10 May Heredar la vivienda habitual de tus padres: guía fiscal

Heredar la vivienda habitual de tus padres: guía fiscal y jurídica

La herencia vivienda habitual padres es una de las situaciones patrimoniales más frecuentes en España y, al mismo tiempo, una de las que mayor incertidumbre genera entre los herederos. La transmisión mortis causa de un inmueble activa obligaciones fiscales en varios tributos simultáneamente, con plazos estrictos y particularidades autonómicas que conviene conocer con antelación para evitar sanciones y recargos innecesarios.

Este artículo ofrece una guía práctica y rigurosa sobre los aspectos jurídicos y fiscales de heredar vivienda habitual de los progenitores, con especial atención a las reducciones y bonificaciones aplicables y a los errores más comunes que cometen los herederos al gestionar este tipo de transmisiones.

Impuestos que gravan la herencia de la vivienda habitual

Cuando se hereda la vivienda habitual de los padres, se activan potencialmente tres tributos distintos que deben liquidarse de forma independiente y dentro de los plazos legalmente establecidos.

1. Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)

El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones está cedido a las comunidades autónomas, que tienen competencias para regular el tipo de gravamen, las reducciones en la base imponible y las bonificaciones en la cuota. Esto significa que la carga fiscal real depende en gran medida del territorio en que el causante tenía su residencia habitual en el momento del fallecimiento.

La base imponible del ISD se determina a partir del valor de los bienes y derechos que integran la herencia, conforme al artículo 9 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Desde la entrada en vigor de la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, el valor de referencia catastral fijado por la Dirección General del Catastro es el valor de referencia que la administración utiliza como base imponible mínima para los inmuebles.

Reduccion por vivienda habitual del causante

La normativa estatal del ISD establece en el artículo 20.2.c) de la Ley 29/1987 una reducción del 95% sobre el valor neto de la vivienda habitual del causante, con un límite de 122.606,47 euros por heredero, para los descendientes, cónyuge y ascendientes del fallecido. Para aplicar esta reducción, es imprescindible que el heredero mantenga la vivienda en su patrimonio durante un plazo mínimo de diez años desde el fallecimiento.

Las comunidades autónomas pueden mejorar esta reducción estatal. Por ejemplo, Andalucía aplica desde la reforma fiscal de 2021 una bonificación del 99% en la cuota del ISD para los grupos I y II (descendientes, adoptados, cónyuge, ascendientes y adoptantes), lo que en la práctica elimina la carga fiscal del ISD para la mayoría de los herederos directos en esta comunidad.

2. Plusvalia municipal (IIVTNU)

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido popularmente como plusvalía municipal, grava el incremento de valor que experimenta el terreno urbano desde la adquisición hasta la transmisión. En el caso de herencias, el sujeto pasivo es el heredero que adquiere el inmueble.

El plazo para liquidar la plusvalía municipal en transmisiones mortis causa es de seis meses desde el fallecimiento del causante, prorrogable por otros seis meses adicionales a solicitud del heredero, conforme al artículo 110 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLHL).

Tras las sentencias del Tribunal Constitucional 59/2017 y 182/2021, y la reforma operada por el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, la plusvalía municipal ya no es exigible cuando se acredite que no ha habido incremento real de valor del terreno entre la adquisición original y la herencia. Además, el heredero puede optar entre el método objetivo (coeficientes municipales) y el método real (basado en la diferencia de valores), eligiendo el que resulte más favorable.

3. IRPF del heredero

La adquisición por herencia no tributa en el IRPF del heredero en el momento de recibirla, dado que el ISD ya ha gravado dicha adquisición. Sin embargo, el valor de adquisición a efectos de futuras transmisiones del inmueble queda fijado en el valor declarado en el ISD (o el valor de referencia catastral si es superior), más los gastos e impuestos inherentes a la herencia soportados por el heredero.

Si el heredero decide vender la vivienda posteriormente, deberá tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida, calculada como diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición así determinado, conforme a los artículos 33 y siguientes de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF.

Plazos críticos en la herencia de la vivienda

El incumplimiento de los plazos establecidos para la liquidación de los tributos hereditarios genera recargos e intereses de demora que pueden ser significativos, especialmente en herencias de cierta cuantía.

Pasos para gestionar correctamente la herencia de la vivienda habitual

1. Obtener el certificado de defuncion y el certificado de actos de ultima voluntad para verificar si el causante otorgó testamento.
2. Solicitar copia autentica del testamento al notario autorizante, o iniciar el procedimiento de declaracion de herederos ante notario si no existe testamento.
3. Inventariar los bienes y deudas de la herencia, obteniendo la nota simple del Registro de la Propiedad, el valor de referencia catastral y los saldos bancarios a fecha de fallecimiento.
4. Redactar y firmar la escritura de aceptacion y adjudicacion de herencia ante notario, con la liquidacion y distribucion acordada entre los herederos.
5. Liquidar el Impuesto sobre Sucesiones ante la agencia tributaria autonómica competente dentro del plazo de seis meses.
6. Liquidar la plusvalia municipal ante el ayuntamiento del municipio donde se ubica el inmueble.
7. Inscribir la vivienda a nombre del heredero en el Registro de la Propiedad, presentando la escritura de herencia y los justificantes de liquidacion de los impuestos.

La reduccion del 95% en el ISD: requisitos y condiciones de mantenimiento

La reducción del 95% sobre la vivienda habitual del causante es la más relevante fiscalmente, pero su aplicación está sujeta a condiciones estrictas que conviene conocer en detalle.

Requisitos para aplicar la reduccion

• El inmueble debe haber constituido la residencia habitual del causante en el momento del fallecimiento, circunstancia que puede acreditarse mediante el empadronamiento, la declaracion del IRPF o los recibos de suministros.
• El beneficiario debe ser cónyuge, descendiente, ascendiente o colateral mayor de 65 años que hubiera convivido con el causante durante los dos años anteriores al fallecimiento.
• El valor de la vivienda sobre el que se aplica la reducción no puede exceder de 122.606,47 euros por heredero (límite estatal). Cada comunidad autónoma puede ampliar este límite.

Obligacion de mantenimiento durante diez anos

La condición más exigente es la obligación de mantener la vivienda en el patrimonio del heredero durante un plazo mínimo de diez años desde la fecha de devengo del impuesto. Si el heredero transmite la vivienda antes de ese plazo sin causa justificada, debe ingresar la parte del impuesto que se dejó de pagar por aplicación de la reducción, más los intereses de demora correspondientes.

Esta obligación de permanencia puede suponer un obstáculo cuando los herederos necesitan liquidez o tienen dificultades para mantener el inmueble, razón por la que es importante evaluar cada situación antes de aplicar la reducción de forma automática.

Herencia de vivienda entre varios herederos: el condominio

Cuando la vivienda habitual de los padres se hereda por varios hijos, lo habitual es que pase a ser propiedad en pro indiviso de todos ellos, con cuotas iguales o desiguales según lo establecido en el testamento o en el acuerdo de partición. Esta situación de copropiedad puede generar conflictos si los herederos no se ponen de acuerdo sobre el uso, el alquiler o la venta del inmueble.

El Código Civil regula la comunidad de bienes en los artículos 392 y siguientes, y reconoce a cada copropietario el derecho a solicitar la división de la cosa común en cualquier momento, salvo pacto de indivisión que no puede exceder de diez años. La acción de división puede ejercitarse judicialmente mediante el procedimiento de liquidación del régimen económico-matrimonial o, si hay acuerdo, mediante escritura pública de extinción de condominio.

Si está tramitando una herencia en la que se incluye la vivienda habitual de sus progenitores, nuestros abogados especialistas en derecho inmobiliario pueden asesorarle sobre las opciones de planificación fiscal disponibles y la gestión más eficiente de la transmisión.

Preguntas frecuentes sobre heredar la vivienda habitual de los padres

¿Puedo renunciar a la herencia si la vivienda tiene deudas que superan su valor?

Si. El heredero tiene derecho a renunciar pura y simplemente a la herencia, en cuyo caso no responde de las deudas del causante. Tambien puede aceptar la herencia a beneficio de inventario, que limita la responsabilidad del heredero al valor de los bienes hereditarios recibidos. La renuncia o la aceptacion a beneficio de inventario deben formalizarse ante notario. Es muy importante no realizar ningún acto de disposicion o administracion de los bienes hereditarios antes de tomar esta decision, ya que puede interpretarse como aceptacion tacita.

¿Que valor debo declarar la vivienda en el Impuesto sobre Sucesiones?

Desde la reforma de la Ley 11/2021, la base imponible minima que la administracion acepta para los inmuebles es el valor de referencia catastral fijado por la Direccion General del Catastro, que puede consultarse en la Sede Electronica del Catastro. Si el heredero declara un valor inferior al de referencia, la administracion puede iniciar un procedimiento de comprobacion de valores. No obstante, el valor de referencia puede ser impugnado si se acredita que no se corresponde con el valor real de mercado del inmueble.

¿Puedo vender la vivienda heredada inmediatamente despues de inscribirla?

Desde un punto de vista juridico, si. Una vez inscrita la vivienda a nombre del heredero, puede transmitirse libremente. Sin embargo, si se aplico la reduccion del 95% en el ISD, la venta antes de los diez anos obliga a regularizar el impuesto. Ademas, la ganancia patrimonial obtenida en la venta tributara en el IRPF del heredero, calculada sobre la diferencia entre el precio de venta y el valor declarado en la herencia.

¿Que ocurre si no liquido el Impuesto sobre Sucesiones en el plazo de seis meses?

La presentacion extemporanea del ISD da lugar a la aplicacion de recargos sobre la cuota a ingresar: 5% si se presenta dentro de los tres meses siguientes al vencimiento del plazo, 10% entre tres y seis meses, 15% entre seis y doce meses, y 20% si transcurre mas de un año. A partir del año tambien se devengan intereses de demora. Si la liquidacion se presenta como consecuencia de un requerimiento de la administracion, puede imponerse ademas una sancion por infraccion tributaria.

¿Es posible aplazar el pago del Impuesto sobre Sucesiones?

Si. La normativa del ISD permite solicitar el aplazamiento del pago del impuesto cuando la herencia incluye bienes de difícil realizacion como inmuebles. La solicitud debe presentarse dentro del plazo voluntario de pago y puede requerir la aportacion de garantias. Cada comunidad autonoma tiene sus propios requisitos y condiciones para la concesion del aplazamiento.