02 May Gastos al vender un piso con hipoteca pendiente

Gastos al vender un piso con hipoteca pendiente

Vender un piso que todavía tiene hipoteca es una operación completamente habitual en el mercado inmobiliario español, pero comporta una serie de gastos que el vendedor debe prever con precisión para no llevarse sorpresas en el momento del otorgamiento. Conocer de antemano el importe de cancelación registral, los impuestos que corresponden al transmitente y los costes notariales y gestoría te permitirá calcular el beneficio real de la operación y evitar conflictos en la negociación con el comprador.

Situación de partida: hipoteca pendiente en el momento de la venta

Cuando un inmueble tiene cargas hipotecarias inscritas en el Registro de la Propiedad, el comprador no puede adquirir la vivienda libre de cargas salvo que dichas cargas queden canceladas antes o simultáneamente a la firma de la compraventa. Existen tres vías para gestionar la hipoteca pendiente en una venta:

1. Cancelación previa a la firma: el vendedor liquida la deuda con el banco antes de la escritura de compraventa y cancela registralmente la hipoteca. Es la opción más limpia pero requiere disponer del capital necesario antes de recibir el precio de la venta.
2. Cancelación simultánea en el acto de firma: la más frecuente. El banco del vendedor acude al notario o autoriza una provisión de fondos para recibir el importe pendiente directamente del precio de venta. En el mismo acto se otorga la escritura de cancelación hipotecaria y la de compraventa.
3. Subrogación del comprador en la hipoteca del vendedor: el comprador asume la deuda hipotecaria existente. Esta opción requiere la conformidad del banco y no es siempre viable ni interesante para el comprador. Se regula en el artículo 118 de la Ley Hipotecaria.

Gastos de cancelación de la hipoteca

Este es el bloque de gastos más relevante y exclusivo de las ventas con hipoteca viva. Comprende varios conceptos diferenciados:

Comisión por cancelación anticipada

Los contratos de préstamo hipotecario suelen contemplar una comisión cuando el deudor amortiza anticipadamente el capital, ya sea de forma parcial o total. Conforme a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, los límites máximos son los siguientes:

• En hipotecas a tipo variable: 0,25% del capital amortizado si la cancelación se produce durante los tres primeros años del préstamo; 0,15% si se produce entre el tercer y el quinto año; sin comisión a partir del quinto año.
• En hipotecas a tipo fijo: hasta el 2% del capital amortizado durante los primeros diez años; hasta el 1,5% a partir del décimo año.
• En hipotecas mixtas: se aplican los límites del tramo fijo o variable según el momento de la cancelación.

Para hipotecas suscritas antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, se aplican los límites de la normativa anterior (Ley 41/2007), que también establecía comisiones máximas distintas según el tipo de interés pactado.

Gastos de notaría por la escritura de cancelación hipotecaria

La escritura pública de cancelación de hipoteca tiene un coste notarial que varía según el arancel notarial aprobado por el Real Decreto 1426/1989. Para una hipoteca media, el coste notarial de la cancelación se sitúa habitualmente entre 300 y 700 euros, aunque depende del capital garantizado.

Inscripción registral de la cancelación

La cancelación de la carga hipotecaria debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que el comprador adquiera la finca libre de cargas. Los aranceles registrales (Real Decreto 1427/1989) determinan el coste, que suele situarse entre 150 y 400 euros para cancelaciones de hipotecas residenciales.

Honorarios de gestoría

Salvo que el vendedor gestione personalmente la tramitación, habitualmente se encarga a una gestoría la presentación de la escritura de cancelación en el Registro de la Propiedad y la liquidación del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (que en este caso está exento para el deudor hipotecario). Los honorarios de gestoría por esta gestión oscilan entre 150 y 350 euros.

Certificado de deuda pendiente y provisión de fondos del banco

El banco emisor del préstamo puede cobrar por expedir la certificación de deuda pendiente necesaria para el acto notarial. Además, si acude un apoderado del banco al notario para otorgar simultáneamente la cancelación, puede repercutir gastos de desplazamiento o de gestión, aunque estas prácticas están siendo progresivamente eliminadas por las entidades.

Impuestos que corresponden al vendedor

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): ganancia patrimonial

El vendedor debe tributar en su declaración del IRPF por la ganancia patrimonial obtenida, calculada conforme al artículo 35 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF, como diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, deducidos los gastos e impuestos inherentes a cada operación. Los tipos aplicables sobre la ganancia son:

Existen exenciones relevantes que conviene valorar antes de la operación, como la exención por reinversión en vivienda habitual (artículo 38 LIRPF) o la exención para mayores de 65 años que venden su vivienda habitual.

Plusvalía municipal (IIVTNU)

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo municipal que grava el incremento de valor del suelo desde la adquisición hasta la transmisión. Tras la reforma operada por el Real Decreto-ley 26/2021, que adapta la norma a la sentencia del Tribunal Constitucional de 26 de octubre de 2021, el vendedor puede elegir entre el método objetivo (coeficientes sobre el valor catastral del suelo) y el método real (diferencia entre los valores de adquisición y transmisión del suelo). Si no existe incremento real, no se genera hecho imponible. El importe varía significativamente según el municipio y el tiempo de tenencia del inmueble.

Otros gastos habituales en la venta

Certificado energético

El Real Decreto 235/2013 obliga al vendedor a disponer del certificado de eficiencia energética antes de anunciar la venta. Su coste depende del técnico contratado y de la superficie del inmueble, pero habitualmente se sitúa entre 100 y 250 euros para una vivienda de tamaño estándar.

Nota simple registral actualizada

Aunque no es obligatoria, es habitual que el comprador o su banco soliciten una nota simple del Registro de la Propiedad que acredite la titularidad y las cargas. El coste es de 9,02 euros por vía electrónica.

Honorarios de agencia inmobiliaria

Si la venta se gestiona a través de una agencia, el vendedor asume habitualmente el pago de la comisión de intermediación, que en el mercado de Málaga suele situarse entre el 3% y el 5% del precio de venta, aunque no existe tarifa regulada.

Distribución de gastos entre vendedor y comprador

El artículo 1455 del Código Civil establece que los gastos de otorgamiento de la escritura de venta son de cargo del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta son de cargo del comprador, salvo pacto en contrario. En la práctica, sin embargo, es habitual que las partes pacten libremente la distribución de los gastos notariales y registrales de la compraventa en el contrato privado previo.

Lo que nunca corresponde al comprador son los gastos de cancelación de la hipoteca del vendedor, que son responsabilidad exclusiva de este último. Si el comprador financia la adquisición con una hipoteca propia, él asumirá los gastos de su nuevo préstamo conforme a la distribución legal vigente tras la Ley 5/2019.

Para una valoración completa de los gastos de tu operación concreta, los abogados especialistas en compraventas inmobiliarias de Orozco & Asociados pueden revisar tu escritura de hipoteca, calcular la comisión por cancelación anticipada y asesorarte sobre la estructura fiscal más eficiente de la operación.

Preguntas frecuentes sobre los gastos de vender un piso con hipoteca

¿Quién paga los gastos de cancelación de la hipoteca, el vendedor o el comprador?

Los gastos de cancelación de la hipoteca del vendedor —notaría, registro e impuestos— son responsabilidad exclusiva del vendedor. Es su carga y su obligación entregar la vivienda libre de gravámenes salvo pacto expreso en contrario. El comprador no está obligado a asumir estos costes.

¿Tengo que pagar comisión por cancelar la hipoteca aunque me obliguen a cancelarla para vender?

Sí, salvo que tu contrato no contemple comisión por amortización anticipada o hayan transcurrido los plazos de exención previstos en la Ley 5/2019. La obligación de cancelar para transmitir no exime del pago de la comisión pactada contractualmente dentro de los límites legales.

¿Puedo descontar los gastos de cancelación de la hipoteca para calcular la ganancia patrimonial en el IRPF?

Sí. Los gastos inherentes a la transmisión, entre los que se incluye la comisión por cancelación anticipada, los gastos notariales y registrales de la cancelación, reducen el valor de transmisión a efectos de calcular la ganancia patrimonial conforme al artículo 35.1 de la Ley del IRPF.

¿Qué ocurre si el precio de venta no cubre la deuda hipotecaria pendiente?

En ese caso se produce una situación de patrimonio negativo. El vendedor puede negociar con el banco una dación en pago (que extingue la deuda con la entrega del inmueble), un préstamo puente para cubrir la diferencia, o acordar la asunción de la deuda residual una vez aplicado el precio de venta. Sin asesoramiento jurídico especializado, estas situaciones pueden derivar en responsabilidades personales graves para el vendedor.

¿La plusvalía municipal se paga siempre al vender?

No. Tras la reforma de 2021, si el valor del suelo no ha aumentado entre la fecha de adquisición y la de transmisión, no se genera hecho imponible y no procede liquidar el impuesto. Es necesario acreditarlo mediante escrituras y, en su caso, mediante tasación o valor de referencia del Catastro.

¿Cuánto tiempo tarda en inscribirse la cancelación de hipoteca en el Registro?

Los plazos registrales dependen del Registro de la Propiedad competente. En términos generales, la inscripción de la cancelación hipotecaria se produce en un plazo de entre tres y quince días hábiles. Si la compraventa y la cancelación son simultáneas, el Registro suele priorizar la tramitación urgente.