19 Abr Gastos de notaría al comprar vivienda

Gastos de notaría al comprar vivienda: qué incluyen y quién los paga

Al comprar una vivienda, los gastos de notaría forman parte del conjunto de costes que el comprador —y en ocasiones también el vendedor— debe afrontar junto al precio de la propia vivienda. Su importe no es fijo: depende del valor de la operación, del tipo de escritura y de los aranceles notariales vigentes. Conocer con antelación cuánto representan estos gastos y a quién corresponde pagarlos permite planificar la operación sin sorpresas.

En este artículo explicamos de forma detallada qué son los gastos de notaría en una compraventa de vivienda, cómo se calculan y cuál es el reparto legal entre comprador y vendedor. Si está en proceso de comprar o vender una vivienda en Málaga, nuestro equipo de abogados especializados en compraventas inmobiliarias puede asesorarle sobre todos los costes asociados a la operación.

Qué son los gastos de notaría en una compraventa

El notario interviene en la compraventa de vivienda para dar fe pública del acuerdo entre las partes y otorgar la escritura pública de compraventa. Su intervención no es obligatoria en sentido estricto para la validez del contrato —que puede existir en documento privado—, pero sí resulta imprescindible para inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad, lo que dota a la adquisición de la máxima protección jurídica frente a terceros.

Los gastos de notaría engloban los honorarios del notario por los servicios prestados, calculados conforme al Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios, y los gastos inherentes a la propia actuación notarial: copias de la escritura, diligencias y, en su caso, actuaciones complementarias.

Cómo se calculan los honorarios notariales

El arancel notarial establece una escala de honorarios en función del valor del acto documentado, que en la compraventa de vivienda se corresponde con el precio declarado en la escritura o, si es superior, el valor de referencia catastral del inmueble. La estructura es regresiva: el porcentaje aplicado disminuye conforme aumenta el valor de la operación.

A modo orientativo, la escala para escrituras de compraventa aplica tramos que van desde un porcentaje mayor para los primeros euros del valor hasta porcentajes progresivamente menores para los tramos más elevados. A esto se suman cantidades fijas por el número de folios de la escritura y por las copias solicitadas.

Además de los honorarios propiamente dichos, el notario cobra los denominados suplidos: gastos que anticipa en nombre de las partes, como las notas simples registrales solicitadas para comprobar el estado de cargas del inmueble antes del otorgamiento.

Quién paga los gastos de notaría: comprador y vendedor

Tras la reforma introducida por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el reparto de los gastos notariales en operaciones de compraventa vinculadas a financiación hipotecaria quedó más regulado. Sin embargo, en la compraventa pura —sin hipoteca— la distribución se rige por el acuerdo de las partes y, supletoriamente, por la jurisprudencia y los usos del sector.

Escritura de compraventa

Los gastos de la escritura de compraventa corresponden, con carácter general, al comprador, salvo pacto en contrario. Así lo establece el artículo 1455 del Código Civil, que atribuye al comprador los gastos de la primera copia y los posteriores a la venta, y al vendedor los del otorgamiento de la escritura en los supuestos en que sea él quien la solicite.

En la práctica habitual del mercado inmobiliario español, el comprador asume el coste de la escritura de compraventa porque es quien tiene interés directo en la formalización pública de la adquisición. No obstante, este reparto puede modificarse libremente por las partes en el contrato de compraventa o en el contrato de arras previo.

Escritura de hipoteca

Cuando la compra se financia con un préstamo hipotecario, la Ley 5/2019 estableció de forma imperativa que los gastos de la escritura de hipoteca corren a cargo de la entidad financiera, a excepción de la tasación del inmueble (a cargo del prestatario) y de las copias de la escritura que el prestatario solicite voluntariamente. Esta distribución no puede ser alterada en perjuicio del consumidor.

Desglose de los gastos totales en una compraventa de vivienda

Los gastos de notaría deben encuadrarse dentro del conjunto de costes que genera una compraventa de vivienda. El comprador debe prever, además de los honorarios notariales, los siguientes desembolsos:

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): para viviendas de segunda mano. En Andalucía, el tipo general es del 7 % sobre el valor de referencia catastral o el precio de compra, el que sea mayor.
• IVA y AJD: para viviendas de obra nueva. El IVA es del 10 % (o del 4 % para VPO de régimen especial) y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados al tipo vigente en Andalucía sobre la base del préstamo hipotecario.
• Gastos de Registro de la Propiedad: los honorarios del registrador por inscribir la escritura de compraventa, calculados también conforme a arancel.
• Gestoría: cuando interviene una gestoría para la presentación de impuestos e inscripción registral, sus honorarios se suman al coste total.

La siguiente tabla resume de forma esquemática el reparto habitual de los principales gastos en una compraventa financiada con hipoteca:

Importe aproximado de los gastos de notaría

Para una compraventa de vivienda con un precio de escritura de 200.000 euros, los honorarios notariales por la escritura de compraventa se sitúan habitualmente en un rango de entre 600 y 900 euros, incluyendo la primera copia de la escritura. Para operaciones de mayor valor, el importe aumenta pero de forma progresivamente menor en términos porcentuales.

A estos honorarios se añade el coste de las copias adicionales que puedan solicitarse —generalmente entre 3 y 6 euros por folio, según el arancel— y los suplidos por notas registrales u otras gestiones previas.

Es importante tener en cuenta que los notarios pueden ofrecer descuentos sobre el arancel máximo, aunque en la práctica las diferencias entre notarías suelen ser reducidas. Lo que sí varía es la calidad del servicio, el tiempo de respuesta y la disponibilidad para resolver dudas jurídicas antes del otorgamiento.

La importancia de revisar la escritura antes de firmar

El notario tiene obligación de informar a las partes sobre el contenido de la escritura y sus consecuencias jurídicas. Sin embargo, la revisión previa del borrador de escritura es una práctica muy recomendable que puede evitar problemas posteriores. Entre los aspectos que conviene verificar antes de la firma se encuentran:

• La correcta descripción del inmueble y su coincidencia con el Registro de la Propiedad y el Catastro.
• La referencia catastral y la certificación energética del inmueble.
• La situación de cargas: hipotecas pendientes, anotaciones de embargo, servidumbres.
• El estado de pagos de la comunidad de propietarios y del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
• Las condiciones de pago y la forma de satisfacer el precio.
• El reparto de gastos acordado entre las partes.

Gastos de notaría en la compraventa de VPO y en herencias

En las compraventas de vivienda de protección oficial, los aranceles notariales se aplican sobre el precio máximo oficial de la vivienda, lo que generalmente resulta en honorarios menores que en el mercado libre. En algunos planes de vivienda autonómicos se contemplan bonificaciones adicionales.

Cuando la vivienda procede de una herencia y los herederos la venden, los gastos notariales de la escritura de compraventa corren a cargo del comprador en los mismos términos que en cualquier otra transmisión. No obstante, si previamente es necesario otorgar escritura de aceptación y adjudicación de herencia, los costes de esa escritura son independientes y los soportan los herederos.

Preguntas frecuentes

¿Puedo elegir notario libremente?

Sí. Tanto el comprador como el vendedor tienen derecho a proponer el notario de su elección. En caso de desacuerdo, la ley atribuye al comprador —como parte que generalmente asume los gastos de notaría— la facultad de designar al notario. La entidad financiera no puede obligar al prestatario a acudir a un notario concreto.

¿Los honorarios notariales son negociables?

Los honorarios notariales están regulados por un arancel oficial que fija los importes máximos. Los notarios pueden aplicar descuentos sobre esos máximos, pero en la práctica las diferencias son pequeñas. Lo que sí puede negociarse es el número de copias solicitadas y algunos servicios adicionales.

¿Qué ocurre si el vendedor tiene una hipoteca pendiente sobre la vivienda?

Si el vendedor tiene una hipoteca pendiente, en el momento de la compraventa debe cancelarse o subrogarse al comprador. La cancelación registral de la hipoteca genera gastos adicionales de notaría y registro que, por acuerdo habitual de mercado, corresponden al vendedor. Sin embargo, esto puede pactarse de forma diferente entre las partes.

¿El IVA de los honorarios notariales lo paga el comprador?

Los servicios notariales están exentos de IVA conforme al artículo 20.Uno.18 de la Ley 37/1992 del IVA, por lo que no se aplica IVA sobre los honorarios del notario en operaciones entre particulares. En operaciones entre empresarios en las que el inmueble forma parte de un activo empresarial, el tratamiento fiscal puede variar y es conveniente consultar con un especialista.

¿Puedo deducirme los gastos de notaría en el IRPF?

Los gastos de notaría satisfechos en la adquisición de la vivienda forman parte del valor de adquisición a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en una futura venta. Sin embargo, no generan una deducción directa en la cuota del IRPF del año de la compra, salvo que la vivienda adquirida sea la habitual y el comprador pueda acogerse a algún régimen transitorio de deducción por inversión en vivienda habitual previsto en las disposiciones transitorias de la LIRPF.

¿Cuándo se pagan los gastos de notaría?

Los honorarios del notario se abonan en el momento del otorgamiento de la escritura, habitualmente mediante talón bancario o transferencia inmediata. Algunas notarías emiten factura en los días posteriores a la firma, pero el pago suele producirse en el mismo acto. Es recomendable solicitar previamente un presupuesto orientativo para tener previsto el importe exacto el día de la firma. Nuestros abogados de compraventas en Málaga pueden ayudarle a estimar todos los costes antes de la firma.