Piso heredado entre hermanos: IRPF y opciones para gestionar el inmueble

Cuando varios hermanos heredan un piso, la situación jurídica que se genera puede convertirse en una fuente de conflictos si no se gestiona correctamente desde el principio. Además de las tensiones personales propias de una herencia, existe una dimensión fiscal que muchos coherederos desconocen: el tratamiento en el IRPF de la vivienda heredada en común. Conocer las obligaciones tributarias y las opciones disponibles para resolver la copropiedad resulta esencial para tomar decisiones acertadas.

En este artículo abordamos de forma práctica qué sucede con el IRPF cuando varios hermanos heredan un piso, qué obligaciones genera la copropiedad mientras persiste y cuáles son las salidas legales más habituales para poner fin a la situación. Si necesita asesoramiento personalizado, nuestros abogados inmobiliarios en Málaga pueden orientarle en cada fase del proceso.

En resumen: heredar una casa o un piso entre varios hermanos no genera IRPF en el momento de la herencia, ya que ese hecho tributa por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. El IRPF solo aparece después, si el inmueble se alquila (imputación de renta) o se vende (ganancia patrimonial), y cada hermano declara su parte según su cuota. La extinción de condominio permite que uno se quede la vivienda sin generar ganancia patrimonial.

La herencia de un piso entre varios hermanos: el condominio forzoso

Cuando fallece el causante y el testamento —o las normas de la sucesión intestada— adjudican un inmueble a varios herederos, nace una situación de copropiedad o condominio sobre el bien. Cada coheredero es titular de una cuota abstracta sobre el conjunto del inmueble, no de una parte física concreta. Esta figura está regulada en los artículos 392 y siguientes del Código Civil.

La cuota de cada copropietario depende del número de herederos y de la proporción en que cada uno herede. Así, si son tres hermanos que heredan a partes iguales, cada uno ostenta una tercera parte indivisa del piso.

El condominio sobre una vivienda heredada genera derechos y obligaciones que todos los coherederos deben conocer:

• Cada copropietario puede usar el bien siempre que no perjudique el derecho de los demás (artículo 394 CC).
• Los gastos de conservación, impuestos y cargas del inmueble se distribuyen según las respectivas cuotas (artículo 395 CC).
• Las decisiones de administración ordinaria se adoptan por mayoría, mientras que los actos de disposición requieren unanimidad (artículo 398 CC).
• Cualquier copropietario puede exigir la división de la cosa común en cualquier momento, salvo pacto en contrario con límite de diez años (artículo 400 CC).

IRPF en la herencia de un piso: los momentos clave

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas puede surgir en distintos momentos del ciclo vital de un piso heredado entre hermanos. Es fundamental distinguir cada uno de ellos.

En el momento de recibir la herencia

La adquisición de la vivienda por herencia no tributa en el IRPF del heredero. El impuesto aplicable en ese momento es el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), que es un tributo independiente gestionado por las comunidades autónomas. Andalucía, desde enero de 2022, aplica una bonificación del 99 % en la cuota del ISD para herencias entre padres, hijos y cónyuge, lo que en la práctica ha suprimido la carga fiscal en la mayoría de herencias directas. Sin embargo, para otros parientes —como hermanos— la tributación por ISD puede ser considerable.

Un aspecto decisivo es que el valor declarado en la herencia —o el valor de referencia catastral fijado por la Dirección General del Catastro, que sirve como valor mínimo fiscal desde enero de 2022 en virtud de la Ley 11/2021— constituye el valor de adquisición a efectos del IRPF para una futura transmisión. Declarar un valor adecuado desde el principio tiene consecuencias fiscales a largo plazo.

Mientras los hermanos mantienen el piso en copropiedad

Mientras el inmueble permanece en proindiviso, pueden darse varias situaciones fiscales en el IRPF anual de cada coheredero:

• Si el piso está vacío: el inmueble genera una imputación de renta inmobiliaria conforme al artículo 85 de la Ley 35/2006, del IRPF (LIRPF). Cada copropietario debe incluir en su declaración un porcentaje del valor catastral del inmueble —el 1,1 % si el valor catastral ha sido revisado en los últimos diez años, o el 2 % en caso contrario—, en proporción a su cuota de propiedad.
• Si el piso es la vivienda habitual de alguno de los hermanos: ese copropietario queda exento de imputación por la parte que le corresponde, pero los demás que no residan en él siguen obligados a imputar renta.
• Si el piso se arrienda: los ingresos del alquiler se imputan a cada copropietario según su porcentaje. Cada uno tributa por su parte proporcional del rendimiento neto del capital inmobiliario (artículo 22 LIRPF), pudiendo deducir los gastos que correspondan a su cuota.

Cuando se vende el piso heredado

La venta del inmueble es el momento en que el IRPF tiene mayor impacto. La ganancia o pérdida patrimonial se calcula para cada copropietario de forma individual, aplicando la siguiente fórmula:

Ganancia = Valor de transmisión − Valor de adquisición − Gastos deducibles

El valor de adquisición incluye el valor declarado en la herencia (o el valor de referencia catastral si fue superior), más los gastos e impuestos satisfechos con motivo de la adquisición (ISD, notaría, registro). El valor de transmisión es el precio de venta menos los gastos y tributos inherentes a la transmisión (notaría, registro, plusvalía municipal, agencia inmobiliaria si la hay).

La ganancia patrimonial tributa en la base del ahorro a los tipos vigentes: 19 % hasta 6.000 euros, 21 % entre 6.000 y 50.000 euros, 23 % entre 50.000 y 200.000 euros, 27 % entre 200.000 y 300.000 euros, y 30 % a partir de 300.000 euros. Este último tramo se elevó del 28 % al 30 % con efectos desde el 1 de enero de 2025, en virtud de la Ley 7/2024, de 20 de diciembre. En la práctica, la mayoría de las ventas de un piso heredado entre hermanos se mueven en los tramos del 19 al 23 %, ya que la ganancia se reparte entre todos los coherederos en proporción a su cuota.

Si el inmueble se ha utilizado como vivienda habitual por el vendedor al menos en los dos años anteriores a la transmisión, puede aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual (artículo 38 LIRPF), siempre que reinvierta el importe obtenido en adquirir otra vivienda habitual en el plazo de dos años.

Los mayores de 65 años que transmitan su vivienda habitual también están exentos de tributar por la ganancia patrimonial (artículo 33.4 b) LIRPF).

Qué ocurre si el piso se adquirió en dos fechas distintas

No es infrecuente que un mismo inmueble se haya heredado en dos momentos distintos, por ejemplo al fallecer primero uno de los progenitores y después el otro, o cuando primero se recibe la nuda propiedad y más tarde se consolida el usufructo. En estos casos, a efectos del IRPF, la vivienda se considera adquirida en dos fechas y por dos valores distintos, y la ganancia patrimonial debe calcularse de forma separada para cada porción. Cada parte tiene su propio valor y su propia fecha de adquisición, lo que puede modificar el resultado final de la declaración. Conviene revisar las escrituras de aceptación de herencia para determinar con exactitud qué proporción del piso corresponde a cada momento y evitar errores al declarar la venta.

La extinción de condominio como alternativa a la venta

Cuando uno de los hermanos desea quedarse con el piso y compensar económicamente a los demás, la figura más eficiente fiscalmente es la extinción de condominio. A diferencia de una compraventa, la extinción de condominio no genera ganancia patrimonial en el IRPF para ninguno de los copropietarios, ya que la Dirección General de Tributos ha consolidado el criterio de que se trata de un acto declarativo, no traslativo.

El copropietario que se adjudica el bien mantiene el valor de adquisición original de la herencia a efectos del IRPF, lo que tiene implicaciones para una posible venta futura. Esta operación tributa únicamente por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) al tipo que fija cada comunidad autónoma, con una base imponible equivalente a la parte adjudicada.

Para más detalles sobre esta figura, puede consultar nuestra página sobre extinción de condominio en Málaga.

Opciones disponibles para resolver el piso heredado entre hermanos

Los coherederos que no llegan a un acuerdo o que simplemente desean poner fin a la copropiedad tienen varias vías a su disposición:

Acuerdo de venta del inmueble a un tercero

Todos los copropietarios venden el piso a un comprador externo y se reparten el precio en proporción a sus cuotas. Es la solución más limpia cuando hay acuerdo unánime, pero requiere que todos firmen en la escritura de compraventa. Si uno de los hermanos se niega, el proceso se complica notablemente.

Extinción de condominio con adjudicación a uno de los hermanos

Uno de los copropietarios abona a los demás el valor correspondiente a sus cuotas y se queda con la totalidad del inmueble. Si el bien es indivisible —como suele ocurrir con los pisos—, esta es la solución prevista en el artículo 404 del Código Civil.

El exceso de adjudicación cuando un hermano compensa a los demás

Cuando uno de los hermanos se queda con la totalidad del inmueble y paga a los demás el valor de su parte, se produce lo que la normativa denomina exceso de adjudicación. Si la vivienda es indivisible, como suele ocurrir con un piso, y ese exceso se compensa en metálico, el artículo 1.062 del Código Civil ampara la adjudicación a uno solo de los coherederos. Bien planteada, esta operación no genera ganancia patrimonial en el IRPF y no queda sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, sino que tributa por Actos Jurídicos Documentados, igual que la extinción de condominio. Es una de las vías más eficientes para que un hermano pague a los otros su parte sin duplicar la carga fiscal, siempre que la compensación se corresponda con el valor real de las cuotas.

Acción de división de la cosa común (actio communi dividundo)

Si no hay acuerdo, cualquier copropietario puede ejercitar judicialmente la acción de división regulada en el artículo 400 CC. El juez puede ordenar la venta en pública subasta si el bien es indivisible. Esta vía supone litigiosidad, tiempo y costes adicionales, por lo que siempre es preferible explorar antes una solución negociada.

Arrendamiento conjunto del inmueble

Si ningún hermano desea adquirir la parte de los demás y tampoco procede la venta inmediata, puede acordarse arrendar el piso. Los ingresos se distribuyen según las cuotas y cada copropietario tributa individualmente. Esta opción requiere acuerdo mayoritario para la administración ordinaria.

Opción	Fiscalidad principal	¿Genera ganancia patrimonial en IRPF?	Cuándo conviene
Venta a un tercero	IRPF (ganancia patrimonial) y plusvalía municipal	Sí, para cada hermano	Todos quieren liquidar y repartir
Extinción de condominio	AJD (no ITP)	No	Un hermano se queda el piso y compensa
Acción de división (art. 400 CC)	IRPF si hay subasta con ganancia	Según el resultado de la subasta	Bloqueo total entre hermanos
Arrendamiento conjunto	IRPF (rendimiento del capital inmobiliario)	No, tributa la renta del alquiler	Nadie quiere vender ni comprar ahora

Implicaciones del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos Urbanos (plusvalía municipal)

Al margen del IRPF, la venta o extinción del condominio puede generar el devengo de la plusvalía municipal (IIVTNU), que grava el incremento del valor del terreno desde la última transmisión. Es el vendedor o el copropietario saliente quien, como regla general, soporta este impuesto (artículo 104 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). La sentencia del Tribunal Constitucional de 26 de octubre de 2021 dejó sin efecto el método objetivo de cálculo, y la reforma introducida por el Real Decreto-ley 26/2021 permite ahora calcular la base imponible por el método real si resulta más favorable al contribuyente.

Tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, que anuló el sistema anterior de cálculo, el Real Decreto-ley 26/2021 fijó un doble método para determinar la base del impuesto: uno objetivo, sobre el valor catastral del suelo, y otro real, según la diferencia entre el valor de adquisición por herencia y el de transmisión. El contribuyente puede optar por el que le resulte más favorable, y si no ha existido incremento real de valor del terreno, la operación no queda sujeta a plusvalía municipal. Conviene comprobar este punto antes de la venta o la extinción de condominio.

Aspectos prácticos que conviene tener en cuenta

• Conservar todos los documentos relacionados con la herencia —escritura de aceptación, liquidación del ISD, gastos pagados— es imprescindible para acreditar el valor de adquisición ante la Agencia Tributaria.
• Si el piso fue adquirido por el causante antes de 1995, pueden aplicar coeficientes reductores de la ganancia patrimonial conforme a la disposición transitoria novena de la LIRPF.
• La falta de declaración de la imputación de rentas inmobiliarias durante los años en que el piso permanece vacío puede dar lugar a liquidaciones complementarias y recargos.
• En operaciones de extinción de condominio con subrogación hipotecaria, es necesario valorar también el impacto en el IRPF del prestatario que abandona el préstamo.

Antes de declarar la venta conviene comprobar estos puntos:

• Localizar la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, que fija el valor de adquisición.
• Comprobar el valor de referencia catastral vigente a la fecha de la herencia.
• Verificar si algún hermano cumple una exención (reinversión en vivienda habitual o mayor de 65 años).
• Revisar si el inmueble se adquirió en una o en dos fechas, porque afecta al cálculo.
• Confirmar la cuota indivisa exacta de cada coheredero antes de repartir la ganancia.

Preguntas frecuentes

¿Hay que declarar en el IRPF un piso heredado que no se vende ni se alquila?

Sí. Mientras el piso esté vacío y no sea vivienda habitual de ninguno de los copropietarios, cada hermano debe incluir en su declaración de la renta la imputación de renta inmobiliaria correspondiente a su cuota de propiedad, calculada sobre el valor catastral del inmueble conforme al artículo 85 LIRPF.

¿Cuándo empieza a tributar la ganancia patrimonial si vendemos el piso heredado?

La ganancia o pérdida patrimonial se declara en el ejercicio fiscal en que se produce la transmisión, es decir, el año en que se firma la escritura de compraventa ante notario. Cada copropietario debe incluir en su IRPF la parte proporcional de la ganancia correspondiente a su cuota.

¿La extinción de condominio tributa en el IRPF?

No genera ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF para los copropietarios en el momento de la operación. El copropietario que se adjudica el bien asume como valor de adquisición el que correspondía a la herencia. La operación tributa únicamente por AJD.

¿Qué ocurre si uno de los hermanos no quiere vender?

Cualquier copropietario puede ejercer la acción de división de la cosa común ante los tribunales conforme al artículo 400 CC. Si el bien es indivisible —como un piso—, el juez puede acordar su venta en subasta pública y el reparto del precio entre los copropietarios. Sin embargo, intentar una solución extrajudicial negociada siempre resulta más eficiente en tiempo y costes.

¿Existe alguna exención del IRPF en la venta de un piso heredado?

Las principales exenciones son la reinversión en vivienda habitual (si el piso vendido era la residencia del vendedor), la exención por mayores de 65 años sobre la vivienda habitual y la exención por transmisión con renta vitalicia en ciertos supuestos del artículo 38 LIRPF. Cada caso requiere análisis individualizado.

¿Cómo puedo saber si me conviene más vender el piso o extinguir el condominio?

Depende de varios factores: la situación financiera de cada coheredero, la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de mercado actual, y si alguno de los hermanos tiene interés real en quedarse con el inmueble. Nuestros abogados especialistas en derecho inmobiliario en Málaga pueden analizar su situación concreta y orientarle sobre la opción más adecuada.