27 Abr Declarar el alquiler en la renta: guía para propietarios

Declarar el alquiler en la renta: guía para propietarios

Poner un piso en alquiler genera ingresos que deben declararse en el IRPF. Sin embargo, la fiscalidad del arrendamiento de vivienda tiene particularidades favorables para el arrendador que muchos propietarios desconocen o aplican incorrectamente. Una declaración mal confeccionada puede suponer tanto un pago en exceso como un riesgo de regularización por parte de la Agencia Tributaria.

Esta guía explica cómo tributan los rendimientos del capital inmobiliario procedentes del alquiler de vivienda habitual, qué gastos son deducibles y cómo se aplica la reducción del 60 % —o del 50 % en los nuevos contratos a partir de 2024— que establece la ley.

Cómo tributan los ingresos por alquiler de vivienda

Los ingresos obtenidos por el arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda se califican como rendimientos del capital inmobiliario conforme al artículo 22 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Se integran en la base imponible general y tributan al tipo marginal del contribuyente.

El rendimiento neto se calcula restando de los ingresos íntegros todos los gastos deducibles enumerados en el artículo 23 de la Ley del IRPF. Sobre ese rendimiento neto reducido se aplica, en su caso, la reducción por arrendamiento de vivienda habitual.

Gastos deducibles del alquiler

La correcta identificación de los gastos deducibles es el primer paso para tributar de forma eficiente. El artículo 23.1 de la Ley del IRPF y el artículo 13 del Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007) establecen los siguientes gastos deducibles:

Intereses de préstamos y financiación

Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del inmueble, incluidos los de una hipoteca sobre el piso arrendado. No son deducibles las amortizaciones del capital del préstamo, solo la parte de intereses. La deducción de intereses tiene como límite el rendimiento íntegro obtenido por el arrendamiento.

Tributos y recargos

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y otros tributos locales que graven el inmueble son deducibles en el ejercicio en que se paguen.

Gastos de conservación y reparación

Las cantidades destinadas a mantener el inmueble en condiciones de uso: fontanería, pintura, electrodomésticos averiados, reparaciones de humedades, etc. No son deducibles las obras de ampliación o mejora, que se consideran inversiones amortizables. La deducción de estos gastos también tiene como límite el rendimiento íntegro del arrendamiento, aunque el exceso puede deducirse en los cuatro años siguientes.

Primas de seguros

El seguro del hogar, el seguro de impago de alquiler y cualquier otro seguro vinculado al inmueble arrendado son gastos deducibles en su totalidad.

Servicios y suministros

Los gastos de portería, administración de fincas, vigilancia y otros servicios relacionados con el inmueble. Los suministros (agua, luz, gas) solo son deducibles si los paga el arrendador.

Amortización del inmueble

El artículo 23.1.b) de la Ley del IRPF permite deducir el deterioro o depreciación del inmueble y de los muebles cedidos junto con él. El porcentaje de amortización anual del inmueble es el 3 % sobre el mayor de estos valores: el coste de adquisición satisfecho (precio de compra más gastos) o el valor catastral, excluida en ambos casos la parte proporcional correspondiente al suelo.

Gastos jurídicos y de gestión

Los honorarios de abogado por redacción del contrato de arrendamiento, los gastos de agencia inmobiliaria para la captación del inquilino y los gastos de formalización del contrato son deducibles.

La reducción por arrendamiento de vivienda habitual

Esta reducción es el beneficio fiscal más relevante del arrendamiento de vivienda. La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, modificó el artículo 23.2 de la Ley del IRPF y estableció un sistema escalonado de reducciones para los contratos celebrados a partir del 1 de enero de 2024.

Para los contratos de arrendamiento celebrados antes del 26 de mayo de 2023, sigue aplicándose la reducción del 60 % del régimen anterior, siempre que el arrendatario destine la vivienda a su residencia habitual.

Requisitos para aplicar la reducción

• El inmueble arrendado debe destinarse a vivienda habitual del arrendatario, no a uso turístico, vacacional ni como segunda residencia.
• La reducción solo se aplica sobre el rendimiento neto positivo declarado por el arrendador. Si el rendimiento es negativo, no hay reducción pero sí se compensa con otras rentas en los términos del artículo 26 de la Ley del IRPF.
• La reducción no se aplica cuando la Agencia Tributaria detecta el alquiler mediante actuación de comprobación o inspección previa a la declaración del contribuyente.

Imputación de rentas inmobiliarias: el piso vacío

Si el inmueble no está alquilado ni constituye la vivienda habitual del propietario, se aplica la imputación de rentas inmobiliarias del artículo 85 de la Ley del IRPF. El propietario debe declarar como renta el 2 % del valor catastral (o el 1,1 % si el valor catastral ha sido revisado en los diez últimos años). Este es un aspecto que conviene tener en cuenta al comparar el coste fiscal de mantener el piso vacío frente a arrendarlo.

Alquiler de habitaciones

El arrendamiento de habitaciones dentro de la propia vivienda habitual del propietario también genera rendimientos del capital inmobiliario. Los gastos se prorratean proporcionalmente a la superficie arrendada. La reducción por arrendamiento de vivienda habitual es aplicable si el inquilino destina la habitación a su residencia.

Arrendamiento a través de plataformas digitales

El alquiler a través de plataformas como Airbnb o Booking.com tiene un tratamiento fiscal diferenciado. Si el arrendamiento es de corta duración y no constituye la vivienda habitual del inquilino, los rendimientos se califican igualmente como capital inmobiliario pero no pueden beneficiarse de la reducción del 50 %. Además, si se prestan servicios propios de la industria hotelera (limpieza periódica, cambio de ropa, etc.), la renta se recalifica como rendimiento de actividad económica.

La Orden HAC/612/2021 establece la obligación de las plataformas digitales de suministrar información a la Agencia Tributaria sobre los arrendadores y los ingresos obtenidos, lo que ha incrementado la eficacia en el control de este tipo de rentas.

Retención a cuenta en el arrendamiento

Cuando el arrendatario es una persona jurídica o un empresario individual que utiliza el inmueble para el ejercicio de su actividad, está obligado a practicar una retención del 19 % sobre la renta satisfecha e ingresarla trimestralmente en Hacienda. En el arrendamiento entre particulares para uso como vivienda habitual no existe obligación de retención.

Obligaciones formales del arrendador

• Declarar los rendimientos en el modelo 100 (IRPF anual), identificando el inmueble por referencia catastral.
• Conservar las facturas de todos los gastos deducidos durante el plazo de prescripción de cuatro años.
• Si el arrendatario es empresa o profesional: emitir factura y declarar las retenciones practicadas en el modelo 115 trimestral y el modelo 180 anual.

La redacción del contrato y su incidencia fiscal

Un contrato de arrendamiento bien redactado no solo protege al arrendador frente a impagos y desperfectos, sino que también delimita correctamente las obligaciones de gasto y facilita la justificación de los gastos deducidos. El equipo de abogados de contratos inmobiliarios de Orozco & Asociados en Málaga puede asesorarle tanto en la redacción del contrato como en la planificación fiscal del arrendamiento.

Preguntas frecuentes

¿Puedo deducir el IBI aunque lo pague durante el mes en que el piso está vacío entre inquilinos?

El IBI es deducible en la parte proporcional al período en que el inmueble estuvo arrendado. Durante los períodos de desocupación entre contratos, no es deducible, aunque sí puede computarse la imputación de rentas inmobiliarias por esos meses.

¿La amortización del mobiliario del piso amueblado es deducible?

Sí. El artículo 23.1.b) de la Ley del IRPF permite amortizar los muebles y enseres cedidos con el inmueble a un tipo anual del 10 % sobre el valor de adquisición acreditado mediante factura.

¿Puedo deducir los gastos de comunidad de propietarios?

Sí, las cuotas de la comunidad de propietarios son un gasto deducible en la proporción correspondiente al período de arrendamiento efectivo.

¿Qué ocurre si el inquilino no paga y dejo de percibir renta?

Conforme al artículo 13.e) del Reglamento del IRPF, los saldos de dudoso cobro son deducibles cuando el deudor se encuentre en situación de concurso o cuando hayan transcurrido más de seis meses entre la primera gestión de cobro y el 31 de diciembre del año fiscal. Si posteriormente se cobra la deuda, debe imputarse como ingreso en el ejercicio del cobro.

¿Puedo aplicar la reducción si alquilo a un familiar?

Sí, siempre que el alquiler sea real y a precio de mercado. Si el precio es inferior al de mercado entre partes vinculadas (cónyuge, descendientes, ascendientes o colaterales hasta tercer grado), la Agencia Tributaria puede aplicar la valoración a precio normal de mercado conforme al artículo 24 de la Ley del IRPF.

¿Debo declarar el alquiler aunque no supere el mínimo personal?

Las rentas del capital inmobiliario no tienen un mínimo exento específico. Se acumulan al resto de rentas del contribuyente y tributan al tipo marginal que corresponda. La obligación de declarar depende del volumen total de rentas del ejercicio, no del importe del alquiler de forma aislada.