Actividades molestas o antisociales en la comunidad de propietarios: la acción de cesación del art. 7.2 LPH
Hay un piso en el edificio que ha convertido la vida de los demás en un problema: fiestas hasta las cinco, un bajo que huele a fritanga a todas horas, huéspedes distintos cada fin de semana, un vecino que amenaza en el ascensor. Los avisos no han servido y la pregunta en la junta es siempre la misma: ¿qué puede hacer la comunidad contra las actividades molestas en la comunidad de propietarios?
La respuesta está en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal: la acción de cesación de actividades molestas. Es un procedimiento con pasos tasados (requerimiento, acuerdo de junta, demanda) que termina en una sentencia capaz de prohibir la actividad, condenar a indemnizar y, en los casos graves, privar al propietario del uso de su vivienda hasta tres años o expulsar de forma definitiva al inquilino u ocupante. Es la herramienta más contundente que tiene una comunidad, y la que peor se suele usar.
Qué cuenta como actividad molesta (y qué no)
El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal prohíbe al propietario y al ocupante desarrollar en el piso o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Son tres grupos distintos y basta con encajar en uno para exigir la cesación.
En la práctica de los juzgados entran aquí, por ejemplo:
- Ruidos reiterados por encima de lo tolerable: música, fiestas, obras fuera de horario, ladridos continuos.
- Olores, humos y vertidos que llegan a otras viviendas o a los elementos comunes.
- Acumulación de basura o animales en condiciones insalubres.
- Actividades ilícitas en el piso: tráfico de drogas, prostitución, plantaciones.
- Conductas antisociales hacia los vecinos: amenazas, insultos, agresiones, daños a elementos comunes.
- Un uso o actividad prohibida por los estatutos, como abrir un negocio en una vivienda o destinarla a alquiler turístico cuando la comunidad lo ha vetado.
Y lo que no entra: una fiesta aislada, el llanto de un bebé, las molestias normales de la convivencia o un conflicto personal entre dos vecinos. Los tribunales exigen que la molestia sea reiterada y supere la tolerancia razonable, y que afecte a la comunidad o a varios vecinos, no a uno solo por antipatía. Si el problema es solo de ruido y quieres actuar como vecino afectado, la vía es distinta y la explicamos en el artículo sobre cómo denunciar los ruidos de vecinos.
Paso 1: el requerimiento fehaciente del presidente
Nada de lo que venga después vale si falta este paso. El presidente de la comunidad, por iniciativa propia o a petición de cualquier propietario u ocupante, tiene que requerir a quien realiza la actividad que cese de inmediato, con apercibimiento de iniciar acciones judiciales si persiste.
Cómo hacerlo bien:
- Por un medio que deje prueba del envío y del contenido: burofax con certificación de texto y acuse, o acta notarial. Una carta en el buzón o un correro electrónico no sirve en este caso, por protección de datos y falta de fehaciencia plena.
- Dirigido al propietario y, si es otro, al ocupante. Si el infractor es el inquilino, el dueño también tiene que enterarse, porque la demanda irá contra los dos.
- Con los hechos concretos: qué ocurre, cuándo, con qué frecuencia, y qué artículos o norma estatutaria se infringe.
- Firmado por el presidente. El administrador puede prepararlo, pero la ley atribuye el requerimiento al presidente.
Paso 2: la junta autoriza la demanda
Si el infractor sigue con la actividad, el presidente necesita la autorización de la junta de propietarios, convocada expresamente para ello. El punto tiene que figurar en el orden del día, con identificación del piso y de la actividad, y el acuerdo se adopta por mayoría simple de los asistentes, como cualquier acuerdo que no exija una mayoría cualificada.
Del acta saldrán dos documentos que se acompañan a la demanda: la certificación del acuerdo, expedida por el secretario con el visto bueno del presidente, y la acreditación del requerimiento previo. Sin ellos, el juzgado no admite la demanda ni acuerda la medida cautelar.
Paso 3: la demanda y la medida cautelar de cese inmediato
La acción de cesación se tramita por juicio ordinario y la demanda debe dirigirse contra el propietario y, cuando sea otro, contra el ocupante del piso o local. Con la demanda se puede pedir que el juez ordene, como medida cautelar, la cesación inmediata de la actividad bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia, además de las medidas necesarias para que la orden se cumpla.
Esa cautelar es la que cambia la vida de la comunidad mientras dura el pleito, y por eso conviene tener la prueba preparada desde el primer día: actas de la policía local, denuncias anteriores, mediciones de ruido del ayuntamiento, informes del administrador, testigos y el propio historial de requerimientos.
Lo que puede decidir la sentencia
Si la demanda prospera, el artículo 7.2 permite al juez ir mucho más allá de ordenar que la actividad pare:
| Si el infractor es el propietario | Si el infractor es el inquilino u otro ocupante |
|---|---|
| Cesación definitiva de la actividad | Cesación definitiva de la actividad |
| Indemnización de daños y perjuicios a la comunidad | Indemnización de daños y perjuicios |
| Privación del derecho al uso de la vivienda o local hasta tres años, según la gravedad y los perjuicios | Extinción definitiva de todos sus derechos sobre la vivienda y lanzamiento inmediato |
| Conserva la propiedad: puede vender o alquilar, pero no usarla él | El propietario recupera el piso y responde por lo que haya consentido |
La privación de uso es una medida excepcional y los juzgados la reservan para conductas graves y persistentes, con requerimientos y denuncias previas acreditadas. Para molestias moderadas, lo habitual es la orden de cese con apercibimiento y la condena en costas.
El caso del piso turístico molesto
Es hoy el motivo más frecuente de acción de cesación en las comunidades de la Costa del Sol. El Tribunal Supremo fijó en octubre de 2024 que las comunidades pueden prohibir el alquiler turístico por acuerdo de tres quintos, y desde el 3 de abril de 2025 el artículo 17.12 de la LPH exige la aprobación expresa de la comunidad, con esa misma mayoría, para ejercer la actividad.
Eso abre dos vías. Si los estatutos o un acuerdo de tres quintos prohíben el uso turístico, la actividad es directamente una actividad prohibida y cabe la acción de cesación aunque los huéspedes sean silenciosos. Si no hay prohibición, la comunidad puede actuar igualmente cuando los huéspedes generan molestias reiteradas, y la demanda se dirige contra el propietario, que responde de lo que hacen en su piso.
Las pruebas que ganan estos pleitos
- Cronología escrita de los hechos, con fechas y horas.
- Actas y denuncias de policía local o nacional por cada intervención.
- Mediciones acústicas municipales o de un técnico, cuando el problema es ruido.
- Actas de junta donde conste el problema desde el principio.
- El requerimiento de cesación del presidente y la respuesta, o el silencio, del infractor.
- Testigos de distintas viviendas, no solo del vecino de al lado.
Cómo te ayudamos desde el despacho
La acción de cesación se pierde casi siempre por la forma: un requerimiento sin prueba, una junta mal convocada, una demanda que no incluye al ocupante. Un abogado de comunidades de propietarios en Málaga puede preparar el requerimiento y la convocatoria de la junta, reunir la prueba, presentar la demanda con la medida cautelar y, si eres el propietario demandado, defender que la actividad no alcanza el umbral que exige la ley. Trabajamos con comunidades y administradores de fincas de toda la provincia.
Preguntas frecuentes
¿Qué establece el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal?
Prohíbe desarrollar en el piso o en el inmueble actividades vetadas por los estatutos, dañosas para la finca o molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, y regula la acción de cesación: requerimiento del presidente, autorización de la junta, demanda en juicio ordinario, medida cautelar de cese y, en sentencia, privación de uso hasta tres años o extinción de los derechos del ocupante.
¿Qué se puede prohibir en una comunidad de vecinos?
Los estatutos pueden prohibir usos concretos de los pisos y locales, como actividades profesionales, alquiler turístico o determinados negocios, siempre que la prohibición sea expresa y conste inscrita. Lo que no puede prohibirse son las molestias normales de la vida cotidiana.
¿Qué se considera abuso de derecho en una comunidad de propietarios?
Usar una facultad legal con la única finalidad de perjudicar a otro sin beneficio propio. Aplicado a la acción de cesación, sería demandar por una molestia irrelevante o por un conflicto personal; por eso los juzgados exigen que la actividad sea reiterada y objetivamente molesta.
¿Cuáles son las actividades insalubres?
Las que generan riesgo para la salud: acumulación de residuos, plagas, animales en malas condiciones, humos o vertidos contaminantes. Se determinan por la normativa ambiental y municipal, y la comunidad puede pedir informes de sanidad o del ayuntamiento para acreditarlas.
¿Puede la comunidad echar a un propietario de su propia casa?
No puede quitarle la propiedad, pero la sentencia sí puede privarle del uso de la vivienda hasta tres años en los casos graves. Si el infractor es un inquilino, la sentencia puede extinguir sus derechos y ordenar su lanzamiento.