Contrato de alquiler de temporada en fraude de ley: cuándo el juez lo convierte en vivienda habitual
Firmaste un contrato de alquiler de temporada de once meses para no quedar atado cinco años, y ahora el inquilino te manda un burofax diciendo que esa es su casa y que no se va. O estás al otro lado: llevas dos años renovando «temporadas» en el piso donde vives, trabajas y estás empadronado, y te anuncian que no renuevan.
La regla que decide estos casos es sencilla de enunciar: un contrato es de vivienda cuando la finalidad real es cubrir la necesidad permanente de vivienda del inquilino, diga lo que diga el papel. Si el juez concluye que la «temporada» era una etiqueta para esquivar la Ley de Arrendamientos Urbanos, hay fraude de ley y el contrato pasa a regirse como alquiler de vivienda habitual, con todas sus consecuencias: prórroga obligatoria hasta cinco años, límites a la renta y un desahucio por fin de contrato que se cae.
Qué es de verdad un alquiler de temporada
La LAU no define el alquiler de temporada por su duración, sino por su destino. El artículo 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos lo incluye entre los arrendamientos para uso distinto del de vivienda: los «celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra». El artículo 2, en cambio, considera arrendamiento de vivienda el que recae sobre una edificación habitable «cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario».
La palabra que importa es permanente. Hay temporada cuando el inquilino necesita la casa por un motivo concreto y limitado en el tiempo: un desplazamiento laboral, un curso académico, una obra en su domicilio, un tratamiento médico, unas vacaciones. Ese motivo tiene que existir de verdad y ser la causa del contrato. Sin causa temporal real, lo que hay es un alquiler de vivienda con otro nombre.
El artículo 6.4 del Código Civil cierra el círculo: los actos realizados al amparo de una norma que persigan un resultado prohibido por otra se consideran ejecutados en fraude de ley y no impiden aplicar la norma que se trataba de eludir. Aquí la norma eludida es el régimen de vivienda de la LAU.
Las señales que usan los juzgados para detectar el fraude
Las Audiencias Provinciales han resuelto en 2025 varios casos de contratos de once meses encadenados, y el análisis se repite: no miran el título del contrato, miran los hechos. Estos son los indicios que más pesan:
- El contrato no explica la temporada. Dice «temporada» sin decir cuál: ni trabajo, ni estudios, ni obra, ni fechas que lo justifiquen.
- El inquilino no tiene otra vivienda. Está empadronado en el piso, recibe allí el correo, tiene el médico y el colegio de los hijos en el barrio.
- Renovaciones sucesivas. Un contrato de once meses seguido de otro igual, y de otro, con la misma persona en la misma casa.
- La duración no encaja con la causa. Un «curso académico» que empieza en marzo, un «desplazamiento laboral» sin empresa ni centro de trabajo.
- Anuncio y agencia. El piso se ofertaba como vivienda de larga estancia y la temporada apareció al firmar, a veces con la explicación de que «así no te ata la LAU».
Ninguna de estas señales basta por sí sola. Lo que condena es la suma: cuando el juzgado ve que el uso real es el de un hogar, entiende que la temporada era simulada.
Qué pasa cuando se declara el fraude de ley
El contrato no se anula: se recalifica. Se aplica el régimen de arrendamiento de vivienda desde la fecha de la firma, y eso cambia casi todo lo que el propietario creía haber pactado.
Hay un efecto añadido que sorprende a muchos propietarios: si el inquilino ya llevaba varios contratos encadenados, el juzgado computa el plazo desde el primero. Es posible que, cuando se dicte sentencia, el arrendatario tenga por delante menos años de los que teme el propietario, pero también que la renta haya quedado congelada en la del contrato inicial.
| Lo que decía el contrato | Lo que se aplica tras declararse el fraude |
|---|---|
| Once meses y se acaba | Prórroga obligatoria anual hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), a voluntad del inquilino |
| Renta libre en cada renovación | Actualización anual con los límites de la LAU y, en zona tensionada, los de la Ley 12/2023 |
| Fianza y garantías a medida | Fianza legal de una mensualidad y garantía adicional limitada a dos |
| Fin de contrato = desalojo | El desahucio por expiración del plazo se desestima y el propietario carga con las costas |
| Cláusulas «propias de temporada» | Las que perjudiquen al inquilino frente a la LAU son nulas (artículo 6 LAU) |
Cómo hacer un contrato de temporada que aguante
El alquiler de temporada es legal y útil cuando responde a una necesidad temporal real. Lo que lo hace vulnerable es la pereza al redactarlo. Si eres propietario:
- Identifica la causa y ponla por escrito. Nombre de la empresa y duración del desplazamiento, matrícula del máster, licencia de la obra, fechas del tratamiento. Adjunta el documento como anexo.
- Ajusta la duración a la causa. Si el curso termina en junio, el contrato termina en junio. Once meses «por si acaso» es la firma del fraude.
- Haz constar el domicilio habitual del inquilino en otro lugar, y su compromiso de no empadronarse en la vivienda.
- No encadenes. Si la misma persona necesita seguir, lo honesto y lo seguro es firmar un contrato de vivienda.
- No confundas temporada con turístico. Si alquilas por días o semanas a viajeros, lo que necesitas es cumplir la normativa andaluza de viviendas de uso turístico; lo explicamos en el artículo sobre la licencia de piso turístico en Andalucía.
Si eres inquilino y sospechas que tu temporada es un fraude
No abandones la vivienda porque termine el plazo del papel. Reúne pruebas de que es tu domicilio permanente (empadronamiento, correspondencia, contratos anteriores, anuncios del piso) y comunica por burofax que consideras el contrato como arrendamiento de vivienda y que ejercerás la prórroga legal. Si el propietario presenta demanda de desahucio por expiración del plazo, ese es el momento de oponerse alegando el fraude de ley: es exactamente lo que ha prosperado en las sentencias de 2025.
Cómo te ayudamos desde el despacho
Estos pleitos se ganan o se pierden por los documentos: el contrato, el anuncio, el padrón, los correos con la agencia. Un abogado de contratos de arrendamiento en Málaga puede redactar un contrato de temporada que resista una impugnación o, si el problema ya ha estallado, preparar la demanda de desahucio o la oposición según de qué lado estés. En Málaga y la Costa del Sol vemos cada semana contratos «de temporada» firmados a inquilinos que llevan años viviendo en el mismo piso, y la diferencia entre unos y otros casos está siempre en la prueba.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un contrato de temporada en fraude de ley?
Es un contrato que se llama de temporada pero cubre la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Como esa finalidad es la que la LAU protege con el régimen de vivienda, el contrato se recalifica y se aplican sus normas aunque el documento diga lo contrario.
¿Qué ley regula el alquiler de temporada?
La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, que lo incluye en el artículo 3.2 entre los arrendamientos para uso distinto del de vivienda. Se rige por lo pactado, por el título III de la LAU y, supletoriamente, por el Código Civil.
¿Un contrato de alquiler de once meses es legal?
Sí, si existe una causa temporal real que justifique esa duración. Lo que no es legal es usar los once meses para evitar la prórroga obligatoria a un inquilino que va a vivir en el piso de forma permanente.
¿Cuándo se considera fraude de ley?
Cuando el contrato se ampara en el artículo 3.2 de la LAU para obtener un resultado que prohíbe el régimen de vivienda: privar al inquilino de la prórroga, de los límites de renta o de las garantías legales. Lo dice el artículo 6.4 del Código Civil.
¿Puede un alquiler de temporada convertirse en vivienda habitual automáticamente?
No de forma automática. Hace falta que un juzgado lo declare, normalmente al resolver un desahucio por expiración del plazo o una demanda del inquilino. Por eso importa tanto reunir las pruebas del uso real de la vivienda.