Mi inquilino no paga y no se va: qué hacer paso a paso
Llevas dos, tres meses sin cobrar. Has llamado, has escrito, tu inquilino moroso te ha prometido que pagará y no lo hace. Y cuando le hablas de dejar el piso, la respuesta es siempre la misma: aquí no se mueve nadie. Es la situación más angustiosa a la que se enfrenta un propietario, porque cada mes que pasa suma una renta que probablemente no vas a recuperar.
La vía principal para resolverlo e iniciar acciones legales es una: presentar la demanda de desahucio por falta de pago con reclamación de las rentas impagadas. No hay atajo legal más rápido, y los que parecen atajos (cortar la luz, cambiar la cerradura, sacarle las cosas) son delito y te colocan a ti en el banquillo. Lo que sí puedes hacer es preparar la reclamación de forma que el proceso de desahucio sea lo más corto posible y que el ocupante no lo alargue a tu costa.
Lo primero: lo que NO puedes hacer
Antes de nada, dos frenos, porque el error de las primeras semanas es el que sale caro. No puedes cortar los suministros, cambiar la cerradura ni entrar en la vivienda mientras el inquilino la ocupe. El artículo 172 del Código Penal castiga las coacciones con prisión de seis meses a tres años o multa, y prevé la pena en su mitad superior cuando lo que se impide es el legítimo disfrute de la vivienda.
Aunque el inquilino te deba seis meses y exista un evidente incumplimiento de contrato por el impago reiterado, el arrendatario, sigue siendo el poseedor legal de la casa hasta que un juez ordene lo contrario. Tomarte la justicia por tu mano convierte tu reclamación legítima en una denuncia contra ti, y le regala al inquilino un argumento para negociar.
El requerimiento previo: el paso que acorta el juicio
Antes de demandar conviene requerir el pago por un medio fehaciente, normalmente un burofax con certificación de texto y acuse de recibo. No es solo una formalidad: tiene un efecto legal muy concreto.
La regla general permite al inquilino enervar el desahucio, es decir, pararlo pagando todo lo que debe antes de la vista, aunque sea la primera vez. Pero el artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil cierra esa puerta si el arrendador requirió de pago con al menos treinta días de antelación a la demanda y el inquilino no pagó en ese plazo. En ese caso ya no puede enervar: o paga antes de que presentes la demanda en el juzgado de primera instancia, o el desahucio sigue adelante sin que pueda frenarlo pagando a última hora.
Por eso, enviar una comunicación fehaciente con treinta días de margen es la mejor herramienta del propietario: o cobras, o llegas al juzgado con el camino despejado.
La demanda de desahucio con reclamación de rentas
El procedimiento que se sigue es el juicio verbal de desahucio del artículo 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La clave para no tener que pleitear dos veces es acumular en una sola demanda las dos pretensiones que permite la ley:
- El desahucio, para recuperar la vivienda.
- La reclamación de las rentas y cantidades impagadas, incluidas las que se sigan devengando hasta la entrega de la casa. La ley permite acumularlas sea cual sea el importe, y también reclamar al fiador o avalista solidario.
La demanda se presenta con abogado y procurador. En ella se pide además que, si el inquilino no desaloja voluntariamente, se señale día y hora de lanzamiento desde el principio, de modo que no haya que solicitarlo en un trámite aparte.
Un dato que introdujo la Ley 12/2023: la demanda debe indicar si la vivienda es el domicilio habitual del inquilino y si el propietario es gran tenedor (más de diez inmuebles). El pequeño propietario no lo es, y hacerlo constar evita que la demanda se inadmita.
Qué ocurre desde que presentas la demanda
- Admisión y requerimiento. El juzgado admite la demanda y requiere al inquilino para que, en diez días, pague, desaloje o se oponga alegando lo que tenga.
- El inquilino paga (enervación). Si puede enervar y paga todo lo debido, el proceso termina y recuperas el dinero, pero no la vivienda. Si le habías requerido con treinta días de antelación, esta opción ya no la tiene.
- El inquilino no hace nada. Es lo más frecuente. El letrado de la Administración de Justicia dicta un decreto dando por terminado el juicio a tu favor y se pasa directamente al lanzamiento en la fecha ya señalada.
- El inquilino se opone. Solo puede alegar el pago o las circunstancias de la enervación; las causas de oposición están tasadas por ley. Se celebra la vista y el juez dicta sentencia.
- Lanzamiento. Llegada la fecha, la comisión judicial acude a la vivienda, si es preciso con la policía y un cerrajero, y te da la posesión.
Sobre la duración: la ley diseña un proceso de desahucio rápido, pero el tiempo real depende de la carga del juzgado y de si el inquilino se opone. Si quieres una explicación detallada de los plazos por fases, la tienes en el artículo sobre el desahucio por impago de alquiler.
Cuando no hay contrato o el que había ya venció
Muchos propietarios descubren tarde que nunca firmaron un contrato de alquiler, o que dejaron correr uno vencido sin aplicar lo que la Ley de Arrendamientos Urbanos establece. La vía cambia: si no hay título que ampare al ocupante, la reclamación se plantea como desahucio por precario, que persigue recuperar la posesión de quien ocupa sin pagar y sin derecho. Lo desarrollamos en la guía sobre cómo desalojar a un inquilino sin contrato.
¿Y la moratoria por vulnerabilidad?
Es la duda que frena a muchos propietarios. Durante los últimos años se aprobaron por decreto suspensiones de los lanzamientos cuando el inquilino acreditaba situación de vulnerabilidad y los servicios sociales lo confirmaban. Ese régimen se ha ido renovando y decayendo decreto a decreto, de modo que su vigencia hay que comprobarla en cada momento.
Dos matices que conviene tener claros: la suspensión, cuando existe, afecta al lanzamiento, no a la deuda, que se sigue reclamando y acumulando; y nunca ha operado de forma automática, sino previa acreditación de la vulnerabilidad y con informe de los servicios sociales. Antes de dar por hecho que un lanzamiento se va a paralizar, conviene verificar la norma vigente en la fecha, porque cambia con frecuencia.
Consejo adicional: Para mayor tranquilidad futura y evitar los perjuicios si el inquilino no paga la renta, cada vez más propietarios contratan un seguro de impago de alquiler, que cubre las mensualidades no abonadas mientras se resuelve el procedimiento legal.
Cómo te ayudamos desde el despacho
La diferencia entre un desahucio de manual y uno que se eterniza está casi siempre en las primeras semanas: el requerimiento con treinta días, la demanda que acumula rentas y pide el lanzamiento desde el inicio, y los datos que la ley obliga a incluir. Un abogado de desahucios por impago en Málaga prepara el burofax, presenta la demanda con la reclamación de rentas acumulada y hace el seguimiento hasta el lanzamiento y el cobro de lo debido. Trabajamos para propietarios de Málaga y la provincia que necesitan recuperar su vivienda y el dinero que se les debe.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo se puede quedar un inquilino sin pagar?
Ni un mes: desde el primer impago el arrendador puede requerir el pago y, si no cobra, demandar. Cuanto antes se actúa, menos renta se acumula sin cobrar. Esperar «a ver si paga» solo alarga el problema frente a inquilinos morosos.
¿Cuánto se tarda en desahuciar a un inquilino que no paga?
Ni un mes: desde el primer impago el arrendador puede requerir el pago y, si no cobra, demandar. Cuanto antes se actúa, menos renta se acumula sin cobrar. Esperar «a ver si paga» solo alarga el problema frente a inquilinos morosos.
¿Qué pasa si se acaba el contrato de alquiler y el inquilino no se va?
Se reclama por expiración del plazo legal, no por impago, y no cabe enervación porque no hay rentas que pagar. Si nunca hubo contrato, la vía es el desahucio por precario.
¿Puedo reclamar las rentas además de recuperar el piso?
Sí. La Ley de Enjuiciamiento Civil permite acumular en la misma demanda el desahucio y la reclamación de las rentas debidas, cualquiera que sea el importe, e incluso dirigirse contra el fiador o avalista solidario.
¿Qué es enervar el desahucio y cómo lo evito?
Enervar es parar el desahucio pagando todo lo debido antes de la vista. Se evita requiriendo de pago al inquilino con al menos treinta días de antelación a la demanda: si no paga en ese plazo, pierde el derecho a enervar.