14 May Impugnar acuerdos de comunidad de propietarios
Impugnar acuerdos de comunidad de propietarios: guía legal completa
Las juntas de propietarios adoptan acuerdos que, en ocasiones, vulneran la legalidad, contradicen los estatutos de la comunidad o lesionan los intereses de uno o varios copropietarios. La impugnación de acuerdos de comunidad de propietarios es el mecanismo jurídico previsto en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), Ley 49/1960, de 21 de julio, para impedir que estas decisiones desplieguen efectos. Sin embargo, este procedimiento tiene plazos estrictos, requisitos de legitimación activa y causas tasadas que es imprescindible conocer antes de actuar.
En este artículo analizamos en detalle cuándo procede impugnar un acuerdo de comunidad, quiénes pueden hacerlo, en qué plazo y qué efectos tiene la acción judicial.
Fundamento legal de la impugnación de acuerdos comunitarios
El régimen de impugnación de acuerdos se encuentra regulado en el artículo 18 de la LPH, que establece tres causas tasadas por las que procede la impugnación:
- Que el acuerdo sea contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
- Que resulte gravemente lesivo para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
- Que suponga un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
El Tribunal Supremo ha interpretado estas causas con criterio restrictivo, de modo que no cualquier desacuerdo con una decisión comunitaria fundamenta la impugnación. El acuerdo impugnado debe incurrir de forma apreciable en alguno de estos supuestos.
Acuerdos que pueden impugnarse: causas más habituales
En la práctica forense, las causas más frecuentes de impugnación de acuerdos de comunidad de propietarios son las siguientes:
Vicio en la convocatoria o en el quórum
La convocatoria de la junta debe realizarse con los requisitos del artículo 16 LPH: notificación a todos los propietarios con al menos seis días de antelación, indicación del orden del día completo y señalamiento del lugar, día y hora de la reunión. Los acuerdos adoptados sobre asuntos no incluidos en el orden del día, o en una junta no debidamente convocada, son nulos de pleno derecho.
Falta de las mayorías legalmente exigidas
El artículo 17 LPH distingue distintos tipos de mayoría según la naturaleza del acuerdo:
- Unanimidad: para la aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos.
- Tres quintas partes del total de propietarios y cuotas: para el establecimiento de servicios de portería, conserjería o vigilancia, y para el arrendamiento de elementos comunes.
- Mayoría simple del total de propietarios y cuotas: para la realización de obras de mejora no obligatorias.
- Mayoría de propietarios con derecho a voto presentes o representados: para la mayoría de acuerdos ordinarios.
La adopción de un acuerdo sin alcanzar la mayoría requerida constituye una infracción de la LPH directamente impugnable.
Derramas abusivas o mal repartidas
Las derramas extraordinarias deben ser proporcionales a la cuota de participación de cada propietario (art. 9.1.e LPH). Un reparto desigual no justificado, o la imposición de una derrama para obras que no son de necesidad o conservación sino de mejora no acordada válidamente, es causa de impugnación.
Restricción de uso de elementos privativos
La comunidad no puede, mediante acuerdo de junta, limitar el uso de los elementos privativos de los propietarios sin base legal o estatutaria. La restricción del alquiler turístico —admitida por el art. 17.12 LPH con mayoría de tres quintas partes— debe respetar escrupulosamente el procedimiento y la votación requerida.
Obras en elementos comunes sin autorización suficiente
Las obras en elementos comunes que alteren la configuración o aspecto exterior del edificio requieren la unanimidad o, en algunos supuestos, la mayoría cualificada. Acuerdos que autoricen obras con una mayoría inferior a la exigida son impugnables.
Quién puede impugnar un acuerdo comunitario
El artículo 18.2 LPH reconoce legitimación activa para impugnar a:
- Los propietarios que hubieran salvado su voto en la junta, con voto en contra expreso.
- Los propietarios que estuvieran ausentes en la junta en que se adoptó el acuerdo.
- Los propietarios que indebidamente hubieran sido privados del derecho de voto.
Es importante subrayar que el propietario que votó a favor del acuerdo no puede impugnarlo posteriormente, salvo que concurran circunstancias excepcionales como el dolo o la coacción en la votación.
Requisito adicional: para poder ejercitar la acción de impugnación, el propietario debe estar al corriente en el pago de las deudas con la comunidad o haber consignado judicialmente el importe adeudado (art. 18.2 in fine LPH), salvo que el acuerdo impugnado sea precisamente el que le genere la deuda.
Plazo para impugnar un acuerdo de comunidad de propietarios
Este es uno de los aspectos más críticos y donde más errores se cometen. El artículo 18.3 LPH establece los siguientes plazos de caducidad:
- Tres meses: plazo general para impugnar acuerdos que sean contrarios a la ley o a los estatutos, o que resulten gravemente lesivos para los intereses comunitarios.
- Un año: para los acuerdos que supongan un grave perjuicio para algún propietario o sean adoptados con abuso de derecho.
Estos plazos se computan desde la fecha de adopción del acuerdo para quienes estuvieron presentes en la junta, y desde la notificación del acta para los ausentes. Dado que se trata de plazos de caducidad —no de prescripción—, no son susceptibles de interrupción ni suspensión. Transcurrido el plazo, la acción se extingue definitivamente.
La recepción del acta de la junta es, por tanto, un momento procesal de primer orden. El artículo 19 LPH exige que el acta sea remitida a todos los propietarios, aunque no hayan asistido, en el plazo de diez días desde su cierre.
Procedimiento judicial de impugnación
La acción de impugnación de acuerdos de la comunidad de propietarios se ejercita mediante demanda ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radique la finca, siguiendo los cauces del juicio ordinario o del juicio verbal según la cuantía (arts. 249 y 250 LEC).
El proceso incluye las siguientes fases:
- Interposición de la demanda: con aportación del acta de la junta, la documentación que acredite la condición de propietario y los medios de prueba que sustenten las causas de impugnación.
- Contestación de la comunidad: representada por el presidente o el administrador de fincas, con asistencia letrada.
- Fase probatoria: documental, testifical y, en su caso, pericial sobre la legalidad del acuerdo.
- Vista y sentencia: la sentencia que estime la impugnación anula el acuerdo y puede ordenar el cese de los efectos ya producidos.
La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) permite solicitar, con carácter cautelar, la suspensión del acuerdo impugnado mientras se sustancia el procedimiento, siempre que se acrediten los requisitos del fumus boni iuris y el periculum in mora (art. 726 LEC).
Efectos de la estimación de la impugnación
Si el tribunal estima la demanda de impugnación, el acuerdo queda anulado con eficacia erga omnes —frente a todos los propietarios, no solo frente al demandante—. Si el acuerdo ya había comenzado a ejecutarse, la comunidad estará obligada a reponer las cosas al estado anterior, con las consecuencias indemnizatorias que procedan.
La condena en costas seguirá la regla general del vencimiento objetivo del artículo 394 LEC, aunque los tribunales pueden aplicar el criterio de serias dudas de hecho o de derecho cuando el asunto sea especialmente controvertido.
¿Es posible impugnar extrajudicialmente?
Con carácter previo al proceso judicial, cabe intentar la resolución del conflicto mediante mediación comunitaria o requiriendo al presidente de la comunidad que someta el asunto a una nueva junta. Sin embargo, estas vías no interrumpen el plazo de caducidad de la acción de impugnación, por lo que deben utilizarse sin perder de vista el cómputo del plazo legal.
Preguntas frecuentes sobre impugnación de acuerdos comunitarios
¿Puedo impugnar un acuerdo si voté a favor sin entender bien lo que se aprobaba?
Con carácter general, el voto favorable impide la posterior impugnación del acuerdo. No obstante, si puede acreditarse que el voto estuvo viciado por error esencial, dolo o coacción conforme al artículo 1265 del Código Civil, la impugnación podría prosperar. Se trata de supuestos excepcionales que requieren prueba sólida.
¿Qué ocurre si el acta de la junta no me fue notificada correctamente?
Si la notificación fue defectuosa o no se realizó, el plazo de caducidad no comienza a correr para el propietario ausente. Sin embargo, el propietario debe actuar con diligencia; si tuvo conocimiento del acuerdo por otro medio, la jurisprudencia tiende a computar el plazo desde ese conocimiento efectivo.
¿Puede la comunidad suspender el acuerdo voluntariamente mientras se tramita la impugnación?
Sí. El presidente o el administrador, con el respaldo de la junta, pueden acordar la suspensión voluntaria de la ejecución del acuerdo impugnado. No obstante, si la comunidad no accede a ello, el propietario impugnante deberá solicitar la medida cautelar judicial con los requisitos del artículo 726 y siguientes de la LEC.
¿Tienen los propietarios morosos derecho a impugnar acuerdos?
El artículo 18.2 LPH exige estar al corriente de pago o haber consignado judicialmente las cantidades adeudadas. La deuda con la comunidad actúa, pues, como presupuesto procesal de la acción impugnatoria, salvo cuando el propio acuerdo impugnado es el que genera o modifica la deuda.
¿Es necesario contratar abogado para impugnar un acuerdo comunitario?
En los procedimientos tramitados por los cauces del juicio ordinario —cuantía superior a 6.000 euros— la intervención de abogado y procurador es preceptiva. En el juicio verbal por cuantía inferior, la asistencia letrada no es obligatoria, pero es ampliamente recomendable dada la complejidad técnica de la LPH y la jurisprudencia del Tribunal Supremo en esta materia.
¿Puede impugnar la comunidad sus propios acuerdos?
La comunidad de propietarios puede dejar sin efecto un acuerdo mediante la adopción de un nuevo acuerdo contrario. La impugnación judicial está prevista para propietarios individuales, no para la propia comunidad como entidad, aunque el presidente puede promover la revisión interna antes de que un tercero impugne judicialmente.
Si está valorando impugnar un acuerdo de su comunidad de propietarios en Málaga, en nuestro equipo especializado en comunidades de propietarios estudiamos los plazos, las causas y la viabilidad de su caso antes de iniciar cualquier actuación judicial.
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