26 Abr Vender piso: cuánto se paga a Hacienda

Vender piso: cuánto se paga a Hacienda

Vender una vivienda genera obligaciones fiscales que muchos propietarios desconocen hasta recibir una carta de la Agencia Tributaria. Cuando se formaliza la compraventa ante notario, el vendedor queda sujeto a varios impuestos cuya cuantía depende del precio de venta, del valor de adquisición y de las circunstancias personales de quien vende. Conocer estas obligaciones antes de firmar permite planificar la operación y evitar sorpresas en la declaración de la renta.

En Orozco & Asociados asesoramos a vendedores en Málaga y provincia en todas las fases de la compraventa inmobiliaria, desde la due diligence hasta la liquidación fiscal posterior a la firma.

Impuestos que paga el vendedor de un piso

La venta de un inmueble puede generar hasta tres obligaciones tributarias distintas para el transmitente:

• IRPF: tributación de la ganancia patrimonial obtenida.
• Plusvalía municipal (IIVTNU): impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.
• IRNR: si el vendedor no reside en España, retención del 3 % sobre el precio de venta.

IRPF: la ganancia patrimonial

El artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, define la ganancia patrimonial como la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición del inmueble. Esta ganancia se integra en la base imponible del ahorro y tributa a los siguientes tipos:

Cálculo del valor de adquisición

El valor de adquisición no es únicamente el precio que se pagó en su día. Conforme al artículo 35.1 de la Ley del IRPF, se suman al precio de compra los siguientes conceptos:

• Impuestos y gastos de compra: ITP o IVA, notaría, registro, gestoría.
• Inversiones y mejoras efectuadas en el inmueble (no reparaciones ordinarias).

Y se restan las amortizaciones deducidas si el piso estuvo en alquiler.

Cálculo del valor de transmisión

El valor de transmisión es el precio escriturado, menos los gastos y tributos inherentes a la venta soportados por el vendedor: comisión de agencia inmobiliaria, plusvalía municipal y gastos de cancelación de cargas si las hubiera.

Exenciones y reducciones aplicables

Exención por reinversión en vivienda habitual

El artículo 38 de la Ley del IRPF establece que la ganancia patrimonial queda exenta cuando el importe total obtenido en la transmisión se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual. La reinversión debe realizarse en el plazo de dos años anteriores o posteriores a la venta. Si la reinversión es parcial, la exención se aplica proporcionalmente.

Para beneficiarse de esta exención, el inmueble vendido debe haber constituido la vivienda habitual del contribuyente durante al menos tres años, salvo fallecimiento u otras circunstancias que obliguen al cambio de domicilio.

Exención para mayores de 65 años

Cuando el vendedor tiene 65 años o más y transmite su vivienda habitual, la ganancia patrimonial queda totalmente exenta sin necesidad de reinversión alguna, según el artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF. Esta exención también se aplica a personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.

Exención por dación en pago

La Ley 18/2014 introdujo la exención para las ganancias derivadas de daciones en pago de deudas hipotecarias sobre la vivienda habitual, cuando el deudor no dispone de otros bienes con que satisfacer la deuda.

Coeficientes reductores por antigüedad (régimen transitorio)

Para inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, la disposición transitoria novena de la Ley del IRPF prevé coeficientes reductores sobre la parte de la ganancia generada antes del 20 de enero de 2006. Su aplicación tiene un límite de 400.000 € por contribuyente en el conjunto de transmisiones realizadas desde 2015.

Plusvalía municipal: el IIVTNU

La plusvalía municipal es un impuesto local que grava el incremento del valor del suelo urbano desde la fecha de adquisición hasta la de transmisión. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, de 26 de octubre, el impuesto fue declarado inconstitucional en su configuración anterior, y el Real Decreto-ley 26/2021 introdujo el nuevo sistema de cálculo.

Actualmente el contribuyente puede optar entre dos métodos de cálculo:

• Método objetivo: el valor catastral del suelo se multiplica por unos coeficientes aprobados anualmente por cada ayuntamiento.
• Método real: se aplica sobre la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición, ponderando la proporción del suelo.

El contribuyente puede elegir el método que resulte más favorable. Si se acredita que no ha existido incremento de valor real, no nace la obligación de pago.

Sujeto pasivo en la venta

En las transmisiones onerosas, el sujeto pasivo es el vendedor, conforme al artículo 106.1.b) del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo (Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). El plazo para autoliquidar o declarar ante el ayuntamiento es de 30 días hábiles desde la fecha del devengo.

Retención del 3 % a no residentes

Cuando el vendedor no reside fiscalmente en España, el artículo 25.2 del Real Decreto Legislativo 5/2004, del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, obliga al comprador a practicar y ingresar en Hacienda una retención del 3 % sobre el precio de adquisición. El vendedor no residente puede deducir esa retención de la cuota del IRNR que corresponda a la ganancia obtenida y, en su caso, solicitar la devolución del exceso.

Gastos deducibles que reducen la base imponible

Una correcta planificación fiscal exige identificar todos los gastos que pueden reducir la ganancia computable. Entre los más relevantes se encuentran:

• Honorarios de notaría y registro de la propiedad pagados en el momento de la compra original.
• ITP o IVA abonado en la adquisición.
• Gastos de reforma o mejora estructural debidamente acreditados.
• Comisión de la agencia inmobiliaria en la venta.
• Importe de la plusvalía municipal satisfecha por la venta.
• Gastos de cancelación registral de hipoteca, si los asumió el vendedor.

Caso práctico simplificado

Un propietario adquirió un piso en Málaga en 2010 por 180.000 €, con gastos de compra de 16.000 €. Lo vende en 2025 por 280.000 €. La agencia cobra 8.400 € de comisión y abona 3.200 € de plusvalía municipal.

• Valor de adquisición: 180.000 + 16.000 = 196.000 €
• Valor de transmisión: 280.000 − 8.400 − 3.200 = 268.400 €
• Ganancia patrimonial: 268.400 − 196.000 = 72.400 €

Tributación aproximada sobre 72.400 €:

• 19 % sobre los primeros 6.000 €: 1.140 €
• 21 % sobre los siguientes 44.000 €: 9.240 €
• 23 % sobre los restantes 22.400 €: 5.152 €
• Total IRPF aproximado: 15.532 €

Si el propietario reúne los requisitos de exención por reinversión en vivienda habitual, este importe quedaría exento total o parcialmente.

Obligación de declarar aunque no haya ganancia

Aunque la venta genere una pérdida patrimonial, el contribuyente está obligado a declararla en el IRPF. Las pérdidas patrimoniales se pueden compensar con otras ganancias patrimoniales del mismo año o de los cuatro ejercicios siguientes, conforme al artículo 49 de la Ley del IRPF.

La importancia de un asesoramiento jurídico previo a la venta

La estructura fiscal de la operación puede variar significativamente en función de la antigüedad del inmueble, el uso que haya tenido, la situación personal del vendedor y el destino del importe obtenido. Un análisis previo permite identificar exenciones aplicables, optimizar el momento de la venta y preparar correctamente la documentación que acredite el valor de adquisición. El equipo de abogados inmobiliarios de Orozco & Asociados en Málaga puede acompañarle desde la negociación hasta la liquidación tributaria.

Preguntas frecuentes

¿Se paga IRPF si vendo el piso con pérdidas?

No se paga cuota alguna, pero la pérdida patrimonial debe declararse. Podrá compensarse con ganancias patrimoniales de los cuatro ejercicios siguientes.

¿Qué ocurre si no declaro la venta del piso en el IRPF?

La Agencia Tributaria recibe información de todas las transmisiones notariales. No declarar la venta es una infracción tributaria que puede dar lugar a liquidaciones de oficio con recargos e intereses de demora, y en su caso sanciones conforme a la Ley 58/2003, General Tributaria.

¿La reinversión en vivienda habitual es total o puede ser parcial?

Puede ser parcial. Si solo se reinvierte una parte del importe obtenido, la exención se aplica proporcionalmente a la cantidad reinvertida respecto al total del valor de transmisión.

¿Cuándo se paga la plusvalía municipal: al firmar o después?

El devengo se produce en la fecha de la escritura. La autoliquidación o declaración debe presentarse ante el ayuntamiento correspondiente en el plazo de 30 días hábiles desde esa fecha.

¿Puedo deducir las obras de reforma realizadas en el piso vendido?

Solo si se trató de mejoras o inversiones que aumentaron el valor del inmueble, no de reparaciones de mantenimiento ordinario. Es imprescindible conservar las facturas correspondientes.

¿Los pisos heredados tienen alguna regla especial?

Sí. El valor de adquisición a efectos del IRPF es el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones, con el límite del valor de mercado. El periodo de generación de la ganancia se computa desde la fecha de adquisición por el causante, no desde la fecha del fallecimiento.