Quién paga los honorarios de la inmobiliaria en un alquiler (y en una compraventa)
Has encontrado piso, la agencia te pasa el contrato y, junto a la fianza y el primer mes, aparece una línea más: «honorarios de gestión, una mensualidad más IVA». La duda de quién paga los honorarios de la inmobiliaria tiene hoy una respuesta distinta según se trate de un alquiler o de una compra.
En el alquiler de vivienda habitual los paga el propietario, por ley, desde el 26 de mayo de 2023. En una operación de compraventa no hay una norma que lo imponga, aquí rige el principio de libertad: los honorarios inmobiliarios los paga quien contrató a la agencia inmobiliaria, que casi siempre es el vendedor, salvo que el comprador haya firmado su propio encargo y quede reflejado por escrito.
Alquiler de vivienda: los honorarios los paga el arrendador
La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda modificó el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que ahora dice de forma literal: «Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador».
Tres cosas que conviene tener claras sobre esa regla:
- Qué gastos cubre. Los honorarios de la agencia por buscar inquilino, gestión de visitas para enseñar el piso y tramitar el contrato, y también los de redactar y formalizar el documento. Da igual cómo los llame la inmobiliaria: honorarios, comisión, gastos de gestión o «servicios al inquilino».
- A qué contratos se aplica. A los arrendamientos de vivienda habitual firmados desde el 26 de mayo de 2023. Los anteriores se rigen por lo que se pactó entonces.
- A qué contratos no se aplica. El artículo 20 está en el título de la LAU dedicado a la vivienda. En locales, oficinas o alquileres de temporada rige lo que las partes acuerden.
La norma es imperativa: una cláusula que traslade esos gastos al inquilino es nula por el artículo 6 de la LAU, que no permite pactos en perjuicio del arrendatario. Él no los debe asumir.
Qué pasa si te los cobraron igual
Sigue ocurriendo, con envoltorios variados: «servicio de asesoramiento al inquilino», «gastos de estudio de solvencia», «o los pagas o el piso es para otro». Si te ha tocado pagar los honorarios como inquilino en un contrato de vivienda posterior a mayo de 2023, puedes reclamarlos.
- Reúne la prueba del pago: factura o recibo de la agencia, transferencia, el contrato y la fecha de firma.
- Reclama por escrito a la inmobiliaria la devolución, citando el artículo 20.1 de la LAU. Un burofax deja constancia de la fecha.
- Si no devuelven, cabe la hoja de reclamaciones ante consumo y, en última instancia, la demanda por cobro indebido. Al ser una acción personal, el plazo para reclamar es de cinco años desde el pago.
Un matiz importante: la ley no prohíbe que el inquilino contrate por su cuenta a una agencia para que le busque piso. Lo que prohíbe es que la agencia que trabaja para el propietario le cobre al inquilino por ese mismo servicio.
Compraventa: no hay ley, hay hoja de encargo
En la compra de una vivienda la Ley 12/2023 no cambió nada. Quien paga los honorarios inmobiliarios es quien firmó el encargo, que en la práctica es el vendedor: él contrató a la agencia para vender su casa y pactó con ella un porcentaje sobre el precio de venta.
Al comprador solo se le pueden exigir honorarios de la agencia inmobiliaria si firmó su propia hoja de encargo o un documento en el que asumía el pago. Por eso conviene revisar con calma lo que la agencia pide firmar antes de la visita o al hacer la oferta: a veces se cuela un compromiso de pago de honorarios en un «documento de reserva» o en la propuesta de compra.
Tampoco existe un porcentaje legal. La cuantía es libre, se calcula sobre el precio de venta y se negocia en el encargo, y lo mismo ocurre con el momento del pago, que suele fijarse a la firma de la escritura, cuando la operación se ha consumado. Si te interesa el resto de partidas que acompañan a una compra, las repasamos en la guía de gastos de compraventa de vivienda.
Cuándo se pagan los honorarios a la inmobiliaria
El momento del pago no es el mismo en un alquiler que en una compraventa, y conviene tenerlo claro antes de firmar nada. En el arrendamiento, los honorarios se devengan al formalizar el contrato, y como los asume el arrendador, el inquilino no debería adelantar ni un euro. En la compraventa, lo habitual es que se paguen al otorgar la escritura, cuando la operación se ha cerrado de verdad: pagar la comisión solo por firmar una reserva o una hoja de visita, con la venta aún en el aire, es un error que se puede evitar. Esta tabla resume quién paga y cuándo en cada caso:
| Alquiler de vivienda | Compraventa | |
|---|---|---|
| Quién paga | El arrendador, por ley | Quien firmó el encargo (normalmente el vendedor) |
| Cuándo | Al firmar el contrato de arrendamiento | Al firmar la escritura, salvo pacto distinto en el encargo |
| ¿Pueden cobrárselos al inquilino o comprador? | No; la cláusula es nula | Solo si ese comprador firmó un encargo o asumió el pago por escrito |
| Si la operación no se cierra | No se devengan | Depende del encargo: algunos prevén honorarios si el vendedor se echa atrás con comprador conforme |
Cómo te ayudamos desde el despacho
La mayoría de los conflictos con agencias se resuelven con un escrito bien fundado y la documentación correcta. Un abogado de alquiler en Málaga puede revisar el contrato y la hoja de encargo antes de que firmes, reclamar la devolución de honorarios cobrados indebidamente y, si eres propietario, redactar el contrato de arrendamiento de manera que el reparto de gastos quede claro y no dé lugar a una reclamación posterior.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga los honorarios de la inmobiliaria, el comprador o el vendedor?
Quien contrata los servicios a la agencia, que normalmente es el vendedor. El comprador solo paga si firmó su propio encargo o aceptó por escrito asumir los honorarios inmobiliarios.
¿Quién paga los honorarios de la inmobiliaria en un alquiler según la nueva ley?
El arrendador. Desde el 26 de mayo de 2023, el artículo 20.1 de la LAU obliga al propietario a asumir los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato en los alquileres de vivienda.
¿Quién paga a la inmobiliaria, el arrendador o el arrendatario?
El arrendador. Cualquier cláusula que traslade esos honorarios al arrendatario en un contrato de vivienda es nula y el importe puede reclamarse.
¿Cuándo hay que pagar los honorarios a la inmobiliaria?
En el alquiler, cuando se firma el contrato. En la compraventa, cuando se firma la escritura, salvo que la hoja de encargo fije otro momento. No deberían pedirse antes de que la operación esté cerrada.
¿La regla del arrendador también vale para locales y alquileres de temporada?
No. El artículo 20.1 de la LAU se aplica a los arrendamientos de vivienda. En locales, oficinas y contratos de temporada los honorarios se reparten según lo que pacten las partes.