25 Abr Plusvalía por herencia: cuándo pagar y cuándo recurrir
La transmisión de un inmueble por herencia activa, entre otras obligaciones tributarias, el devengo del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido popularmente como plusvalía municipal. Este impuesto local grava el incremento de valor que ha experimentado el suelo urbano desde que el fallecido lo adquirió hasta el momento del fallecimiento. Sin embargo, el alcance de esta obligación ha sido profundamente modificado por la jurisprudencia constitucional y por la reforma legislativa de 2021, lo que abre importantes vías para impugnar liquidaciones que resulten injustas o contrarias a derecho.
En este artículo explicamos quién está obligado a pagar la plusvalía municipal en una herencia, cómo se calcula, cuándo procede recurrir y qué particularidades presenta la transmisión de la vivienda habitual del causante.
Qué es la plusvalía municipal y qué normativa la regula
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) está regulado en los artículos 104 a 110 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLHL). Es un impuesto municipal de carácter obligatorio en los municipios que cuenten con terrenos de naturaleza urbana sujetos al Catastro.
El hecho imponible es la obtención de un incremento de valor en los terrenos de naturaleza urbana puesto de manifiesto por la transmisión de la propiedad, la constitución o transmisión de derechos reales de goce o la constitución o transmisión del derecho de superficie. Las herencias generan una transmisión mortis causa que constituye hecho imponible.
Quién paga la plusvalía en una herencia
En las transmisiones por causa de muerte, el sujeto pasivo del impuesto es el heredero o legatario que adquiere el inmueble, conforme al artículo 106.1.b) del TRLHL. No es el vendedor ni el causante quien tributa: es el adquirente a título lucrativo quien debe presentar la autoliquidación o declaración y pagar el impuesto al Ayuntamiento donde radique el inmueble.
En caso de que el inmueble sea adquirido por varios herederos pro indiviso, cada uno de ellos responde de la parte proporcional del impuesto correspondiente a su cuota hereditaria. La responsabilidad no es solidaria, sino que se individualiza.
Plazo para presentar y pagar la plusvalía por herencia
El plazo para presentar la autoliquidación o la declaración es de seis meses a contar desde el fallecimiento del causante, prorrogable otros seis meses a solicitud del interesado, presentada dentro del plazo inicial. Esta prórroga está recogida en el artículo 110.2 del TRLHL y en las ordenanzas fiscales de la mayoría de los municipios. El incumplimiento del plazo genera recargos por presentación extemporánea del artículo 27 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que pueden alcanzar el 20 % más intereses de demora.
Cómo se calcula la plusvalía municipal tras la reforma de 2021
La Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, de 26 de octubre, declaró inconstitucionales los artículos 107.1, 107.2.a) y 107.4 del TRLHL en la medida en que sometían a tributación situaciones de inexistencia de incremento de valor. Como respuesta, el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, modificó la regulación estableciendo dos métodos alternativos de cálculo:
Método objetivo o de coeficientes
Se multiplica el valor catastral del suelo en el momento del devengo por un coeficiente aprobado anualmente por el Ministerio de Hacienda en función del número de años transcurridos desde la adquisición. Este coeficiente se actualiza cada año y refleja la evolución media del mercado inmobiliario. El resultado constituye la base imponible, sobre la que se aplica el tipo impositivo fijado por cada Ayuntamiento (máximo del 30 %).
Método real o de plusvalía efectiva
El contribuyente puede optar por tributar sobre la ganancia real obtenida, calculada como la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición del terreno. En una herencia, el valor de adquisición es el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Si el resultado es inferior al obtenido por el método objetivo, el contribuyente tiene derecho a que se aplique el método real. Esta opción es fundamental cuando el inmueble se heredó a un valor elevado y el terreno no ha experimentado una revalorización proporcional.
Cuándo no hay obligación de pagar: inexistencia de incremento de valor
Antes de liquidar el impuesto, es imprescindible verificar si realmente ha existido un incremento de valor del terreno. Si el valor del suelo en el momento de la herencia es igual o inferior al que tenía cuando el fallecido lo adquirió, no existe hecho imponible y el impuesto no debe pagarse.
La prueba de la inexistencia de incremento debe ser aportada por el contribuyente y puede acreditarse mediante escrituras públicas, valores catastrales históricos o tasaciones periciales. La carga de la prueba recae en el sujeto pasivo, por lo que es aconsejable documentar debidamente esta circunstancia antes de rechazar la liquidación.
Cuándo recurrir la liquidación de plusvalía municipal
Existen varios supuestos en los que la impugnación de la liquidación está justificada:
- Inexistencia de incremento de valor: si el suelo no se ha revalorizado desde la adquisición por el causante, no existe hecho imponible.
- Aplicación del método objetivo cuando el método real resulta más favorable: el contribuyente tiene derecho a tributar por la plusvalía efectiva si esta es menor.
- Errores en el valor catastral del suelo: una incorrección en la base imponible puede provocar que el impuesto resulte excesivo.
- Prescripción del derecho a liquidar: el Ayuntamiento dispone de cuatro años para girar la liquidación desde que el hecho imponible se produce. Transcurrido ese plazo sin actuación administrativa, la deuda prescribe conforme al artículo 66 de la Ley 58/2003.
- Falta de notificación o defectos procedimentales: las liquidaciones con vicios formales pueden ser anuladas sin entrar en el fondo.
Para interponer un recurso de reposición ante el Ayuntamiento dispone de un mes desde la notificación de la liquidación. Si el recurso es desestimado, cabe reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico-Administrativo Municipal (TEAM) o directamente ante el contencioso-administrativo si el municipio no dispone de TEAM.
Plusvalía municipal y vivienda habitual del causante
La transmisión de la vivienda habitual del fallecido plantea la cuestión de si procede alguna reducción o bonificación. La normativa estatal no establece una reducción obligatoria para este supuesto en el IIVTNU, pero numerosos ayuntamientos han aprobado ordenanzas fiscales con bonificaciones de hasta el 95 % de la cuota cuando los herederos son cónyuge, descendientes o ascendientes del causante y el inmueble constituía su vivienda habitual.
En Málaga, la ordenanza fiscal reguladora del IIVTNU debe consultarse para determinar si existe bonificación aplicable, su cuantía y los requisitos formales para acogerse a ella. La no solicitud expresa de la bonificación dentro del plazo puede suponer su pérdida, por lo que es imprescindible verificarlo antes de presentar la autoliquidación.
Relación entre plusvalía municipal e Impuesto sobre Sucesiones
La plusvalía municipal es un impuesto distinto e independiente del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), que en Andalucía está cedido a la Comunidad Autónoma. Ambos impuestos gravan la misma transmisión pero desde perspectivas diferentes: el ISD grava el enriquecimiento del heredero, mientras que la plusvalía grava el incremento de valor del suelo. La liquidación de uno no exime del otro.
El valor declarado en el ISD tiene relevancia práctica para el cálculo de la plusvalía por el método real, ya que es el valor de adquisición del terreno que se toma como referencia para determinar si ha habido incremento efectivo.
Para una gestión integral de todos los tributos derivados de una herencia con inmuebles en Málaga, nuestro equipo de abogados especialistas en derecho inmobiliario ofrece un análisis completo de cada caso, incluyendo la revisión de la plusvalía municipal y la identificación de vías de impugnación cuando la liquidación no se ajuste a derecho.
Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal en herencias
¿Quién paga la plusvalía cuando se hereda una casa?
En las transmisiones mortis causa, el obligado al pago es el heredero o legatario que adquiere el inmueble, no el causante ni la herencia yacente. Cada heredero paga en proporción a su cuota de adjudicación.
¿Cuánto tiempo hay para pagar la plusvalía de una herencia?
El plazo general es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable otros seis meses a solicitud del interesado. La solicitud de prórroga debe presentarse dentro del plazo inicial. Superar el plazo sin pagar genera recargos de hasta el 20 % más intereses de demora.
¿Puedo no pagar la plusvalía si la vivienda no ha subido de valor?
Sí. Desde la Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 y la reforma del Real Decreto-ley 26/2021, si el suelo no se ha revalorizado, no existe hecho imponible y el impuesto no debe liquidarse. La carga de acreditar la inexistencia de incremento recae en el heredero, quien debe aportarla documentalmente.
¿Cuál es la diferencia entre el método objetivo y el método real para calcular la plusvalía?
El método objetivo aplica un coeficiente oficial sobre el valor catastral del suelo. El método real calcula la plusvalía efectiva como diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición del terreno. El contribuyente puede optar por el que resulte más favorable.
¿Existe bonificación en la plusvalía por herencia de vivienda habitual?
La normativa estatal no establece una bonificación obligatoria, pero muchos ayuntamientos aprueban bonificaciones de hasta el 95 % cuando los herederos son familiares directos y el inmueble era la vivienda habitual del fallecido. En Málaga debe consultarse la ordenanza fiscal municipal vigente y solicitarse expresamente dentro del plazo.
¿Puedo recurrir una liquidación de plusvalía que ya he pagado?
Sí, mediante la solicitud de rectificación de la autoliquidación y devolución de ingresos indebidos, regulada en el artículo 120.3 de la Ley General Tributaria. El plazo de prescripción para solicitarla es de cuatro años desde el pago. Si la plusvalía fue liquidada de oficio por el Ayuntamiento, la vía es el recurso de reposición o la reclamación económico-administrativa.
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