04 May Gastos de comprar vivienda nueva vs segunda mano
¿Cuánto cuesta realmente comprar una vivienda nueva?
Al precio de compra de una vivienda nueva hay que sumar un conjunto de gastos e impuestos obligatorios que, en Andalucía, pueden representar entre el 10 y el 14% adicional sobre el precio escriturado. Conocer esta cifra antes de firmar es fundamental para dimensionar correctamente el esfuerzo financiero y evitar sorpresas en el momento del otorgamiento de la escritura.
Este artículo analiza de forma detallada los gastos de comprar vivienda nueva (obra nueva o primera transmisión) y los compara con los de la vivienda de segunda mano, con especial atención a la fiscalidad vigente en Andalucía.
Diferencia fundamental entre vivienda nueva y segunda mano
La distinción fiscal más importante entre ambas modalidades es el impuesto que grava la transmisión:
- Vivienda nueva (primera transmisión): tributa por IVA, que es un impuesto estatal, más AJD (Actos Jurídicos Documentados), de ámbito autonómico.
- Vivienda de segunda mano (segunda o posterior transmisión): tributa por ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), gestionado por la comunidad autónoma.
Se considera vivienda nueva o de obra nueva a efectos fiscales aquella que se transmite por primera vez tras su construcción o rehabilitación integral, y cuyo transmitente es un promotor o empresa que actúa en el ejercicio de su actividad empresarial.
Gastos de comprar vivienda nueva: detalle completo
1. IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
El IVA es el impuesto principal en la compra de vivienda nueva. Los tipos aplicables en 2024 son:
- 10% sobre el precio de compra: tipo reducido aplicable a la adquisición de viviendas en general.
- 4% sobre el precio de compra: tipo superreducido aplicable a las Viviendas de Protección Oficial (VPO) de régimen especial o promoción pública, conforme al artículo 91 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.
- 21%: tipo general aplicable a plazas de garaje (cuando se transmiten de forma independiente a la vivienda y superan las dos unidades por adquirente) y a locales comerciales.
El IVA lo paga el comprador directamente al promotor, que actúa como recaudador y lo ingresa en la Agencia Tributaria. No es deducible para particulares que adquieren la vivienda para uso propio.
2. AJD (Actos Jurídicos Documentados)
En las compras de vivienda nueva, el comprador paga además el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre la escritura pública de compraventa. En Andalucía, el tipo general es del 1,2% sobre el precio de compraventa escriturado.
Existen bonificaciones en Andalucía para determinados colectivos y situaciones:
- Tipo reducido del 0,3%: adquirentes con discapacidad igual o superior al 33%, familias numerosas y jóvenes menores de 35 años que adquieran su vivienda habitual por un precio inferior a 150.000 €.
- Tipo reducido del 0,1%: adquirentes con discapacidad igual o superior al 65%.
La base imponible del AJD en vivienda nueva es el precio de compraventa que consta en la escritura. Si la escritura también documenta la constitución de hipoteca, esta tributa de forma separada por el capital garantizado.
3. Gastos notariales
La escritura pública de compraventa es obligatoria para su inscripción registral. Los honorarios del notario se calculan conforme a los aranceles aprobados por el Real Decreto 1426/1989, que establece una escala decreciente sobre el valor del bien:
| Valor escriturado | Coste aproximado (notaría) |
|---|---|
| Hasta 100.000 € | 700 – 900 € |
| 100.000 – 200.000 € | 900 – 1.100 € |
| 200.000 – 300.000 € | 1.100 – 1.400 € |
| 300.000 – 500.000 € | 1.400 – 1.800 € |
Si la operación se financia con hipoteca, existe una escritura adicional de préstamo hipotecario. Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, los gastos notariales de la hipoteca los paga el banco (salvo las copias que solicite el prestatario).
4. Gastos registrales
La inscripción en el Registro de la Propiedad tiene aranceles regulados por el Real Decreto 1427/1989. La escala es similar a la notarial, aunque con importes algo inferiores:
- Para una vivienda de 200.000 €: entre 400 y 600 €.
- Para una vivienda de 350.000 €: entre 600 y 900 €.
5. Gastos de gestoría
La gestoría se encarga de presentar la escritura en Hacienda, liquidar los impuestos y tramitar la inscripción registral. Su coste habitual oscila entre 300 y 600 €. Cuando la compra se financia con hipoteca, la gestoría la impone el banco y sus honorarios los paga el prestatario.
Gastos de comprar vivienda de segunda mano: diferencias clave
Los gastos comprar vivienda segunda mano en Andalucía difieren principalmente en la fiscalidad de la transmisión:
| Concepto | Vivienda nueva | Segunda mano |
|---|---|---|
| Impuesto sobre la transmisión | IVA al 10% (o 4% en VPO) | ITP al 7% en Andalucía |
| AJD sobre la escritura | Sí (1,2% en Andalucía) | No (AJD y ITP son incompatibles) |
| Gastos notariales | Similares | Similares |
| Gastos registrales | Similares | Similares |
| Cédula de habitabilidad | La aporta el promotor | La debe obtener el vendedor |
| Certificado energético | Lo aporta el promotor | Lo debe obtener el vendedor |
El resultado práctico es que, en Andalucía, la carga fiscal sobre la transmisión es mayor en vivienda nueva (10% IVA + 1,2% AJD = 11,2%) que en segunda mano (7% ITP), aunque esto varía según la comunidad autónoma y el tipo de IVA aplicable.
Gastos específicos de la vivienda nueva sobre plano
Cuando la compra se realiza sobre plano (antes de que la vivienda esté construida), hay que considerar aspectos adicionales:
- Aval bancario o seguro de caución: el promotor está obligado por la Ley 57/1968 (derogada pero aplicable a contratos anteriores a 2015) y, en la actualidad, por el artículo 3 de la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999) y la normativa de consumidores, a garantizar mediante aval bancario o seguro de caución todas las cantidades entregadas a cuenta antes de la escritura. Este documento es gratuito para el comprador y debe exigirse en la firma del contrato privado.
- IVA sobre las cantidades a cuenta: cada pago anticipado devenga IVA al tipo correspondiente. El promotor debe emitir factura por cada entrega parcial.
- Gastos de primera ocupación: licencia de primera ocupación que otorga el Ayuntamiento. La solicita y abona el promotor, aunque algunos lo repercuten al comprador en el precio.
Resumen de gastos totales por precio de vivienda nueva
| Precio de compra | IVA (10%) | AJD (1,2%) | Notaría + Registro + Gestoría | Total gastos estimados |
|---|---|---|---|---|
| 150.000 € | 15.000 € | 1.800 € | ~1.800 € | ~18.600 € (12,4%) |
| 200.000 € | 20.000 € | 2.400 € | ~2.100 € | ~24.500 € (12,2%) |
| 300.000 € | 30.000 € | 3.600 € | ~2.600 € | ~36.200 € (12,1%) |
| 400.000 € | 40.000 € | 4.800 € | ~3.200 € | ~48.000 € (12,0%) |
Estas cifras son orientativas y no incluyen los gastos hipotecarios (tasación, comisión de apertura si la hubiere). Los gastos notariales, registrales y de gestoría de la hipoteca los asume el banco desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019.
Gastos de la hipoteca: qué paga el banco y qué paga el comprador
La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario distribuyó los gastos hipotecarios de la siguiente manera:
- Paga el banco: gastos notariales de la escritura de hipoteca, inscripción registral de la hipoteca, gestoría, impuesto AJD sobre la hipoteca.
- Paga el comprador: tasación de la vivienda (entre 300 y 600 € según el valor), copias notariales adicionales que solicite.
Esta reforma supuso un ahorro significativo para los compradores de vivienda nueva, que antes de 2019 asumían todos estos gastos.
Deducciones fiscales aplicables en la compra de vivienda nueva
La deducción estatal por inversión en vivienda habitual se suprimió en 2013. Sin embargo, los contribuyentes que adquirieron su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 conservan el derecho a aplicar la deducción de forma transitoria.
En Andalucía, la Junta ha aprobado diversas deducciones autonómicas en el IRPF aplicables a la adquisición de vivienda habitual para determinados colectivos (jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad). Conviene verificar su vigencia en cada ejercicio fiscal antes de presentar la declaración.
Preguntas frecuentes
¿Se paga IVA aunque la vivienda nueva esté ya construida?
Sí. El criterio para determinar si se aplica IVA o ITP no es si la vivienda está construida o en construcción, sino si se trata de la primera transmisión por parte de un promotor o empresario. Si el promotor vende un piso ya terminado que no se ha transmitido antes, se aplica IVA al 10%.
¿Qué ocurre si el promotor aplica IVA a una segunda transmisión?
Si el promotor transmite una vivienda que ya fue transmitida con anterioridad, la operación no está sujeta a IVA sino a ITP. Aplicar IVA incorrectamente no exime del pago del ITP. El comprador debe verificar si la vivienda ha sido transmitida antes para determinar el impuesto correcto.
¿Los garajes y trasteros tienen el mismo IVA que la vivienda?
Cuando el garaje o trastero se transmite conjuntamente con la vivienda al mismo adquirente, tributa al mismo tipo reducido del 10%. Si se transmite de forma independiente (o son más de dos plazas de garaje), el tipo aplicable es el general del 21%.
¿Se puede negociar quién paga los gastos notariales en vivienda nueva?
Conforme al artículo 1455 del Código Civil, los gastos de escrituración de la compraventa los paga el vendedor, y los de primera copia e inscripción registral los paga el comprador. Sin embargo, en la práctica y salvo pacto expreso en contrario, los promotores suelen trasladar todos los gastos al comprador. La Ley 5/2019 ha zanjado esta cuestión en materia hipotecaria, pero no en la escritura de compraventa.
¿Hay alguna exención de IVA en la compra de vivienda nueva?
Las transmisiones de vivienda entre particulares están exentas de IVA (y sujetas a ITP). No existen exenciones de IVA para la compra de vivienda nueva a promotores, salvo las operaciones sujetas al tipo reducido del 4% en VPO de régimen especial o de promoción pública, que no es una exención sino un tipo bonificado.
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