Comprar una vivienda en España siendo extranjero no residente: NIE, impuestos y trámites

La respuesta a la duda de partida es directa: cualquier extranjero puede comprar una casa en España sin ser residente y sin permiso previo de ninguna administración. No hay límite de nacionalidad, no hay cupo y no hay autorización que solicitar, salvo en zonas declaradas de interés para la defensa nacional.

Lo que sí hay son dos cosas que cogen desprevenido a mucho comprador: un requisito de identificación fiscal sin el que no se puede firmar la escritura de compraventa, y una relación con Hacienda que no termina el día de la firma, sino que empieza ahí y se repite todos los años.

Lo único imprescindible antes de firmar: el NIE

El Número de Identificación de Extranjero es obligatorio para cualquier acto con trascendencia económica o profesional en España, y una compraventa lo es. Sin NIE no se puede otorgar la escritura ni inscribirla, ni liquidar los impuestos de la operación.

Se solicita por dos vías, previstas en el Reglamento de la Ley de Extranjería:

• En el consulado o la sección consular de España en el país de residencia, antes de viajar. Es la vía más ordenada.
• En España, en la Oficina de Extranjería o comisaría, acreditando el interés económico que justifica la solicitud (por ejemplo, el contrato de arras o una nota de encargo).

Dos avisos prácticos que ahorran viajes:

• Se puede tramitar por medio de un apoderado con poder suficiente. Si el poder se otorga fuera de España, necesitará apostilla de La Haya y traducción jurada.
• El NIE no caduca, aunque el certificado que lo acredita tiene un plazo máximo de validez de tres meses. Si ya tuviste NIE por cualquier motivo, el número es el mismo para siempre y basta con pedir un duplicado del certificado.

Abrir una cuenta bancaria española y justificar el origen del dinero

No es un requisito legal de la compraventa, pero en la práctica lo es de todo lo que viene después: domiciliar el IBI, los suministros y las cuotas de la comunidad, y pagar el precio con medios trazables. Los bancos abren cuenta bancaria a no residentes presentando pasaporte, NIE y un certificado de no residencia fiscal.

La parte que sorprende es la documental. La normativa de prevención de blanqueo de capitales obliga al banco y al notario a identificar el origen de los fondos, así que conviene llevar preparado:

• Justificación del origen del dinero: nóminas, venta de otro inmueble, herencia, dividendos o venta de participaciones.
• Acreditación de la transferencia desde una cuenta a tu nombre, no de un tercero.
• Declaración del medio de pago en el momento de otorgar la escritura, que el notario hace constar obligatoriamente.

Pagar en efectivo por encima de los límites legales o desde la cuenta de un familiar es la forma más rápida de que la operación se caiga el día de la firma.

Comprar no da derecho a residir: la golden visa ya no existe

Conviene decirlo pronto porque sigue circulando información desactualizada en portales y foros. **La autorización de residencia por inversión inmobiliaria, la llamada golden visa, quedó suprimida en 2025.** Adquirir una casa en España ya no abre ninguna vía de residencia.

Eso significa que:

• La compraventa y la residencia son dos asuntos completamente separados. Si necesitas residir en España, la vía es la que corresponda a tu situación personal o laboral, no la compra.
• Quien obtuvo la autorización antes de la supresión conserva sus efectos y sus renovaciones conforme al régimen transitorio.
• Como no residente, tu estancia sigue sujeta al régimen general de visados o al de estancia sin visado, con los límites de días que correspondan a tu nacionalidad. Tener una casa en España no amplía esos días.

Los impuestos del día de la compraventa

Aquí no hay penalización por ser extranjero ni por no residir: los tipos son los mismos que para un comprador español. Lo que cambia es el impuesto según el tipo de propiedad.

Concepto	Segunda mano	Obra nueva
Impuesto principal	Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, tipo general del 7 % en Andalucía	IVA al 10 %
Actos Jurídicos Documentados	No se devenga	1,2 % en Andalucía
Notaría e inscripción	Sí	Sí
Gestión y asesoramiento	Según encargo	Según encargo

Hay un plazo máximo de treinta días hábiles desde la firma para autoliquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. El detalle del cálculo y los tipos reducidos los tienes en la guía sobre el ITP al comprar vivienda. Un punto importante para el comprador extranjero: la base imponible es el valor de referencia de Catastro, no necesariamente el precio pactado. Si compras por debajo de ese valor, Hacienda liquida por el valor de referencia y puede girar una complementaria meses después.

En 2025 se anunció una propuesta para gravar con un recargo la compra por parte de no residentes extracomunitarios. A fecha de publicación de este artículo no ha sido aprobada y no produce ningún efecto, pero conviene seguir su tramitación si la operación está prevista a medio plazo.

Lo que muchos no calculan: los impuestos de todos los años

Esta es la parte que genera más sustos, porque la obligación existe aunque la casa esté vacía y aunque no se gane un euro con ella. Todas estas obligaciones fiscales se articulan a través del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR).

Si no la alquilas, Hacienda entiende que la propiedad genera una renta imputada y hay que declararla cada año mediante el modelo 210. La base se calcula aplicando un porcentaje al valor catastral, y el tipo es del 19 % para residentes en la Unión Europea, Islandia y Noruega, y del 24 % para el resto.

Si la alquilas, la declaración es periódica y cambia mucho según de dónde seas residente fiscal:

• Residentes en la UE, Islandia y Noruega: tipo del 19 % y posibilidad de deducir los gastos asociados al alquiler.
• Residentes fuera de ese ámbito: tipo del 24 % sobre el ingreso bruto, sin deducir gastos. Es una diferencia enorme en la rentabilidad de la operación y conviene tenerla en cuenta antes de comprar para alquilar.

A eso se suma el IBI municipal, la tasa de basura y las cuotas de la comunidad de propietarios. Y en patrimonios elevados, Andalucía mantiene bonificado el Impuesto sobre el Patrimonio, aunque a partir de determinados umbrales puede resultar aplicable el impuesto estatal que grava las grandes fortunas.

Y cuando vendas: la retención del 3 %

Es la sorpresa clásica del vendedor no residente. Cuando vendes, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda a cuenta de tu impuesto sobre la ganancia. Tú recibes el 97 % y después liquidas:

• Si la ganancia real supone menos impuesto que ese 3 %, puedes solicitar la devolución del exceso.
• Si supone más, hay que ingresar la diferencia.
• Además se devenga la plusvalía municipal en el ayuntamiento donde esté la finca.

Guardar todas las facturas de la compra y de las reformas es lo que permite reducir la ganancia declarada años después. Sin justificantes, no se computan.

Financiación: qué cambia si no eres residente

Los bancos españoles conceden hipotecas a no residentes, pero con condiciones distintas: la financiación suele quedarse en torno al 60-70 % del valor de tasación, frente al 80 % habitual, y se exige más documentación acreditativa de ingresos, traducida y apostillada.

Eso obliga a ajustar los plazos del contrato de arras: si necesitas financiación, el tiempo para escriturar debe ser realista y el contrato debería contemplar qué ocurre si la hipoteca no se concede. Los requisitos concretos los detallamos al hablar de la hipoteca para no residentes en España.

Documentación necesaria para formalizar la compra

• Pasaporte en vigor y NIE con certificado dentro de plazo.
• Poder apostillado y traducido, si no vas a estar presente al otorgar la escritura.
• Certificado de no residencia fiscal, para el banco.
• Justificación documental del origen de los fondos.
• Nota simple del Registro de la Propiedad, actualizada al día de la firma.
• Certificado de estado de deudas de la comunidad de propietarios y último recibo del IBI.

Los cinco errores que más caros salen

1. Firmar arras sin comprobar cargas. La nota simple revela hipotecas, embargos y servidumbres. Firmar antes de verla es comprar a ciegas.
2. No verificar la situación urbanística. Sobre todo en unifamiliares en suelo rústico o en ampliaciones y piscinas no declaradas. Lo que no está legalizado no se legaliza solo al cambiar de dueño.
3. Dar por hecho el alquiler turístico. Requiere inscripción en el registro autonómico y, además, la comunidad de propietarios puede limitarlo o condicionarlo por mayoría cualificada. Comprar para explotar la casa turísticamente sin comprobar los estatutos y los acuerdos adoptados es un riesgo real en la Costa del Sol.
4. Ignorar las deudas de la comunidad. La finca responde de las cuotas pendientes del año en curso y de los tres anteriores.
5. No otorgar poder si no vas a estar presente. Firmar a distancia sin un poder correctamente apostillado y traducido paraliza la operación el mismo día de la escritura.

Cómo te ayudamos desde el despacho

El comprador extranjero no residente necesita, sobre todo, que alguien revise la operación completa antes de que el dinero salga: NIE, cargas y situación urbanística de la finca, redacción de las arras con las condiciones que le protegen, coordinación con la notaría y el calendario fiscal posterior.

Si estás valorando comprar en la provincia, un abogado de compraventa de inmuebles en Málaga puede llevar esa revisión y representarte con poder si no puedes viajar. Atendemos habitualmente a compradores no residentes en la Costa del Sol, con la documentación y la comunicación adaptadas a quien firma desde fuera de España.

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar una casa en España sin ser residente?

Sí. No se exige residencia ni autorización previa para adquirir una propiedad. Solo necesitas NIE, identificación válida y, si no vas a estar presente, un apoderado con poder suficiente.

¿Comprar una vivienda me da derecho a residir en España?

No. La residencia por inversión inmobiliaria quedó suprimida en 2025, así que la compraventa no genera ningún derecho de residencia ni amplía los días de estancia permitidos por tu visado.

¿Pago más impuestos por ser extranjero al comprar?

No en la compraventa: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y el IVA se aplican con los mismos tipos que a un comprador residente. La diferencia aparece después, en la tributación anual y, sobre todo, si alquilas siendo residente fiscal fuera de la Unión Europea.

¿Tengo que declarar algo si la casa está vacía todo el año?

Sí. Como no residente debes presentar el modelo 210 por la renta imputada, aunque no la alquiles y aunque solo la uses unas semanas al año.