03 May Gastos de la subrogación de hipoteca

Gastos de la subrogación de hipoteca

La subrogación de hipoteca permite trasladar un préstamo hipotecario de una entidad bancaria a otra para obtener mejores condiciones —tipo de interés más bajo, cambio de tipo variable a fijo, o eliminación de productos vinculados— sin necesidad de cancelar la hipoteca existente y constituir una nueva. Desde la aprobación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el reparto de los gastos de subrogación entre banco y prestatario ha cambiado de forma sustancial, protegiendo al consumidor de costes que antes asumía íntegramente. Conocer qué paga cada parte es indispensable para valorar si la operación es rentable.

Qué es la subrogación de hipoteca entre entidades

La subrogación de acreedor hipotecario —también llamada subrogación por cambio de banco— está regulada por la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, modificada por la Ley 5/2019. A través de este mecanismo, el deudor hipotecario puede trasladar su hipoteca al banco que le ofrezca mejores condiciones sin necesidad de cancelar la inscripción registral y constituir una nueva garantía.

La subrogación se distingue de la novación modificativa, que es la renegociación de condiciones con el mismo banco. En la subrogación interviene un banco diferente que ofrece una oferta vinculante y asume la posición del acreedor original.

Distribución de gastos tras la Ley 5/2019

La Ley 5/2019 modificó el artículo 14 de la Ley 2/1994 y el propio articulado sobre gastos en préstamos hipotecarios, estableciendo un nuevo régimen de reparto que el prestatario consumidor no puede renunciar mediante pacto en su perjuicio.

Gastos que paga el banco nuevo (subrogante)

Conforme al artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019, en los contratos de crédito inmobiliario celebrados con consumidores, los siguientes gastos son de cargo exclusivo de la entidad prestamista:

• Aranceles notariales de la escritura de subrogación.
• Aranceles registrales de la inscripción de la subrogación en el Registro de la Propiedad.
• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD): desde la reforma de octubre de 2018 (Real Decreto-ley 17/2018), el impuesto lo paga el banco, no el prestatario.
• Gastos de gestoría para la tramitación de la escritura de subrogación.
• Tasación: si el banco nuevo exige una nueva tasación del inmueble, la norma general asigna este gasto al banco. No obstante, la práctica bancaria en algunos casos repercute la tasación al cliente, lo que conviene revisar en la oferta vinculante y, en su caso, negociar.

Gastos que puede pagar el prestatario

El único gasto que puede recaer sobre el prestatario en una subrogación es la comisión por subrogación pactada en el contrato original. La Ley 5/2019 establece en su artículo 23 los límites máximos aplicables:

• En préstamos a tipo variable: 0,25% del capital pendiente si la subrogación se produce durante los tres primeros años de vida del préstamo; 0,15% entre el tercero y el quinto año; sin comisión a partir del quinto año.
• En préstamos a tipo fijo: hasta el 2% del capital pendiente durante los diez primeros años; hasta el 1,5% a partir del décimo año.
• En préstamos mixtos: se aplica el límite del tramo fijo o variable según el momento en que se produce la subrogación.

Para hipotecas formalizadas antes de la Ley 5/2019, se aplican los límites de la normativa anterior. Si el contrato no contempla comisión por subrogación, no puede exigirse ninguna cantidad por este concepto.

Resumen del reparto de gastos en la subrogación

Proceso de subrogación hipotecaria paso a paso

Conocer el procedimiento ayuda a anticipar los tiempos y a detectar posibles irregularidades en la tramitación:

1. Oferta vinculante del banco nuevo: la entidad subrogante presenta al deudor una oferta vinculante con las nuevas condiciones del préstamo. Esta oferta debe mantenerse durante un plazo mínimo de diez días hábiles.
2. Notificación al banco original: el banco nuevo notifica fehacientemente al banco acreedor la intención de subrogarse, otorgando a este un plazo de quince días naturales para enervar la subrogación.
3. Derecho de enervación del banco original: conforme al artículo 2 de la Ley 2/1994, el banco acreedor puede impedir la subrogación si iguala o mejora la oferta del banco nuevo en el plazo señalado. Si lo hace, la subrogación no se produce y el deudor negocia con su banco actual.
4. Otorgamiento de la escritura de subrogación: si el banco original no enerva o no mejora la oferta, se procede a otorgar la escritura pública de subrogación ante notario. En ese acto, el banco nuevo paga al banco original el capital pendiente y queda subrogado en la posición de acreedor hipotecario.
5. Inscripción registral: la escritura de subrogación se inscribe en el Registro de la Propiedad, actualizando la titularidad del crédito hipotecario.

Cuándo conviene subrogar la hipoteca y cuándo es mejor una novación

La subrogación es la vía adecuada cuando el banco actual no ofrece condiciones competitivas o se niega a mejorar el préstamo existente. La novación modificativa con la misma entidad puede ser más rápida y sencilla, pero el banco no está obligado a concederla y el deudor carece del mecanismo de presión que supone la oferta de un tercero.

Desde un punto de vista económico, la operación es rentable cuando el ahorro acumulado en cuotas durante el plazo restante supera la comisión por subrogación y los costes menores que pudieran existir. Para hipotecas con muchos años de vida pendiente y diferencial significativo entre el tipo actual y el nuevo ofertado, la subrogación suele ser claramente ventajosa.

En cambio, si el préstamo está próximo a su vencimiento o el capital pendiente es reducido, el ahorro puede no justificar los trámites. Un abogado especialista en subrogación hipotecaria puede realizar el cálculo de rentabilidad y revisar las condiciones de ambas ofertas antes de tomar la decisión.

Gastos de subrogación en hipotecas anteriores a la Ley 5/2019

Para préstamos formalizados antes del 16 de junio de 2019 (fecha de entrada en vigor de la Ley 5/2019), la distribución de gastos en subrogaciones era diferente: el prestatario asumía todos los gastos notariales, registrales y de gestoría. Muchos de esos gastos fueron posteriormente declarados indebidos por los tribunales en aplicación retroactiva de los criterios de abusividad, lo que ha dado lugar a numerosas reclamaciones de devolución.

Si subrogaste tu hipoteca antes de 2019 y pagaste gastos que hoy corresponderían al banco, es posible que tengas derecho a reclamar su devolución. La STS 725/2023 y la consolidada doctrina del TJUE sobre cláusulas abusivas de gastos hipotecarios son el fundamento jurídico de estas reclamaciones.

Subrogación versus cancelación y nueva hipoteca

La alternativa a la subrogación es cancelar la hipoteca existente y constituir un préstamo completamente nuevo con la entidad elegida. Esta opción puede ser interesante cuando se quieren modificar condiciones que la subrogación no permite cambiar —como ampliar el capital o modificar los titulares del préstamo—, pero conlleva los gastos de cancelación registral de la hipoteca antigua, que en este caso sí son de cargo del deudor.

Los abogados inmobiliarios de Orozco & Asociados en Málaga pueden analizar las condiciones de tu hipoteca actual, comparar las ofertas recibidas y asesorarte sobre la vía más conveniente —subrogación, novación o cancelación y nueva hipoteca— en función de tu situación específica.

Preguntas frecuentes sobre los gastos de subrogación de hipoteca

¿El banco puede cobrarme por la tasación en una subrogación?

La Ley 5/2019 asigna al banco los gastos de tasación. No obstante, algunas entidades intentan repercutir este gasto al prestatario. Si la entidad lo exige como condición para tramitar la subrogación, conviene revisarlo con un abogado, ya que puede ser una cláusula contraria a la normativa de protección de consumidores.

¿Puede el banco original negarme la subrogación?

El banco original no puede negar la subrogación, pero puede ejercer su derecho de enervación igualando o mejorando la oferta del banco nuevo en el plazo de quince días. Si enerva, la subrogación no se produce, pero el deudor habrá logrado al menos que su banco mejore las condiciones del préstamo.

¿La subrogación afecta a las garantías adicionales de la hipoteca?

Las garantías personales —avalistas, fiadores— subsisten tras la subrogación salvo que el banco nuevo las libere expresamente. Es importante revisar este punto en la escritura de subrogación, ya que los avalistas no siempre son informados adecuadamente del cambio de acreedor y de sus responsabilidades.

¿Puedo subrogar una hipoteca que tiene cláusula suelo?

Sí. De hecho, la subrogación es una de las vías habituales para eliminar la cláusula suelo, ya que el nuevo contrato con el banco subrogante se negocia sin esa limitación. No obstante, si la cláusula suelo fue declarada nula o fue objeto de acuerdo de eliminación con el banco original, la situación jurídica previa debe analizarse antes de proceder a la subrogación para no renunciar inadvertidamente a derechos ya reconocidos.

¿Se puede subrogar una hipoteca sobre una segunda vivienda o un local?

Sí, la subrogación no está limitada a la vivienda habitual. Sin embargo, si el prestatario no actúa como consumidor —por ejemplo, en préstamos para actividades empresariales—, la protección de la Ley 5/2019 no es aplicable y los gastos se distribuyen conforme a lo pactado contractualmente.

¿Qué ocurre si el banco nuevo no inscribe la subrogación en el Registro?

La falta de inscripción registral de la subrogación no afecta a su validez entre las partes, pero priva al nuevo acreedor de los efectos frente a terceros propios de la publicidad registral. En la práctica, todas las entidades inscriben la subrogación de forma diligente, ya que es en su propio interés consolidar la garantía hipotecaria frente a terceros.