la edificación con el PGOU (Plan General de Ordenación Urbana).
- Referencia catastral y consulta descriptiva — Permite verificar la superficie real del inmueble, su ubicación exacta y el valor de referencia catastral, que desde 2022 constituye la base imponible mínima para el cálculo del ITP.
- Último recibo del IBI — Confirma que el Impuesto sobre Bienes Inmuebles está al corriente de pago y permite verificar el valor catastral del inmueble.
Cargas y Gravámenes: Qué Verificar Antes de Comprar
Uno de los aspectos más críticos de la Due Diligence inmobiliaria es la detección de cargas y gravámenes que pudieran afectar al inmueble. Los más habituales son:
- Hipotecas — Es la carga más frecuente. Debe verificarse el saldo pendiente y gestionar la cancelación registral antes o durante la firma de la escritura.
- Embargos judiciales — Anotaciones preventivas derivadas de procedimientos judiciales o administrativos contra el propietario.
- Servidumbres — Derechos de terceros sobre la finca (de paso, de luces, de vistas). Limitan el uso pleno de la propiedad.
- Deudas con la comunidad de propietarios — El comprador responde de las deudas de la anualidad en curso y las tres anteriores. Es imprescindible solicitar un certificado de deudas al administrador de la finca, incluyendo posibles derramas aprobadas o pendientes.
- Afecciones fiscales — Notas marginales que indican posibles responsabilidades tributarias vinculadas al inmueble que podrían transmitirse al nuevo propietario.
Costes de la Compraventa de un Inmueble en Andalucía
Respecto a los costes de compraventa de un inmueble entre particulares en Andalucía, se deben considerar los siguientes:
- ITP — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Actualmente en Andalucía es el 7 % del precio total, aunque existen diferentes reducciones de acuerdo con las circunstancias. Se calcula sobre el mayor valor entre el precio escriturado y el valor de referencia catastral. Abono: corresponde al comprador.
- Registro de la Propiedad. Aproximadamente el 0,5 % del precio total. Abono: corresponde al comprador.
- Notaría. Aproximadamente el 0,8 % del precio total. Los aranceles notariales están regulados por ley. Abono: a negociar entre comprador y vendedor.
- IIVTNU — Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (coloquialmente conocido como Plusvalía municipal). El coste depende de muchos factores. Abono: corresponde al vendedor.
- Ganancia patrimonial en el IRPF — Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Depende de la diferencia entre la adquisición anterior y la venta. Existen exenciones, como la reinversión en vivienda habitual. Abono: corresponde al vendedor.
- Certificado de eficiencia energética. Aproximadamente 100 euros. Abono: a negociar entre comprador y vendedor.
Importante: En el caso de viviendas nuevas adquiridas directamente al promotor, en lugar del ITP se aplica el IVA (10 % con carácter general, 4 % para viviendas de protección oficial) más el AJD — Actos Jurídicos Documentados (1,2 % en Andalucía).
Riesgos de No Realizar una Due Diligence Inmobiliaria
La legislación española no obliga formalmente a realizar una auditoría legal previa a la compraventa. No obstante, prescindir de ella supone asumir riesgos que pueden derivar en graves consecuencias económicas y legales para el comprador. Entre los problemas más habituales que una Due Diligence permite detectar se encuentran:
- Cargas ocultas no declaradas por el vendedor
- Obras ilegales o construcciones no declaradas que pueden derivar en expedientes sancionadores
- Discrepancias entre la superficie registral, la catastral y la real
- Inmuebles en situación de fuera de ordenación urbanística
- Deudas pendientes con la comunidad de propietarios
- Arrendamientos vigentes que sobreviven a la transmisión de la propiedad
Quedamos a su disposición
Nuestro Bufete de Abogados, especializado en Derecho Inmobiliario, queda a su disposición para atenderle en todo lo relativo a la compraventa de inmuebles y la auditoría legal de la operación.
Preguntas Frecuentes sobre la Auditoría Legal de Compraventa
¿Qué documentos se necesitan para comprar una vivienda en España?
Los documentos fundamentales son la nota simple registral, el certificado de eficiencia energética, la cédula de habitabilidad, el certificado urbanístico, la referencia catastral y el último recibo del IBI. En función del inmueble pueden ser necesarios documentos adicionales.
¿Cómo saber si un inmueble tiene cargas?
Solicitando una nota simple actualizada en el Registro de la Propiedad. Este documento refleja las hipotecas, embargos, servidumbres y cualquier otra carga que afecte al inmueble.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda en Andalucía?
En una compraventa entre particulares, el comprador paga el ITP (7 % en Andalucía) y los gastos de Registro y Notaría. El vendedor abona la plusvalía municipal y la ganancia patrimonial en IRPF.
¿Necesito abogado para comprar una casa en España?
Aunque no es legalmente obligatorio, contar con un abogado especializado en Derecho Inmobiliario es altamente recomendable para verificar la legalidad de la operación, detectar posibles riesgos y proteger los intereses del comprador ante cualquier eventualidad.
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