17 Abr Gastos de comprar vivienda segunda mano en 2026

Gastos de comprar vivienda segunda mano en 2026

Adquirir una vivienda de segunda mano implica asumir una serie de gastos de compraventa que van más allá del precio de venta acordado con el vendedor. Quien no los tiene en cuenta desde el principio puede encontrarse con desajustes importantes en su planificación financiera. En 2026, el marco tributario y arancelario aplicable a estas operaciones mantiene sus líneas generales, aunque con variaciones autonómicas relevantes que conviene conocer.

En este artículo detallamos todos los gastos de compra de vivienda de segunda mano que debe contemplar el comprador: impuestos, notaría, Registro, gestoría y gastos derivados de la financiación hipotecaria, con especial atención a la normativa aplicable en Andalucía.

Si está planificando una compraventa en Málaga, nuestro equipo de abogados especializados en compraventas inmobiliarias puede acompañarle en todo el proceso, desde la negociación del contrato de arras hasta la inscripción registral.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): el principal coste fiscal

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP) es el tributo más significativo en la compra de vivienda de segunda mano. A diferencia de la vivienda nueva —sujeta a IVA—, las transmisiones entre particulares de inmuebles usados quedan sujetas a ITP conforme al Real Decreto Legislativo 1/1993.

Este impuesto es de gestión autonómica, por lo que el tipo aplicable varía según la comunidad autónoma donde se ubica el inmueble. En Andalucía, el tipo general para la transmisión de vivienda de segunda mano es del 7 % sobre el valor de referencia del inmueble fijado por el Catastro o sobre el precio de compraventa si este fuera superior. La base imponible se calcula sobre el mayor de ambos valores.

Andalucía también tiene previstas reducciones para determinados colectivos:

• Familias numerosas: tipo reducido del 3,5 % si el inmueble constituye vivienda habitual.
• Personas con discapacidad (grado igual o superior al 33 %): tipo reducido del 3,5 % para vivienda habitual.
• Jóvenes menores de 35 años: tipo reducido del 3,5 % si el precio no supera 150.000 euros y el inmueble es vivienda habitual.
• Víctimas de violencia doméstica y personas en situación de especial vulnerabilidad: tipo reducido del 3,5 %.

El ITP debe autoliquidarse y pagarse en la Agencia Tributaria de Andalucía en el plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura pública de compraventa. El incumplimiento de este plazo genera recargos e intereses de demora.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)

En la compraventa de vivienda de segunda mano, la modalidad de documentos notariales del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) se aplica sobre la escritura pública de compraventa cuando el comprador constituye simultáneamente una hipoteca. Sin embargo, desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el sujeto pasivo del AJD hipotecario es el banco prestamista, no el comprador.

Para la escritura de compraventa en sí —sin hipoteca— el AJD se aplica a un tipo fijo de timbre, que en Andalucía es de 1,2 % sobre el valor escriturado cuando la operación está sujeta a ITP.

Gastos de notaría

Los aranceles notariales están regulados por el Real Decreto 1426/1989 y se calculan en función del valor del inmueble que consta en la escritura. Para una vivienda de precio medio en Málaga, los honorarios del notario suelen situarse entre 600 y 1.200 euros, aunque pueden ser superiores en inmuebles de mayor valor o con mayor complejidad documental.

Conforme a la normativa vigente, el comprador tiene derecho a elegir libremente al notario ante el que se formalice la escritura de compraventa. El vendedor no puede imponer un notario determinado ni condicionar la operación a la utilización de un profesional concreto.

Gastos del Registro de la Propiedad

La inscripción de la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad tiene un coste arancelario regulado por el Real Decreto 1427/1989. El importe depende del precio escriturado y habitualmente oscila entre 400 y 900 euros para viviendas de precio medio. Esta inscripción es imprescindible para que el comprador quede protegido frente a terceros conforme al principio de fe pública registral.

Gastos de gestoría

Aunque no es obligatorio contratar una gestoría, muchos compradores delegan en un gestor la presentación y liquidación de impuestos y la presentación en el Registro. El coste de la gestoría varía, pero habitualmente se sitúa entre 200 y 500 euros. Si el comprador financia la compra con hipoteca, el banco suele exigir la intervención de su propia gestoría, aunque desde la Ley 5/2019 el comprador puede rechazar esta imposición si el banco no justifica adecuadamente la necesidad.

Nota simple registral y certificación catastral

Antes de firmar el contrato de arras o la escritura de compraventa, es imprescindible solicitar una nota simple registral actualizada del inmueble. Este documento, que emite el Registro de la Propiedad, acredita la titularidad, las cargas y los gravámenes que pesan sobre el bien. Su coste es reducido (entre 9 y 30 euros), pero su valor informativo es fundamental.

La certificación catastral, necesaria para formalizar la escritura, se obtiene de forma gratuita a través de la Sede Electrónica del Catastro.

Gastos derivados de la financiación hipotecaria

Si el comprador financia la adquisición mediante préstamo hipotecario, debe contemplar gastos adicionales asociados a la hipoteca:

• Tasación del inmueble: exigida por el banco para determinar el valor del bien que servirá de garantía. El coste oscila entre 250 y 600 euros según el tipo de inmueble y la sociedad tasadora.
• Gastos de apertura del préstamo: algunas entidades cobran una comisión de apertura. Desde la Ley 5/2019, esta comisión debe estar expresamente pactada y justificada por servicios efectivamente prestados.
• Seguro de hogar: el banco puede exigir la contratación de un seguro de hogar como condición vinculada al préstamo, aunque el comprador tiene derecho a contratar con cualquier aseguradora que cumpla las condiciones mínimas exigidas.
• Nota simple registral para la hipoteca: el banco solicita su propia nota simple para verificar la situación del inmueble antes de conceder el préstamo.

Resumen de gastos de compra de vivienda segunda mano en Andalucía (2026)

Nota: Las cifras indicadas son orientativas. El coste real depende del precio del inmueble, el municipio, las circunstancias personales del comprador y los aranceles vigentes en el momento de la operación.

¿Qué gastos corresponden al vendedor?

En una compraventa de vivienda de segunda mano, el vendedor asume habitualmente los siguientes gastos:

• Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana): se calcula sobre el incremento de valor del suelo desde la adquisición hasta la transmisión. Corresponde al vendedor salvo pacto expreso en contrario (artículo 106.2 del Real Decreto Legislativo 2/2004).
• IRPF por ganancia patrimonial: el vendedor tributa en su declaración de la renta por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición del inmueble.
• Certificado de eficiencia energética: obligatorio para formalizar la venta conforme al Real Decreto 235/2013.
• Cédula de habitabilidad: en algunas comunidades autónomas es requisito para la venta, aunque en Andalucía su exigencia ha quedado suprimida.
• Cancelación de cargas hipotecarias pendientes: si el inmueble tiene hipoteca, los gastos de cancelación registral corresponden al vendedor.

Cómo reducir los gastos de compraventa dentro de la legalidad

Existen vías legales para optimizar el coste fiscal de la compraventa:

• Verificar si el comprador cumple los requisitos para aplicar alguno de los tipos reducidos de ITP previstos en la normativa autonómica andaluza.
• Comparar el valor de referencia catastral con el precio de mercado real: si el valor catastral de referencia es inferior al precio de venta, la base imponible del ITP será el precio escriturado; si es superior, se usará el valor de referencia, lo que puede generar comprobaciones de valores.
• Deducir en el IRPF del vendedor todos los gastos e inversiones que incrementan el valor de adquisición del inmueble (obras, mejoras, gastos de adquisición).
• Coordinar con antelación la financiación para evitar duplicidades en gastos de tasación o nota simple.

El valor de la due diligence antes de firmar

Antes de comprometerse con la compra —y especialmente antes de firmar el contrato de arras, que habitualmente implica entregar un 10 % del precio— conviene realizar una revisión jurídica completa del inmueble. La due diligence inmobiliaria permite identificar cargas registrales, deudas con la comunidad de propietarios, situaciones de alquiler vigentes, litigios pendientes o problemas urbanísticos que pueden afectar al valor o a la libre disposición del bien.

Este análisis previo es especialmente relevante en compraventas de viviendas de segunda mano, donde la historia jurídica del inmueble puede ser más compleja que en promociones de obra nueva.

Preguntas frecuentes sobre gastos de compra de vivienda segunda mano

¿Cuánto suponen en total los gastos de comprar una vivienda de segunda mano en Andalucía?

Como regla general, los gastos totales a cargo del comprador en Andalucía se sitúan entre el 10 % y el 12 % del precio de compraventa. El mayor componente es el ITP (7 %), al que se suman los aranceles de notaría y Registro, la gestoría y, en caso de financiación hipotecaria, la tasación. Esta estimación puede variar según el precio del inmueble y si el comprador tiene derecho a algún tipo reducido.

¿El ITP se paga sobre el precio escriturado o sobre el valor catastral?

En Andalucía, el ITP se aplica sobre la base imponible que resulte mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia del inmueble determinado por el Catastro conforme a la Ley 11/2021 de medidas de prevención del fraude fiscal. Si el precio escriturado es inferior al valor de referencia catastral, la Agencia Tributaria puede iniciar un procedimiento de comprobación de valores.

¿Puede el comprador deducir el ITP en el IRPF?

El ITP pagado por el comprador forma parte del coste de adquisición del inmueble y se sumará al valor de adquisición a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial cuando el inmueble se transmita en el futuro. No es deducible en la cuota del IRPF del año de la compra, salvo que el inmueble se destine a actividad económica y cumpla los requisitos para su amortización.

¿Qué es el contrato de arras y qué implica firmarlo?

El contrato de arras es un precontrato mediante el cual comprador y vendedor se comprometen a formalizar la compraventa en un plazo determinado. En las arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil), si el comprador desiste, pierde la señal entregada; si es el vendedor quien incumple, debe devolver el doble de lo recibido. Antes de firmarlo conviene haber verificado la situación jurídica del inmueble.

¿Los gastos de notaría los paga el comprador o el vendedor?

Conforme al artículo 1455 del Código Civil, los gastos de otorgamiento de la escritura de venta corresponden al vendedor y los de la primera copia al comprador, salvo pacto en contrario. En la práctica, es habitual que las partes acuerden que el comprador asuma la totalidad de los gastos de notaría o que los repartan. Lo importante es que este extremo quede reflejado expresamente en el contrato privado.

¿Es obligatorio elevar a escritura pública la compraventa de vivienda?

La compraventa de inmuebles es válida aunque se formalice en documento privado (artículo 1279 CC), pero la inscripción en el Registro de la Propiedad —que otorga la máxima protección jurídica al comprador— exige escritura pública. Por razones de seguridad jurídica, siempre es recomendable elevar la compraventa a escritura notarial e inscribirla en el Registro.