06 May Hipoteca para no residentes en España: requisitos
La compra de vivienda en España por parte de ciudadanos extranjeros o residentes en el extranjero es una operación habitual, especialmente en la Costa del Sol y en Málaga capital. Sin embargo, obtener una hipoteca no residentes presenta particularidades relevantes que conviene conocer antes de iniciar la búsqueda del inmueble. Las condiciones difieren notablemente de las que se aplican a residentes fiscales en España, tanto en los porcentajes de financiación como en la documentación exigida y en la carga fiscal derivada de la operación.
En Orozco & Asociados, abogados inmobiliarios en Málaga, asesoramos a compradores extranjeros y no residentes en todas las fases del proceso, desde la revisión del contrato de arras hasta la firma ante notario y la posterior gestión registral.
Quién es considerado no residente a efectos hipotecarios
A efectos tributarios y bancarios, se considera no residente a quien no cumple los criterios del artículo 9 de la Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Es decir, quien no permanezca en territorio español más de 183 días durante el año natural, ni tenga en España el núcleo principal de sus actividades económicas o intereses vitales.
El concepto no coincide necesariamente con la nacionalidad. Un ciudadano español que vive y trabaja en Londres es no residente. Un ciudadano británico que vive en Marbella y ha obtenido el NIE de residente tributa como residente. Esta distinción tiene consecuencias directas en el tipo de hipoteca al que puede acceder y en los impuestos que generará la compra.
Requisitos para obtener una hipoteca no residentes
NIE (Número de Identificación de Extranjero)
Es el primer trámite imprescindible. Sin NIE no es posible formalizar ningún contrato en España, incluida la compraventa y la hipoteca. Puede solicitarse en los consulados españoles en el extranjero o en las comisarías de policía en España. El plazo varía según el consulado, por lo que conviene solicitarlo con antelación suficiente.
Cuenta bancaria en España
Las entidades financiadoras exigen que el préstamo se domicilie en una cuenta española. La apertura de cuenta para no residentes es posible en la mayoría de los bancos, aunque requiere acreditar el origen lícito de los fondos y presentar documentación adicional conforme a la normativa de prevención del blanqueo de capitales (Ley 10/2010, de 28 de abril).
Documentación acreditativa de ingresos
Es el punto más exigente. El banco necesita verificar la solvencia del solicitante en su país de residencia. La documentación habitual incluye:
- Declaraciones de la renta de los dos o tres últimos ejercicios en el país de residencia, debidamente apostilladas o legalizadas.
- Últimas nóminas o justificantes de ingresos (entre tres y seis meses).
- Informe de vida laboral o equivalente en el país de origen.
- Extractos bancarios de los últimos seis o doce meses.
- En caso de autónomos o empresarios: cuentas de la empresa, declaraciones fiscales y documentación que acredite la actividad.
Toda la documentación procedente del extranjero debe estar apostillada conforme al Convenio de La Haya de 5 de octubre de 1961, o legalizada por vía consular si el país de origen no es parte del Convenio, y traducida al español por traductor jurado.
Porcentaje de financiación
Las entidades financieras en España financian habitualmente hasta el 70 % del valor de tasación o del precio de compra (el menor de ambos) para no residentes, frente al 80 % habitual para residentes. Esto implica que el comprador debe disponer del 30 % restante más los gastos de la operación (impuestos, notaría, registro y gestoría), que en Andalucía pueden representar entre el 10 % y el 13 % adicional sobre el precio.
Plazo máximo
El plazo de amortización para no residentes es generalmente inferior al de los residentes. La mayoría de bancos ofrecen plazos de hasta 20 o 25 años, aunque algunos limitan a 15 o 20 años en función del perfil del solicitante y de su edad en el momento de la solicitud.
Entidades que ofrecen hipotecas a no residentes
No todas las entidades financieras operan con no residentes. Los bancos con mayor trayectoria en este segmento en España son los de ámbito nacional con presencia en zonas de alta demanda extranjera, como la Costa del Sol. Algunos bancos internacionales con filial española también gestionan estos productos. Conviene comparar condiciones, ya que los tipos de interés y las comisiones pueden variar de manera significativa.
Fiscalidad de la hipoteca para no residentes
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en Andalucía
Si la vivienda es de segunda mano, el comprador no residente tributa por ITP. En Andalucía, el tipo general es del 7 % sobre el precio de compra o el valor de referencia del Catastro si este es superior (artículo 10 de la Ley del ITP y AJD, texto refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993). No hay bonificación autonómica específica por ser no residente.
IVA y AJD en vivienda nueva
Si la vivienda es de obra nueva y la vende el promotor, el comprador paga IVA al 10 % (tipo reducido para viviendas) más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. En Andalucía, el AJD se sitúa en el 1,2 % sobre el valor escriturado de la hipoteca desde la reducción aprobada en 2021.
Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
El artículo 13 de la Ley del IRNR (Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo) establece que los no residentes que poseen un inmueble en España, incluso sin obtener rendimientos de él, deben presentar anualmente el modelo 210 para declarar la renta imputada. El tipo general aplicable a ciudadanos de países de la UE o del Espacio Económico Europeo es del 19 %; para residentes fuera del EEE, del 24 %.
El proceso de compra con hipoteca: fases clave
1. Obtención de la oferta vinculante (FEIN)
La Ley 5/2019 obliga a las entidades financieras a entregar la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) al menos diez días naturales antes de la firma de la escritura. En ese plazo, el comprador debe comparecer ante notario para acreditar que ha leído y comprendido las condiciones del préstamo.
2. Revisión del contrato de compraventa o arras
Antes de firmar cualquier documento que comprometa fondos, conviene revisar el contrato con un abogado especializado. En operaciones con no residentes es habitual incluir cláusulas condicionadas a la obtención de la hipoteca, de modo que, si el banco no concede el préstamo, el comprador pueda recuperar las cantidades entregadas.
3. Firma ante notario
La escritura pública de compraventa y la escritura de préstamo hipotecario se firman ante notario español. Si el comprador no puede estar presente, puede otorgar un poder notarial a su abogado en España. El poder debe estar apostillado si se otorga en el extranjero.
4. Liquidación de impuestos e inscripción registral
Tras la firma, la gestoría liquida los impuestos (ITP o IVA + AJD) y presenta la escritura en el Registro de la Propiedad. Este paso es crítico para la seguridad jurídica del comprador, ya que la inscripción registral lo protege frente a terceros.
Hipoteca en divisa extranjera: riesgos y regulación
Algunos compradores no residentes plantean financiar la compra con una hipoteca en su moneda local (libras, dólares, francos suizos). La Ley 5/2019 y la Directiva 2014/17/UE establecen requisitos específicos para los préstamos en divisa extranjera, incluido el derecho del prestatario a convertir el préstamo a euros en cualquier momento. El riesgo de tipo de cambio debe ser evaluado cuidadosamente antes de optar por esta fórmula.
Preguntas frecuentes sobre hipoteca para no residentes en España
¿Puede un extranjero sin NIE comprar una vivienda en España?
No. El NIE es imprescindible tanto para la compraventa como para la constitución de la hipoteca. Sin embargo, el proceso de obtención del NIE puede iniciarse de manera simultánea a la negociación del contrato, siempre que se prevea un plazo suficiente antes de la firma.
¿Es posible obtener una hipoteca si los ingresos son de varios países?
Sí, aunque la acreditación es más compleja. El banco analizará la solvencia global. En estos casos, contar con un abogado o gestor que coordine la documentación de diferentes jurisdicciones reduce considerablemente los tiempos y evita rechazos por falta de documentación.
¿Qué ocurre si dejo de pagar la hipoteca y resido en el extranjero?
El banco puede iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria en España conforme a los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La condición de no residente no impide el embargo y la subasta del inmueble. Las notificaciones se realizarán al domicilio designado en la escritura, que puede ser el propio inmueble hipotecado.
¿Puedo alquilar la vivienda comprada con hipoteca no residente?
Sí, pero los rendimientos obtenidos del alquiler tributan en España por el IRNR (modelo 210 trimestral). Los ciudadanos de la UE pueden deducir los gastos relacionados con la actividad de alquiler; los residentes fuera de la UE, no. Es conveniente planificar la fiscalidad antes de la compra.
¿Es necesario contratar un seguro de vida vinculado a la hipoteca?
La Ley 5/2019 prohíbe a los bancos exigir como condición para conceder el préstamo la contratación de seguros de vida o de hogar con la propia entidad. Sin embargo, pueden ofrecer una bonificación en el tipo de interés si se contratan. En ese caso, el cliente puede aceptar o rechazar la bonificación, pero debe poder contratar los seguros con cualquier compañía que cubra los riesgos exigidos.
El equipo de Orozco & Asociados presta asistencia integral a compradores no residentes en Málaga, coordinando todos los aspectos legales, fiscales y registrales de la operación.
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