Contrato de alquiler de habitación: qué normativa aplica y qué debe incluir

Tienes un piso de tres dormitorios y, para conseguir una mayor rentabilidad aunque implique una mayor rotación de inquilinos, en lugar de alquilarlo entero has decidido optar por el alquiler de habitaciones. O tal vez eres el inquilino de una de ellas y no sabes qué derechos tienes al alquilar una habitación. La primera pregunta en los dos casos es la misma: ¿qué ley regula el contrato de alquiler de habitación?

La respuesta es el Código Civil, no la Ley de Arrendamientos Urbanos. La LAU protege el arrendamiento de una «edificación habitable» destinada a vivienda permanente, y una habitación no es una edificación: es una parte de ella. Por eso no hay prórroga obligatoria de cinco años, la duración es la que se pacte y la fianza no viene fijada por ley. A cambio, cada cláusula del contrato de alquiler tiene que hacer el trabajo que en un alquiler de vivienda hace la ley, y ahí es donde la mayoría de los modelos de contrato se quedan cortos.

Qué ley regula el contrato de alquiler por habitaciones

El artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos define el arrendamiento de vivienda como el que «recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario». Los tribunales y la doctrina mayoritaria entienden que alquilar un dormitorio con derecho a usar cocina y baño no encaja en esa definición, así que el arrendamiento por habitación se rige por los artículos 1542 y siguientes del Código Civil sobre el arrendamiento de cosas, y por lo que las partes pacten.

Las consecuencias prácticas son estas:

• Duración: la que diga el contrato. No hay prórroga obligatoria hasta cinco años ni prórroga tácita de tres, ni siquiera si el inquilino busca un alquiler de larga duración.
• Fianza: no hay una mensualidad obligatoria; se pacta la cantidad y la forma de devolución.
• Renta: se actualiza como se pacte, sin los límites de la LAU.
• Cesión y subarriendo: conviene prohibirlos expresamente, porque el Código Civil los permite si el contrato no dice nada.

Ojo con la excepción: si alquilas todas las habitaciones a la misma familia o grupo, o el «alquiler por habitaciones» es en realidad el piso entero repartido en varios contratos para esquivar la LAU, un juzgado puede considerarlo un arrendamiento de vivienda en fraude de ley. La forma protege solo cuando responde a la realidad.

Qué debe incluir un contrato de alquiler de habitaciones

Como la ley no rellena los huecos, en buen modelo de contrato tiene que dejar cerradas todas estas cuestiones:

1. Identificación de la habitación y espacios compartidos. Cuál es, con su superficie y ubicación en el piso, y qué zonas o espacios comunes de la vivienda puede usar el inquilino: cocina, baño, salón, terraza, lavadora.
2. Duración y preaviso. Fecha de inicio y fin, si hay prórroga y cómo se avisa la salida (idealmente por escrito o correo electrónico). Un preaviso de treinta días por ambas partes evita la mayoría de discusiones.
3. Renta, día de pago y suministros. El precio del alquiler, qué incluye la cuota (luz, agua, internet) y cómo se reparte si no está incluido.
4. Fianza. Importe, qué cubre y plazo de devolución tras la salida, con inventario firmado para evitar reclamaciones cruzadas.
5. Normas de convivencia. Visitas, horarios, limpieza de zonas comunes, mascotas, tabaco. Cuanto más concreto, menos conflictos.
6. Acceso del propietario. El dormitorio alquilado es el domicilio del inquilino: no puedes entrar sin su consentimiento. El contrato de alquiler de habitación sí puede regular el acceso a los espacios comunes para labores de mantenimiento, avisando con antelación.
7. Prohibición de subarrendar o ceder la habitación.
8. Causas de resolución. Impago, molestias graves, incumplimiento de las normas, con el procedimiento para hacerlas valer.

Derechos del inquilino que alquila una habitación

Que no se aplique la LAU no significa que el inquilino esté desprotegido. Al firmar su contrato de alquiler de habitación, conserva garantías constitucionales que muchos propietarios pasan por alto:

• Inviolabilidad de su habitación. Es su domicilio a efectos constitucionales. Entrar sin permiso, cambiar la cerradura o retirar sus cosas puede ser un delito de coacciones o de allanamiento.
• Uso pacífico de la habitación y de las zonas comunes pactadas durante todo el plazo del contrato.
• Empadronamiento. Puede empadronarse en la vivienda; el propietario no puede impedirlo.
• Desalojo solo por vía judicial. Si no paga o no se va al terminar el contrato, el propietario tiene que acudir al juicio verbal de desahucio del artículo 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que también sirve para las fincas urbanas arrendadas por el Código Civil. Nunca por su cuenta.

Si el inquilino ocupa el piso entero con un contrato de vivienda, sus derechos son otros y más amplios; los repasamos en la guía sobre los derechos del inquilino.

Alquiler de habitación y alquiler de vivienda: las diferencias que importan

	Habitación (Código Civil)	Vivienda completa (LAU)
Duración mínima	La pactada	Prórroga obligatoria hasta 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica)
Fianza	Libre	Una mensualidad, más hasta dos de garantía adicional
Actualización de renta	Lo pactado	Límites legales y, en zona tensionada, índice de referencia
Gastos de agencia	Lo pactado	A cargo del arrendador
Desahucio por impago	Juicio verbal	Juicio verbal
Uso de zonas comunes	Compartido, según contrato	Exclusivo del inquilino

Fiscalidad y obligaciones del propietario

Los ingresos por el alquiler de habitaciones son rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF, igual que los de un contrato de alquiler de vivienda completo. La Dirección General de Tributos admite aplicar la reducción del 50 % cuando la habitación es la vivienda habitual del inquilino, lo que exige que el contrato lo diga y que el uso real lo confirme: un alquiler por semanas a viajeros no da derecho a ella.

Si las habitaciones se alquilan por días o semanas con fines turísticos, dejan de ser un arrendamiento civil y entran en la normativa andaluza de viviendas de uso turístico, con sus requisitos de registro y licencia. Es una línea que conviene no cruzar sin saberlo.

Cómo te ayudamos desde el despacho

En el alquiler por habitaciones el contrato lo es todo, porque no hay una ley detrás que complete lo que falta. Un abogado de contratos de arrendamiento en Málaga puede redactar un modelo adaptado a tu piso y a tu forma de alquilar, revisar el que te han dado a firmar o tramitar el desahucio de una habitación cuando el inquilino no paga o no se marcha. Trabajamos con propietarios que alquilan a estudiantes y trabajadores desplazados en Málaga capital, y con inquilinos que necesitan saber qué pueden exigir.

Preguntas frecuentes

¿Qué tipo de contrato se hace para alquilar una habitación?

Un contrato de arrendamiento de habitación regido por el Código Civil, que identifica el dormitorio, las zonas comunes, la duración, la renta, la fianza y las normas de convivencia. No es un contrato de la LAU, aunque puede inspirarse en él.

¿Cómo hacer un contrato para alquilar un cuarto?

Por escrito, con las partes identificadas, la habitación descrita, el plazo, el precio con lo que incluye, la fianza, el inventario y las reglas de uso del piso. Cuanto más concreto sea, menos conflictos habrá después.

¿Qué derechos tiene una persona que alquila una habitación?

Usar en exclusiva su habitación y las zonas comunes pactadas, que nadie entre en su cuarto sin permiso, empadronarse y no ser desalojada sin un procedimiento judicial.

¿Cuánto se paga a Hacienda por alquilar una habitación?

Los ingresos tributan en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, descontando los gastos deducibles. Si la habitación es la vivienda habitual del inquilino, puede aplicarse la reducción del 50 % sobre el rendimiento neto.

¿Puedo echar a un inquilino de una habitación si no paga?

Solo con una demanda de desahucio por falta de pago. Cambiar la cerradura, cortar la luz o sacar sus pertenencias son conductas que pueden constituir delito.