08 May AJD en hipotecas: quién lo paga tras la nueva ley
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en las hipotecas fue durante años uno de los focos de conflicto más intensos entre bancos y consumidores. Tras una polémica resolución del Tribunal Supremo en octubre de 2018 y la rápida intervención del legislador, la situación quedó resuelta de forma definitiva: el banco paga el AJD hipoteca desde noviembre de 2018. Sin embargo, hay excepciones, matices y supuestos en los que el cliente sigue soportando parte de este impuesto que conviene conocer.
En Orozco & Asociados, abogados especializados en contratos inmobiliarios en Málaga, analizamos en este artículo la normativa vigente, quién paga el AJD y en qué casos el consumidor puede reclamar.
Qué es el AJD hipoteca
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de documentos notariales, grava los documentos notariales que tienen contenido valuable, son inscribibles en registros públicos y no están sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones ni a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITP.
La escritura de préstamo hipotecario cumple los tres requisitos: se otorga ante notario, se inscribe en el Registro de la Propiedad y no está sujeta a otra modalidad del ITP. Por eso genera AJD, que se calcula sobre la responsabilidad hipotecaria total garantizada: suma del capital prestado, los intereses ordinarios, los intereses de demora, las costas y gastos.
La responsabilidad hipotecaria total puede superar el capital prestado entre un 30 % y un 60 %, dependiendo de cómo el banco configure la cobertura de la garantía.
Quién paga el AJD desde el Real Decreto-ley 17/2018
El Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, aprobado con carácter de urgencia, modificó el artículo 29 del texto refundido del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993) para establecer que, en los préstamos hipotecarios, el sujeto pasivo del AJD es el prestamista (el banco), no el prestatario (el cliente).
Esta norma tiene efectos desde el 10 de noviembre de 2018, fecha de su publicación en el BOE. Para todas las hipotecas formalizadas desde esa fecha, el banco es el obligado tributario y no puede repercutir este coste al cliente, ni siquiera en virtud de cláusulas contractuales.
Tipo del AJD en Andalucía
Las comunidades autónomas tienen cedida la competencia para fijar el tipo del AJD en su territorio. En Andalucía, el tipo general es del 1,5 % sobre la base imponible de la escritura notarial. No obstante, la Junta de Andalucía aprobó en 2021 la reducción al 1,2 % para préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de vivienda habitual, lo que ha supuesto un alivio significativo para los compradores que sí deben pagar AJD (vivienda nueva).
Cuándo el comprador sigue pagando AJD
Aunque el banco paga el AJD de la escritura del préstamo hipotecario, el comprador sigue abonando AJD en otros documentos relacionados con la compraventa:
AJD sobre la escritura de compraventa de vivienda nueva
Cuando se adquiere una vivienda nueva del promotor, la escritura de compraventa está sujeta a IVA (no a ITP) y, simultáneamente, a AJD. En este caso, el sujeto pasivo del AJD sobre la escritura de compraventa es el adquirente (el comprador). El tipo aplicable en Andalucía es el 1,5 % (o el 1,2 % si se aplica la bonificación para vivienda habitual) sobre el precio de compra escriturado.
AJD en novaciones, subrogaciones y ampliaciones de hipoteca
Las novaciones modificativas de préstamos hipotecarios que amplían el capital o modifican el plazo, así como las subrogaciones de acreedor, pueden generar AJD. La Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, establece exenciones para determinadas novaciones objetivas. Sin embargo, si la novación supone ampliación de capital o de responsabilidad hipotecaria, puede devengarse AJD sobre el incremento.
Hipotecas sobre inmuebles no destinados a vivienda
En préstamos hipotecarios sobre locales comerciales, naves industriales, plazas de garaje independientes o suelo, también aplica la regla del RDL 17/2018: el banco paga el AJD. Sin embargo, las negociaciones contractuales con empresarios o profesionales están fuera del ámbito de protección de la Ley 5/2019, lo que puede dar lugar a acuerdos distintos si la otra parte no actúa como consumidor.
Hipotecas formalizadas antes del 10 de noviembre de 2018
Para las hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor del RDL 17/2018, el AJD fue pagado por el cliente en virtud de las cláusulas contractuales entonces vigentes. La pregunta es si se puede reclamar su devolución.
La respuesta depende de si la cláusula de gastos que atribuía el AJD al cliente fue declarada nula por abusiva. El Tribunal Supremo, en su sentencia de 23 de enero de 2019, fijó que la jurisprudencia no permite reclamar la devolución del AJD para hipotecas anteriores al cambio legislativo, al considerar que, en aquel momento, la interpretación mayoritaria atribuía ese coste al prestatario. No obstante, el TJUE ha matizado estos límites, y cada caso requiere análisis individualizado.
Cómo se calcula el AJD de una hipoteca: ejemplo práctico
Para una hipoteca sobre vivienda en Málaga con las siguientes características:
- Capital prestado: 180.000 euros
- Intereses ordinarios garantizados (2 años al 4 %): 14.400 euros
- Intereses de demora (2 años al 6 %): 21.600 euros
- Costas y gastos estimados: 9.000 euros
Responsabilidad hipotecaria total = 180.000 + 14.400 + 21.600 + 9.000 = 225.000 euros
AJD al 1,2 % = 225.000 x 0,012 = 2.700 euros
Este importe lo paga el banco desde noviembre de 2018. En hipotecas anteriores, lo pagaba el cliente.
La Ley 5/2019 y su relación con el AJD
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, transpuso al ordenamiento español la Directiva 2014/17/UE y consolidó el marco de protección al prestatario. Aunque la ley no modifica directamente la regulación del AJD —esa reforma ya se había producido mediante el RDL 17/2018—, sí refuerza la prohibición de repercutir sobre el cliente gastos que correspondan legalmente al banco.
El artículo 14 de la Ley 5/2019 establece qué gastos puede cobrar el banco al cliente: únicamente la tasación del inmueble y, opcionalmente, los gastos de copia de la escritura si el cliente la solicita. El resto de gastos —notaría de la hipoteca, registro de la hipoteca, gestoría y AJD del préstamo— corren a cargo del banco.
Repercusión del AJD en el coste real de la hipoteca
Desde la asunción del AJD por los bancos, el coste inicial de formalización de una hipoteca para el comprador se ha reducido significativamente. A efectos prácticos, el comprador solo paga:
- Tasación del inmueble (obligatoria para la concesión del préstamo).
- ITP o IVA sobre la compraventa del inmueble (independiente del préstamo).
- AJD sobre la escritura de compraventa si la vivienda es nueva.
Los bancos, en respuesta al aumento de sus costes de formalización, han ajustado en algunos casos las condiciones financieras de sus hipotecas, por lo que es conveniente comparar el coste efectivo total (TAE) y no solo el tipo de interés nominal.
Preguntas frecuentes sobre el AJD en hipotecas
¿Puedo reclamar el AJD si firmé mi hipoteca en 2016?
Es una cuestión jurídicamente compleja. La jurisprudencia del Tribunal Supremo posterior al RDL 17/2018 ha limitado las posibilidades de reclamación para hipotecas anteriores, pero la doctrina del TJUE sobre cláusulas abusivas mantiene abierta la puerta en determinados supuestos. Cada caso debe analizarse individualmente, revisando la cláusula de gastos de la escritura y la entidad bancaria.
¿El banco puede repercutirme el AJD a través de una comisión de apertura?
No directamente. La Ley 5/2019 y la jurisprudencia del TJUE prohíben que el banco eluda la prohibición de repercutir el AJD mediante comisiones que en realidad encubran ese coste. Las comisiones de apertura son lícitas si retribuyen servicios realmente prestados y debidamente acreditados, pero no pueden ser una vía para recuperar el AJD.
Si subrogo la hipoteca a otro banco, ¿quién paga el AJD?
En las subrogaciones de acreedor reguladas por la Ley 2/1994, la escritura de subrogación también está sujeta a AJD. Conforme al RDL 17/2018, el sujeto pasivo sigue siendo el banco (el nuevo acreedor). La Ley 5/2019 refuerza además que los gastos de la subrogación corren a cargo del banco nuevo, no del cliente.
¿Qué diferencia hay entre el AJD de la hipoteca y el de la compraventa?
Son dos actos jurídicos distintos que generan documentos notariales independientes. El AJD de la escritura del préstamo hipotecario lo paga el banco desde 2018. El AJD de la escritura de compraventa de vivienda nueva lo paga el comprador, ya que en ese documento el sujeto pasivo es el adquirente conforme al artículo 29 del texto refundido del ITP y AJD, que no fue modificado para esta modalidad.
¿Tiene alguna bonificación el AJD en Andalucía para jóvenes o familias numerosas?
Andalucía tiene previstas bonificaciones en el AJD de la escritura de compraventa (no del préstamo) para determinados colectivos. Para el AJD del préstamo hipotecario, al ser el sujeto pasivo el banco, las bonificaciones autonómicas no benefician directamente al comprador, aunque pueden influir indirectamente en las condiciones que el banco ofrece.
Si tienes dudas sobre los impuestos de tu hipoteca o compraventa en Málaga, o quieres revisar si puedes reclamar gastos pagados indebidamente, el equipo de Orozco & Asociados puede orientarte con precisión sobre tu caso concreto.
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