15 Abr Usucapión: adquirir una propiedad por posesión

Usucapión: adquirir una propiedad por posesión

La usucapión o prescripción adquisitiva es una figura jurídica que permite adquirir la propiedad de un bien mediante la posesión continuada, pública, pacífica y no interrumpida durante el tiempo que establece la ley. Aunque pueda parecer una institución arcaica, la usucapión de bienes inmuebles sigue siendo una realidad jurídica de plena vigencia y constituye una vía legítima para regularizar situaciones posesorias que se han prolongado en el tiempo.

Esta figura es especialmente relevante en España, donde existen numerosos inmuebles cuya titularidad registral no coincide con la posesión efectiva, bien por herencias no formalizadas, bien por compraventas antiguas no inscritas o por situaciones de abandono prolongado por parte del propietario formal. Si su situación puede encuadrarse en alguno de estos supuestos y quiere conocer si la usucapión sobre un inmueble es viable en su caso, en Orozco & Asociados, abogados inmobiliarios en Málaga, analizamos su situación y le orientamos sobre el procedimiento más adecuado.

Fundamento jurídico de la usucapión inmobiliaria

La usucapión se regula en los artículos 1930 a 1960 del Código Civil. Su fundamento reside en el principio de seguridad jurídica: el ordenamiento no puede tolerar indefinidamente una discordancia entre la titularidad formal de un bien y su posesión efectiva y continuada. Cuando alguien ejerce los poderes de hecho sobre un inmueble durante un período prolongado y de forma pública, la ley otorga al poseedor la posibilidad de consolidar esa situación como derecho de propiedad.

La usucapión no solo favorece al poseedor; también opera como mecanismo de saneamiento del tráfico jurídico inmobiliario, corrigiendo irregularidades en la cadena de titularidades y reduciendo la litigiosidad derivada de situaciones posesorias no resueltas.

Clases de usucapión de inmuebles

El Código Civil distingue dos modalidades principales, en función de si el poseedor actúa o no de buena fe y si cuenta con un título que justifique su posesión:

Usucapión ordinaria

Para que opere la usucapión ordinaria de un bien inmueble es necesario que concurran de forma simultánea tres requisitos:

• Justo título: existe un título que, aunque no transfirió válidamente la propiedad, justifica la adquisición. Los supuestos típicos son una escritura de compraventa otorgada por quien no era el verdadero propietario, una donación no formalizada correctamente o una herencia en la que el bien se adjudicó sin acreditar la condición de heredero.
• Buena fe: el poseedor creyó, en el momento de la adquisición, que el transmitente era el legítimo dueño y tenía capacidad para transmitir. La buena fe se presume, pero es destruida desde el momento en que el poseedor conoce o debería haber conocido la inexistencia del derecho del transmitente.
• Plazo de diez años: la posesión debe haberse extendido durante al menos diez años de forma continua, pública y pacífica.

Usucapión extraordinaria

La usucapión extraordinaria no requiere ni justo título ni buena fe, pero exige un plazo de posesión más prolongado: treinta años de posesión continua, pública, pacífica y en concepto de dueño. Es la modalidad que ampara situaciones en que el poseedor sabe que el inmueble pertenece a otro pero lo ha ocupado y explotado durante décadas sin que nadie lo haya reivindicado.

Requisitos comunes a toda usucapión de bienes inmuebles

Con independencia de la modalidad, la jurisprudencia del Tribunal Supremo exige que la posesión que da lugar a la usucapión cumpla los siguientes requisitos:

Posesión en concepto de dueño

El poseedor debe comportarse como propietario frente a los demás: pagando los tributos del inmueble, realizando obras y mejoras, ejerciendo los derechos propios del dominio. Si la posesión se ejercita en virtud de un contrato de arrendamiento o de préstamo, no puede invocarse la usucapión porque el poseedor reconoce implícitamente la titularidad ajena.

Posesión pública

La posesión debe ser conocida por terceros, incluido el titular registral. Una ocupación clandestina o disimulada no puede dar lugar a la usucapión. La publicidad de la posesión puede acreditarse mediante testimonios de vecinos, contratos de suministro a nombre del poseedor, empadronamiento o pago de tributos municipales.

Posesión pacífica

La posesión no puede haberse adquirido ni mantenerse mediante violencia o intimidación. Si el propietario ha ejercitado acciones judiciales de reivindicación que hayan sido rechazadas por razones formales, la posesión puede seguir considerándose pacífica; pero si existe un procedimiento judicial en curso, el plazo de usucapión puede quedar interrumpido.

Posesión continua e ininterrumpida

El poseedor debe haber ejercitado la posesión de forma constante durante todo el plazo exigido. No obstante, el Código Civil permite la accesión de posesiones: sumar el período de posesión de los causantes (heredantes) al del poseedor actual, siempre que exista continuidad en el concepto posesorio.

Procedimiento para declarar la usucapión de un inmueble

La usucapión no opera de forma automática por el mero transcurso del tiempo. Para que el poseedor sea reconocido formalmente como propietario y pueda inscribir su derecho en el Registro de la Propiedad, es necesario seguir un procedimiento específico.

Declaración judicial mediante procedimiento ordinario

El mecanismo tradicional consiste en interponer una demanda de juicio ordinario ejercitando la acción declarativa de dominio por usucapión. La sentencia estimatoria declara que el demandante ha adquirido la propiedad del inmueble por prescripción adquisitiva y constituye el título inscribible en el Registro de la Propiedad.

Es preciso demandar a todas las personas que puedan ostentar algún derecho sobre el inmueble: el titular registral, sus herederos conocidos y, si estos son desconocidos o su paradero es incierto, al Estado o a la comunidad autónoma que corresponda como heredero ab intestato.

Expediente de dominio notarial

La Ley Hipotecaria, reformada en 2015, regula el expediente de dominio para la inmatriculación de fincas y la reanudación del tracto sucesivo, que son procedimientos notariales que pueden utilizarse en algunos supuestos vinculados a situaciones posesorias prolongadas. Sin embargo, estos expedientes no sustituyen al proceso judicial cuando hay oposición de terceros.

Conciliación o allanamiento del titular registral

Cuando el titular registral reconoce la situación posesoria y está dispuesto a colaborar, es posible formalizar la transmisión mediante escritura pública de reconocimiento o de compraventa simbólica, evitando el litigio. Esta vía solo es posible cuando el titular registral es identificable, está vivo y consiente voluntariamente.

La prueba en el procedimiento de usucapión

La prueba es el elemento central de cualquier procedimiento de usucapión, dado que el poseedor debe demostrar ante el tribunal que su posesión cumple todos los requisitos exigidos durante el período legalmente establecido.

Los medios de prueba habitualmente utilizados son:

• Testimonio de vecinos, familiares o conocidos que puedan atestiguar la posesión efectiva y continuada
• Recibos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a nombre del poseedor o de sus causantes
• Contratos de suministro de agua, electricidad o gas a nombre del poseedor
• Escrituras de obras o reformas realizadas en el inmueble
• Padrón municipal y documentos de empadronamiento
• Fotografías, vídeos o documentos que acrediten el estado de uso del inmueble
• Declaraciones del Impuesto sobre el Patrimonio en las que se incluía el inmueble
• Documentos notariales o privados relativos a la adquisición, en el caso de la usucapión ordinaria

La consistencia y coherencia del conjunto probatorio es determinante para el éxito de la acción. Un abogado especialista puede orientar sobre qué pruebas son más relevantes en cada caso y cómo articularlas de forma eficaz.

Usucapión e inscripción en el Registro de la Propiedad

La sentencia declarativa de la usucapión es el título que permite la inscripción del derecho de propiedad en el Registro de la Propiedad. Una vez inscrito, el propietario por usucapión goza de la plena protección registral frente a terceros adquirentes de buena fe.

Si el inmueble estaba hipotecado antes de la usucapión, la inscripción de la propiedad no cancela automáticamente la hipoteca: el nuevo propietario adquiere el inmueble con las cargas que pesaban sobre él en el momento en que comenzó su posesión, salvo que la hipoteca sea posterior al inicio de la posesión usucapiente.

Relación entre usucapión y extinción de condominio

En ocasiones, la usucapión puede ser relevante en situaciones de copropiedad donde uno de los cotitulares ha venido poseyendo de forma exclusiva y excluyente la totalidad del inmueble durante el plazo legal. La jurisprudencia admite la usucapión entre copropietarios cuando la posesión exclusiva del usucapiente es suficientemente inequívoca y se ha manifestado frente a los restantes condueños de forma pública y continuada.

En estos casos, la extinción de condominio puede ser una alternativa más sencilla y menos litigiosa si los copropietarios están de acuerdo en adjudicar la totalidad del inmueble a uno de ellos mediante compensación económica.

Preguntas frecuentes sobre la usucapión de bienes inmuebles

¿Puedo usucapir una vivienda si la he ocupado sin título durante 30 años?

Si la posesión se ha ejercido durante treinta años de forma continua, pública, pacífica y en concepto de dueño, sin reconocer en ningún momento la titularidad ajena, es posible invocar la usucapión extraordinaria. No es necesario acreditar buena fe ni justo título. Sin embargo, deberá acreditarse ante el tribunal que la posesión reúne todos los requisitos exigidos, lo que requiere aportar prueba sólida y coherente sobre los treinta años de posesión.

¿Se puede usucapir un inmueble inscrito en el Registro de la Propiedad?

Sí. La inscripción registral no impide la usucapión. El principio de fe pública registral protege a los terceros adquirentes de buena fe que inscriben su derecho, pero no impide que el poseedor que cumple los requisitos legales adquiera la propiedad por usucapión frente al titular inscrito. La sentencia declarativa de dominio por usucapión es el título que permite rectificar la inscripción registral.

¿Interrumpe la usucapión el hecho de que el propietario me envíe una carta reclamando la posesión?

La interrupción de la usucapión se produce por el ejercicio judicial de la acción reivindicatoria por parte del propietario, por el reconocimiento que el poseedor haga del derecho del propietario, o por la interposición de una demanda judicial. Una simple carta o comunicación extrajudicial no interrumpe el plazo de prescripción adquisitiva, aunque puede ser relevante como prueba del conocimiento de la situación por parte del titular.

¿Qué ocurre si el propietario registral ha fallecido y no hay herederos conocidos?

En estos casos, la demanda de usucapión debe dirigirse contra los herederos del titular registral o, si son desconocidos, contra la Administración General del Estado o la comunidad autónoma correspondiente como herederos ab intestato. El juzgado adopta las medidas necesarias para que la demanda llegue a conocimiento de quienes puedan tener interés en oponerse, incluyendo la publicación de edictos.

¿Cuánto tiempo dura un procedimiento judicial de usucapión?

La duración depende de la complejidad del asunto, de la carga de trabajo del juzgado y de si existe oposición por parte del demandado. Un procedimiento ordinario sin incidencias especiales puede resolverse en un plazo de entre dieciocho meses y tres años. La existencia de oposición activa y la necesidad de practicar abundante prueba testifical o pericial puede alargar este plazo.

¿Tengo que pagar algún impuesto si el tribunal me declara propietario por usucapión?

La adquisición de la propiedad por usucapión está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas), ya que el Tribunal Económico-Administrativo Central y varios tribunales superiores de justicia han venido considerando que la usucapión constituye un hecho imponible a efectos de este impuesto. El tipo aplicable y la base imponible dependen de la comunidad autónoma donde radique el inmueble. Es recomendable consultar con un asesor fiscal antes de inscribir la sentencia en el Registro.