12 May Tanteo y retracto en el alquiler: derechos clave

Tanteo y retracto en el alquiler: derechos clave

Cuando el propietario de una vivienda arrendada decide venderla, el inquilino no es un mero espectador. La legislación española le reconoce derechos de adquisición preferente que le permiten, en determinadas condiciones, comprarse el inmueble que habita antes que cualquier tercero. Se trata del derecho de tanteo y del derecho de retracto, dos figuras estrechamente relacionadas pero con momentos de ejercicio distintos y consecuencias jurídicas propias. Conocerlos puede marcar la diferencia entre conservar o perder la vivienda habitual.

Qué son el tanteo y el retracto en el arrendamiento

El derecho de tanteo es el derecho del arrendatario a ser preferido frente a cualquier tercero en la adquisición de la vivienda arrendada, siempre que el precio y las condiciones sean iguales a los ofrecidos a ese tercero. Opera de forma previa a la transmisión: el propietario debe notificar al inquilino su intención de vender, con las condiciones concretas de la operación, para que este pueda ejercer su preferencia.

El derecho de retracto es la posibilidad de subrogarse en la posición del comprador una vez que la transmisión ya se ha producido, sin que el propietario hubiera notificado al inquilino o hubiera omitido datos esenciales. En este caso, el arrendatario puede adquirir la vivienda pagando el mismo precio y en las mismas condiciones que el comprador, deshaciendo así la venta.

Ambos derechos están regulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), concretamente en los artículos 25 y siguientes de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, en su redacción vigente tras las modificaciones introducidas por el Real Decreto-ley 7/2019.

Requisitos para que el inquilino tenga derecho de tanteo y retracto

No en todo arrendamiento de vivienda existe automáticamente este derecho. La LAU establece condiciones específicas:

• El contrato de arrendamiento debe estar sujeto a la LAU como arrendamiento de vivienda habitual (Título II de la ley). Los arrendamientos de temporada o para uso distinto del de vivienda se rigen por el Título III y pueden tener regulación diferente.
• El arrendamiento debe estar vigente en el momento de la transmisión.
• La transmisión debe ser onerosa: la donación o la transmisión gratuita no activan el derecho de tanteo y retracto del arrendatario.
• Las partes no deben haber excluido expresamente este derecho en el contrato, aunque la posibilidad de renuncia está limitada por la propia LAU en función de la duración del contrato.

¿Puede renunciarse al tanteo y retracto?

El artículo 25.8 LAU permite la renuncia al derecho de adquisición preferente en contratos de duración pactada superior a cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica). En contratos de duración inferior, la renuncia no tiene validez. Esta es una cuestión que merece revisión cuidadosa de cada contrato concreto.

Cómo funciona el derecho de tanteo: el procedimiento paso a paso

Obligación de notificación del arrendador

El propietario que quiere vender la vivienda arrendada está obligado a notificar fehacientemente al inquilino su decisión de transmitir, indicando el precio y las condiciones esenciales de la transmisión proyectada. La notificación debe realizarse de forma que quede constancia de su recepción: burofax con acuse de recibo, requerimiento notarial o cualquier otro medio que genere prueba.

Plazo de ejercicio del tanteo

El arrendatario dispone de treinta días naturales desde la notificación para comunicar al arrendador su decisión de adquirir la vivienda en las condiciones notificadas (art. 25.2 LAU). Si no ejercita el derecho en ese plazo o renuncia expresamente, el arrendador queda libre para vender a terceros, pero siempre respetando el precio y las condiciones notificadas. Si las condiciones varían en sentido favorable al comprador, deberá efectuarse una nueva notificación al inquilino.

Consecuencias del ejercicio del tanteo

Cuando el inquilino ejercita el tanteo en plazo y forma, queda vinculado a adquirir la vivienda en las condiciones notificadas. El propietario no puede vender a ningún tercero en condiciones mejores sin nueva notificación. La operación se formaliza ante notario como cualquier compraventa.

Cómo funciona el derecho de retracto: cuándo y cómo ejercitarlo

Supuestos que activan el retracto

El retracto opera cuando el arrendador ha vendido la vivienda sin notificar previamente al inquilino o cuando la notificación fue incompleta o defectuosa. También procede cuando las condiciones reales de la venta fueron más favorables que las notificadas al arrendatario.

Plazo de ejercicio del retracto

El arrendatario tiene treinta días naturales desde que tenga conocimiento fehaciente de la venta y de las condiciones esenciales de la misma para ejercitar el retracto (art. 25.3 LAU). La fecha de inicio de este plazo es frecuentemente objeto de controversia: el Tribunal Supremo ha establecido que el plazo no comienza hasta que el arrendatario conoce efectivamente las condiciones de la transmisión, no meramente el hecho de que se haya producido.

Cómo se ejercita el retracto

El ejercicio del retracto puede realizarse extrajudicialmente —mediante comunicación fehaciente al vendedor y al comprador, ofreciendo el precio pagado— o judicialmente, a través de demanda ante el Juzgado de Primera Instancia. El arrendatario debe consignar o depositar el precio de la venta para acreditar su disposición a pagarlo. Si el retracto prospera, el contrato de compraventa queda sin efecto y el arrendatario se subroga en la posición del comprador.

Transmisiones que no activan el derecho de adquisición preferente

La LAU en su artículo 25.7 excluye expresamente los derechos de tanteo y retracto en determinadas situaciones:

• Transmisión de la totalidad del inmueble del que forma parte la vivienda arrendada como parte de un mismo conjunto o agrupación de fincas.
• Ventas de la totalidad del edificio cuando el comprador es una persona jurídica pública.
• Cuando se vendan conjuntamente todas las viviendas o locales de un edificio a un mismo comprador.

Adicionalmente, si la vivienda se transmite por causa de muerte (herencia o legado), no opera el derecho de tanteo y retracto del arrendatario.

El retracto convencional y el arrendamiento: diferencias

No debe confundirse el retracto arrendaticio —reconocido por la LAU al inquilino— con el retracto convencional del artículo 1.507 CC, que es el pacto por el que el vendedor se reserva el derecho a recuperar lo vendido devolviendo el precio, y que opera en el ámbito de las compraventas con pacto de retro. Son instituciones distintas con regímenes jurídicos independientes.

Tanteo y retracto en arrendamientos rústicos y locales comerciales

En los arrendamientos de locales para uso distinto del de vivienda (Título III LAU), la regulación es supletoria y las partes tienen mayor libertad para pactar o excluir estos derechos. En arrendamientos rústicos, la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos contiene su propia regulación de los derechos de adquisición preferente, con plazos y procedimientos diferenciados.

Interacción con los derechos de tanteo y retracto de las comunidades autónomas

Algunas comunidades autónomas han legislado derechos de tanteo y retracto propios en favor de la Administración para favorecer el acceso a la vivienda. En Andalucía, la Ley 1/2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía y las normas de desarrollo prevén derechos de adquisición preferente autonómicos sobre determinadas viviendas protegidas o en zonas de especial interés. Estos derechos coexisten con los del arrendatario pero tienen prelación propia según la naturaleza del bien.

Consecuencias del incumplimiento por el arrendador

Si el arrendador vende sin notificar al inquilino y este no puede ejercitar el retracto por desconocimiento, la venta es válida entre las partes, pero el arrendatario mantiene el derecho a ejercitar la acción de retracto desde que tiene conocimiento efectivo de la transmisión y sus condiciones. La jurisprudencia ha sido especialmente protectora con el arrendatario en estos supuestos, admitiendo el retracto incluso cuando han transcurrido meses desde la venta si el inquilino no tuvo conocimiento fehaciente antes.

El incumplimiento doloso de la obligación de notificación puede generar además responsabilidad indemnizatoria del vendedor frente al arrendatario por los daños y perjuicios causados.

Preguntas frecuentes sobre el tanteo y retracto en el alquiler

¿Tengo derecho de tanteo aunque mi contrato sea antiguo?

Depende de la normativa aplicable en el momento de suscripción del contrato. Los contratos celebrados antes de la entrada en vigor de la LAU de 1994 pueden estar sujetos al Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que también reconocía derechos de adquisición preferente, aunque con regulación diferente. Es imprescindible revisar la legislación aplicable a cada contrato concreto.

¿Puedo ejercitar el retracto si me enteré de la venta por el nuevo propietario?

Sí, siempre que no hayan transcurrido treinta días desde que tuviste conocimiento fehaciente tanto del hecho de la venta como de las condiciones esenciales de la misma. El plazo no comienza a correr desde que el nuevo propietario se presenta, sino desde que conoces precio, forma de pago y demás condiciones.

¿Qué ocurre si el contrato dice que renuncio al tanteo y retracto?

La validez de esa renuncia depende de la duración del contrato. Si la duración pactada es de cinco años o menos (siete si el arrendador es persona jurídica), la renuncia no tiene efecto y el derecho subsiste. Solo en contratos de mayor duración es posible renunciar válidamente a este derecho conforme al artículo 25.8 LAU.

¿Tengo que pagar el precio íntegro para ejercitar el retracto?

Sí. El arrendatario debe abonar o consignar el mismo precio que pagó el comprador y asumir las mismas condiciones de la transmisión. No puede pretender adquirir en condiciones más favorables que el tercero.

¿El derecho de tanteo se aplica también si el propietario dona la vivienda?

No. Los derechos de tanteo y retracto arrendaticios solo operan en transmisiones onerosas. La donación, la herencia o el legado no activan estos derechos.

¿Qué plazo tengo para ejercitar el retracto si la venta se inscribió en el Registro de la Propiedad?

La inscripción registral no sustituye la notificación fehaciente al arrendatario. El plazo de treinta días sigue contando desde que el inquilino tiene conocimiento efectivo de la venta y sus condiciones, con independencia de cuándo se inscribió la transmisión en el Registro.

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