IBI: quién paga en compraventa y alquiler

05 May IBI: quién paga en compraventa y alquiler

¿Qué es el IBI y quién está obligado a pagarlo?

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo municipal de carácter directo y naturaleza real que grava la titularidad y otros derechos reales sobre bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales. Su regulación básica se encuentra en los artículos 60 a 77 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL).

El IBI es gestionado, recaudado y cuantificado por cada ayuntamiento dentro de los límites que fija la ley estatal. Esto significa que el importe puede variar significativamente de un municipio a otro, dependiendo del valor catastral del inmueble y del tipo impositivo que haya aprobado el consistorio.

Conforme al artículo 63 del TRLRHL, son sujetos pasivos del IBI (con obligación legal de pagarlo):

• El propietario del inmueble.
• El usufructuario, cuando exista usufructo.
• El titular de un derecho de superficie.
• El titular de una concesión administrativa sobre el dominio público o los servicios públicos a los que se hallen afectos los inmuebles.

La norma establece un orden de prelación: cuando existe usufructo, el sujeto pasivo es el usufructuario, no el nudo propietario. Solo en ausencia de todos los anteriores es sujeto pasivo el propietario.

IBI en compraventa: ¿quién paga el año de la transmisión?

Esta es la cuestión más frecuente y conflictiva en las operaciones de compraventa de inmuebles. La respuesta tiene dos dimensiones: la fiscal (quién responde ante el ayuntamiento) y la convencional (cómo se distribuye el gasto entre comprador y vendedor).

El criterio legal: el propietario a 1 de enero

El artículo 75 del TRLRHL establece que el hecho imponible del IBI se devenga el 1 de enero de cada año. Esto significa que el sujeto pasivo obligado ante el ayuntamiento es quien sea propietario del inmueble en esa fecha, con independencia de que venda el inmueble el 2 de enero o el 30 de diciembre.

En consecuencia, si la compraventa se escritura el 15 de junio, el vendedor es quien debe pagar el IBI de ese año íntegro ante el ayuntamiento. El ayuntamiento solo conoce al propietario a 1 de enero y a él le reclama el impuesto.

El criterio equitativo: la distribución proporcional entre partes

La rigidez del criterio legal generó durante décadas una situación injusta: el comprador adquiría el bien en junio pero el vendedor pagaba el IBI de todo el año. Para corregir esto, el Tribunal Supremo consolidó la doctrina de la distribución proporcional del IBI en su sentencia de 15 de junio de 2016 (Sala de lo Civil):

Salvo pacto en contrario, el IBI del año en que se produce la transmisión debe ser abonado por vendedor y comprador en proporción al tiempo que cada uno haya sido titular durante el año.

Esta doctrina es de aplicación automática a falta de acuerdo entre las partes: si no hay pacto expreso en el contrato de compraventa, el IBI se divide proporcionalmente. Si la escritura se otorga el 1 de julio, cada parte paga la mitad; si se otorga el 1 de octubre, el vendedor paga tres cuartas partes y el comprador una cuarta parte.

¿Qué debe constar en el contrato de compraventa?

La escritura pública de compraventa debería recoger expresamente quién asume el IBI del año de la transmisión y en qué proporción. Las cláusulas más habituales son:

• El vendedor asume el IBI íntegro del año de la transmisión: cláusula favorable al comprador, frecuente en mercados con exceso de oferta.
• El comprador asume el IBI desde la fecha de la escritura: implica que el comprador reembolsa al vendedor la parte proporcional correspondiente al tiempo restante del año.
• Distribución proporcional sin más especificaciones: remite al criterio del Tribunal Supremo.

Si la escritura guarda silencio sobre el IBI, se aplica la doctrina proporcional del Tribunal Supremo.

IBI en el alquiler: ¿propietario o inquilino?

La segunda gran cuestión es la distribución del IBI en los contratos de arrendamiento. La respuesta depende de lo que digan la ley y el contrato.

El régimen legal: el propietario es el sujeto pasivo

El IBI recae sobre el propietario del inmueble con independencia de que lo tenga arrendado. El artículo 63 del TRLRHL no reconoce al arrendatario como sujeto pasivo. Por tanto, el ayuntamiento siempre se dirige contra el propietario para el cobro del IBI, aunque el inmueble esté alquilado.

La posibilidad de pactar la repercusión al inquilino

La Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre) permite que las partes acuerden que el IBI sea repercutido al arrendatario:

• Arrendamientos de vivienda (art. 20 LAU): el IBI puede repercutirse al inquilino, pero únicamente si así se ha pactado expresamente en el contrato y siempre que en el contrato se determine su importe anual. Si el contrato guarda silencio, el IBI lo paga el arrendador.
• Arrendamientos para uso distinto de vivienda (locales, oficinas): artículo 30 LAU: la regulación es más flexible. Las partes pueden pactar libremente quién paga el IBI y en qué cuantía. La práctica habitual en arrendamientos de locales es que el IBI corre a cargo del arrendatario.

Renta antigua (contratos anteriores a 1994)

En los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos al régimen de renta antigua (celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y prorrogados obligatoriamente), la repercusión del IBI al inquilino está regulada por la disposición transitoria segunda de la LAU 1994 y la legislación preexistente. La repercusión es posible pero está limitada a los incrementos producidos desde la entrada en vigor del contrato, no al IBI total. Estos contratos presentan una elevada complejidad técnica que requiere análisis caso por caso.

Cuánto se paga de IBI: cálculo y factores determinantes

El IBI se calcula sobre la base imponible, que es el valor catastral del inmueble. El valor catastral lo fija el Catastro Inmobiliario y suele ser inferior al valor de mercado, aunque varía mucho según la antigüedad de la ponencia de valores de cada municipio.

La fórmula de cálculo es:

IBI = Valor catastral × Tipo impositivo

El tipo impositivo lo fija cada ayuntamiento dentro de los límites del TRLRHL:

En Málaga capital, el tipo del IBI urbano en 2024 es del 0,681% sobre el valor catastral. Para una vivienda con valor catastral de 100.000 €, el IBI anual sería de 681 €.

Bonificaciones y exenciones del IBI

La ley prevé diversas bonificaciones que pueden reducir el IBI a pagar:

• Viviendas de protección oficial: bonificación obligatoria del 50% durante los tres primeros años de construcción, con posibilidad de prórroga voluntaria por el ayuntamiento.
• Bienes rústicos de cooperativas agrarias: bonificación del 95%.
• Familias numerosas: bonificación de hasta el 90% en la cuota íntegra del IBI para la vivienda habitual, si el ayuntamiento la ha aprobado voluntariamente.
• Instalaciones de energía solar: muchos ayuntamientos, incluido el de Málaga, ofrecen bonificaciones voluntarias de entre el 30% y el 50% para inmuebles con instalaciones de energía renovable.
• Inmuebles ocupados ilegalmente: la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda prevé un recargo del 150% del IBI para viviendas declaradas desocupadas de forma permanente, lo que técnicamente es el inverso de una bonificación pero afecta a la cuota que corresponde pagar.

El IBI y la plusvalía municipal: conceptos distintos

Es frecuente confundir el IBI con la plusvalía municipal (IIVTNU). Se trata de dos impuestos completamente distintos:

• El IBI es un impuesto periódico que grava la mera titularidad del inmueble, se devenga cada año y lo paga el propietario mientras sea dueño del bien.
• La plusvalía municipal es un impuesto instantáneo que grava el incremento del valor del terreno urbano en el momento de la transmisión (compraventa, herencia, donación). Lo paga quien transmite, y solo se devenga cuando hay una transmisión.

IBI en el año de fallecimiento: compraventa mortis causa

En los supuestos de herencia, el causante fallece durante el año y los herederos adquieren el inmueble. A efectos del IBI de ese año, el criterio es el mismo: el sujeto pasivo es quien era propietario a 1 de enero (el causante o, en el caso de que el causante hubiera fallecido antes de esa fecha, los herederos que ya hayan aceptado la herencia).

Una vez aceptada y adjudicada la herencia, los herederos son los nuevos sujetos pasivos del IBI para los ejercicios siguientes. Es importante notificar el cambio de titularidad al catastro y al ayuntamiento para evitar que los recibos sigan siendo girados a nombre del causante.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga el IBI si vendo mi piso en febrero?

El IBI se devenga el 1 de enero, por lo que el sujeto pasivo ante el ayuntamiento es el propietario en esa fecha: el vendedor. Sin embargo, de acuerdo con la doctrina del Tribunal Supremo (sentencia de 15 de junio de 2016), si el contrato guarda silencio, el IBI se distribuye proporcionalmente entre vendedor y comprador. Si vendiste en febrero, el vendedor paga aproximadamente 1/12 del IBI anual y el comprador los 11/12 restantes.

¿Puede el arrendador subir el alquiler si sube el IBI?

Si el contrato no recoge la repercusión del IBI al inquilino, el arrendador no puede exigírselo durante la vigencia del contrato. Para arrendamientos de vivienda, cualquier modificación de los gastos repercutibles requiere pacto expreso en el propio contrato, no puede imponerse unilateralmente.

¿Qué ocurre si el ayuntamiento reclama el IBI al nuevo propietario?

El IBI tiene la condición de crédito privilegiado con afección real sobre el inmueble (art. 64 TRLRHL). Esto significa que el inmueble responde del IBI impagado con independencia de quién sea su propietario actual. Si compras un inmueble con IBI impagado de ejercicios anteriores, el ayuntamiento puede dirigirse contra el inmueble para cobrar esas deudas. Por eso es fundamental solicitar al vendedor un certificado de inexistencia de deudas con el ayuntamiento antes de la firma de la escritura.

¿El IBI se puede deducir en el IRPF del arrendador?

Sí. Cuando el inmueble está arrendado, el IBI es un gasto fiscalmente deducible para el arrendador en su declaración del IRPF, dentro de los rendimientos del capital inmobiliario (artículo 23 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF).

¿Qué es el valor catastral y cómo afecta al IBI?

El valor catastral es la base de cálculo del IBI. Lo determina el Catastro Inmobiliario mediante ponencias de valores que se revisan periódicamente. Si el valor catastral de tu inmueble es desproporcionado respecto al valor de mercado, puedes impugnarlo mediante recurso de reposición ante el Catastro o recurso contencioso-administrativo ante el juzgado competente.