Gastos de la hipoteca: quién paga cada concepto

13 Abr Gastos de la hipoteca: quién paga cada concepto

La firma de una hipoteca lleva aparejada una serie de gastos que durante años generaron confusión y controversia entre bancos y clientes. Tras la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el reparto de estos gastos quedó claramente establecido por ley. Sin embargo, siguen existiendo dudas sobre qué paga el banco y qué corresponde al prestatario, y en qué plazo deben abonarse los distintos conceptos.

En este artículo explicamos, concepto por concepto, a quién corresponde cada gasto de formalización de hipoteca en España y qué cambios introdujo la reforma legal de 2019.

El contexto: antes y después de la Ley 5/2019

Antes de la reforma, era práctica generalizada que los bancos trasladaran al prestatario la práctica totalidad de los gastos asociados a la constitución del préstamo hipotecario: notaría, registro, gestoría e incluso el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Numerosas sentencias del Tribunal Supremo, entre ellas la STS de 23 de enero de 2019, declararon abusivas este tipo de cláusulas de traslación de gastos.

La Ley 5/2019 vino a cerrar el debate estableciendo un reparto legal imperativo que las entidades financieras no pueden modificar en perjuicio del cliente. Cualquier cláusula que contradiga este reparto es nula de pleno derecho.

Gastos que paga el banco

Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, los siguientes gastos de formalización de hipoteca corresponden íntegramente a la entidad prestamista:

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)

El AJD derivado de la escritura de constitución del préstamo hipotecario recae sobre el banco. En Andalucía, el tipo general del AJD es del 1,2% sobre la responsabilidad hipotecaria total (suma del capital, intereses ordinarios, intereses de demora, costas y gastos). Este es, históricamente, el concepto que mayor controversia generó antes de la reforma.

Gastos de gestoría

La gestoría interviene para liquidar los impuestos, tramitar la inscripción registral y realizar las gestiones administrativas relacionadas con la hipoteca. Estos gastos corresponden al banco. El cliente no debe abonar cantidad alguna por este concepto.

Gastos de inscripción registral de la hipoteca

Los aranceles del Registro de la Propiedad correspondientes a la inscripción de la escritura de hipoteca son a cargo de la entidad financiera.

Copia de la escritura para el banco

El coste de la copia de la escritura de constitución del préstamo hipotecario que requiera el banco para sus archivos también es a cargo de la entidad.

Gastos que paga el prestatario

Por su parte, el cliente —prestatario— asume los siguientes gastos:

Tasación del inmueble

La tasación es el informe realizado por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España para determinar el valor del inmueble a efectos de la hipoteca. Su coste es a cargo del prestatario. En Málaga, el importe de una tasación para una vivienda tipo oscila en función de la superficie y la complejidad de la operación.

La Ley 5/2019 reconoce expresamente el derecho del prestatario a elegir libremente la sociedad de tasación, sin que el banco pueda imponerle una entidad concreta. Si el banco vincula la concesión del préstamo a contratar la tasadora que él mismo designa, esta práctica puede ser constitutiva de venta vinculada prohibida.

Copias adicionales de la escritura de hipoteca

Si el cliente solicita copias adicionales de la escritura para sus propios fines, los aranceles notariales correspondientes a esas copias son a su cargo.

Gastos derivados del incumplimiento del prestatario

Si el prestatario incumple sus obligaciones y ello genera gastos adicionales (como los derivados de la ejecución hipotecaria), estos pueden ser repercutidos conforme a lo pactado en la escritura, dentro de los límites legales.

Reparto de gastos: cuadro resumen

Gastos de la escritura de compraventa: no confundir con los de la hipoteca

Es frecuente que los compradores confundan los gastos de la escritura de hipoteca con los de la escritura de compraventa. Son dos documentos notariales distintos y sus gastos se rigen por reglas diferentes.

Los gastos de la escritura de compraventa —notaría, registro de la propiedad e impuestos (ITP o IVA)— corresponden en su mayor parte al comprador, salvo pacto en contrario. Estos gastos no se ven afectados por la Ley 5/2019, que solo regula los derivados del contrato de préstamo hipotecario.

Para una visión completa de todos los impuestos y gastos que genera la adquisición de una vivienda —no solo los hipotecarios— puede consultar nuestro artículo sobre contratos de arras, donde explicamos también cómo se estructuran los pagos previos a la firma.

Reclamación de gastos hipotecarios pagados indebidamente

Si usted firmó su hipoteca antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019 (es decir, antes del 16 de junio de 2019) y pagó gastos que debían haber correspondido al banco, puede valorar la posibilidad de reclamarlos. Los plazos de prescripción para estas acciones han sido objeto de numerosas resoluciones judiciales, y la situación procesal es diferente según el concepto reclamado.

El Tribunal Supremo, en su sentencia de 16 de octubre de 2019, declaró que el plazo de prescripción de cinco años para reclamar la nulidad de las cláusulas de gastos se computa desde que el prestatario tiene conocimiento de que puede ejercer la acción. No obstante, la jurisprudencia en esta materia ha seguido evolucionando, por lo que es recomendable consultar con un abogado especializado para conocer las posibilidades concretas en cada caso.

Gastos de novación y subrogación hipotecaria

Si desea modificar las condiciones de su hipoteca (novación) o cambiar de banco (subrogación), también se generan gastos específicos. La Ley 5/2019 y sus normas complementarias establecen que:

• En las novaciones que impliquen ampliación del plazo o del capital, el reparto de gastos sigue reglas similares a las de la constitución.
• En las subrogaciones de acreedor (cambio de banco), la entidad que recibe el préstamo asume los gastos de notaría, registro y gestoría correspondientes a la operación de subrogación.
• La cancelación registral de la hipoteca (una vez pagada) genera gastos de notaría y registro que por ley son a cargo del prestatario, al ser una operación que beneficia al deudor.

La FEIN y el derecho a información precontractual

La Ley 5/2019 obliga a las entidades financieras a entregar al prestatario, con una antelación mínima de diez días hábiles antes de la firma, la denominada Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE). Estos documentos deben reflejar de forma clara y transparente todos los gastos que corresponden al prestatario, así como la TAE, el tipo de interés y las condiciones del préstamo.

La entrega de esta documentación tiene por objeto que el cliente pueda comparar ofertas y tomar una decisión informada. Si el banco no entrega la FEIN en el plazo legal o su contenido es engañoso, la cláusula afectada puede ser declarada nula.

Antes de firmar cualquier escritura hipotecaria, es altamente recomendable revisar la documentación precontractual con un abogado especializado. Si está en proceso de formalizar una hipoteca en Málaga, nuestro equipo de abogados inmobiliarios en Málaga puede revisar las condiciones del préstamo y detectar cláusulas potencialmente abusivas.

Hipotecas con condiciones ligadas a la compra: productos vinculados

La Ley 5/2019 distingue entre ventas vinculadas (prohibidas) y ventas combinadas (permitidas en determinadas condiciones). Un banco no puede obligar al cliente a contratar un seguro de vida, un seguro de hogar o una cuenta corriente como condición imprescindible para conceder la hipoteca. Sin embargo, sí puede ofrecer una mejora del tipo de interés a cambio de contratar determinados productos, siempre que el cliente pueda contratar esos mismos productos con otra entidad.

Si está valorando aceptar una hipoteca con productos combinados, conviene calcular el coste real de esos productos y compararlo con el ahorro en el tipo de interés para comprobar si la bonificación es efectivamente ventajosa.

Preguntas frecuentes sobre gastos de hipoteca

¿Los gastos de notaría de la hipoteca los paga el banco o el comprador?

Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, los gastos de notaría correspondientes a la escritura de constitución del préstamo hipotecario son a cargo del banco. El comprador solo paga los aranceles notariales derivados de la escritura de compraventa del inmueble, que son un concepto distinto.

¿Puede el banco obligarme a contratar su tasadora?

No. La Ley 5/2019 reconoce expresamente el derecho del prestatario a elegir libremente la sociedad de tasación homologada por el Banco de España, sin que la entidad pueda imponer la suya propia. Si el banco lo exige como condición para conceder el préstamo, puede tratarse de una práctica de venta vinculada prohibida.

¿Puedo reclamar al banco los gastos de hipoteca que pagué antes de 2019?

Depende del concepto y de la fecha de firma. Para hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019, existen acciones de nulidad de cláusulas abusivas que pueden permitir recuperar los gastos pagados indebidamente. El plazo y la viabilidad de la reclamación dependen de la jurisprudencia aplicable en cada momento. Es fundamental consultar con un abogado para analizar el caso concreto.

¿Qué es la FEIN y por qué es importante?

La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) es el documento estandarizado que el banco debe entregar al prestatario con al menos diez días hábiles de antelación a la firma. Recoge todas las condiciones del préstamo (tipo de interés, TAE, plazo, cuotas, gastos imputables al cliente) en un formato comparativo. Su importancia radica en que permite comparar ofertas de distintas entidades y es el documento en base al cual el notario verifica que el cliente comprende las condiciones del préstamo.

¿Qué gastos genera cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad?

Una vez terminado de pagar el préstamo, el banco está obligado a cancelar la hipoteca ante notario y en el Registro de la Propiedad. Los gastos notariales y registrales de esta cancelación son a cargo del prestatario, ya que es quien se beneficia de la liberación de la carga sobre su inmueble. El banco no puede cobrar comisión por la cancelación anticipada total salvo que esté expresamente pactada y dentro de los límites legales.

¿Se pueden negociar los gastos hipotecarios?

Los gastos legalmente atribuidos al banco son irrenunciables por el prestatario, no pueden eliminarse ni renegociarse en perjuicio del cliente. Lo que sí es negociable es el tipo de interés, las comisiones, los productos combinados y otras condiciones económicas del préstamo. Es recomendable comparar varias ofertas y revisar la FEIN antes de comprometerse con una entidad concreta.

Si está a punto de formalizar una hipoteca y desea revisar la documentación o aclarar a quién corresponde cada gasto, puede contactar con nuestro equipo de abogados especialistas en derecho inmobiliario en Málaga.