Gastos de compraventa: quién paga cada concepto

25 Abr Gastos de compraventa: quién paga cada concepto

Una de las fuentes de conflicto más habituales en las operaciones de compraventa de vivienda es la discusión sobre qué parte debe asumir cada uno de los gastos asociados a la transacción. Notaría, impuestos, registro, gestoría, agencia inmobiliaria… Cada uno de estos conceptos tiene un régimen jurídico propio que determina quién está legalmente obligado a pagarlo, y en qué medida las partes pueden modificar ese reparto mediante pacto.

En este artículo analizamos con detalle los gastos de compraventa de vivienda, la normativa aplicable y las posibilidades de negociación, con especial atención a la jurisprudencia reciente y a la regulación vigente en 2027.

El principio legal de reparto: artículo 1455 del Código Civil

El punto de partida es el artículo 1455 del Código Civil, que establece:

«Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario.»

Esta regla, sin embargo, ha sido matizada por la jurisprudencia y por la legislación de consumidores en los supuestos en que el vendedor es un promotor inmobiliario o empresa y el comprador actúa como consumidor. El Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) han declarado abusivas las cláusulas que trasladan al comprador-consumidor todos los gastos sin distinción.

Gastos que corresponden al vendedor

Plusvalía municipal (IIVTNU)

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es, por definición legal, un tributo del vendedor. Conforme al artículo 106.1.a) del Real Decreto Legislativo 2/2004 (TRLHL), en las transmisiones onerosas inter vivos el sujeto pasivo es el transmitente. Los pactos privados que trasladen este impuesto al comprador no son oponibles a la Administración tributaria, que puede dirigir la liquidación exclusivamente al vendedor.

No obstante, es frecuente que las partes acuerden en escritura que sea el comprador quien la asuma económicamente. Este pacto es válido entre ellas, pero no vincula al Ayuntamiento: si el comprador no paga, el Ayuntamiento reclamará al vendedor (sujeto pasivo legal). Para más información sobre cómo se calcula y cuándo se puede impugnar, consulte nuestra guía sobre plusvalía municipal.

Honorarios de la agencia inmobiliaria (mediación)

Si en la operación interviene una agencia inmobiliaria o agente de la propiedad, la comisión de mediación corresponde en principio a quien contrató el servicio. En la práctica, cuando el vendedor encarga la venta, la comisión es a su cargo. Sin embargo, en algunas operaciones la agencia cobra a ambas partes o solo al comprador, lo que debe estar expresamente pactado. La ausencia de pacto escrito puede dar lugar a litigios.

Cancelación de cargas previas

Si el inmueble está gravado con hipoteca, embargo u otra carga, la cancelación registral de esas cargas es responsabilidad del vendedor. Los gastos notariales y registrales de la escritura de cancelación de hipoteca y los honorarios del banco por la gestión son de cuenta del vendedor o de la entidad financiera, según los acuerdos suscritos en el préstamo original.

Certificado de eficiencia energética

El Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, que regula el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, impone al propietario-vendedor la obligación de obtener y poner a disposición del comprador el certificado de eficiencia energética antes de la firma. El coste de este certificado es de cuenta del vendedor.

Cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación

En los casos en que sea exigible, la obtención de la cédula de habitabilidad o la acreditación de la licencia de primera ocupación es responsabilidad del vendedor o promotor. Su ausencia puede constituir un incumplimiento contractual que justifique la resolución del contrato o la reclamación de daños y perjuicios.

Gastos que corresponden al comprador

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA

El principal tributo de la compraventa recae sobre el comprador. En vivienda usada, el ITP en Andalucía se aplica al tipo del 7 % sobre el valor de referencia catastral o el precio escriturado si fuera mayor. En vivienda nueva, el comprador abona el IVA al 10 % (o al 4 % en VPO). A efectos registrales y de hacienda, el comprador es el obligado tributario y no puede trasladar este coste al vendedor frente a la Administración.

Primera copia de la escritura de compraventa

De conformidad con el artículo 1455 del Código Civil, la primera copia de la escritura notarial es de cargo del comprador. Esta es la copia que se entrega al adquirente y que se utiliza para la inscripción registral. Los honorarios de notaría correspondientes a esta copia, si el notario los desglosara, corresponden al comprador.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

Los derechos registrales correspondientes a la inscripción de la escritura de compraventa a nombre del nuevo propietario son de cuenta del comprador. Esta inscripción es la que le otorga la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria frente a terceros adquirentes de buena fe.

Gestoría

Los honorarios de gestoría para la liquidación del ITP o IVA, la presentación de la escritura en el Registro y demás trámites administrativos son habitualmente asumidos por el comprador, salvo que exista hipoteca, en cuyo caso la gestoría de la hipoteca corre a cargo del banco.

Gastos compartidos o negociables

Escritura de compraventa: honorarios del notario

Los aranceles notariales de la escritura de compraventa pueden distribuirse entre comprador y vendedor por acuerdo. La práctica habitual en el mercado español es que el comprador asuma la mayor parte, puesto que es quien solicita y necesita el documento para inscribir, pero nada impide pactar un reparto diferente. Lo que no admite pacto es el arancel en sí mismo, que está regulado por el Real Decreto 1426/1989.

Nota simple y comprobaciones previas

Los gastos de nota simple registral, certificados urbanísticos y otras comprobaciones previas a la firma son generalmente asumidos por quien los solicita, normalmente el comprador o su asesor jurídico como parte de la due diligence inmobiliaria. No existe una regla legal que obligue al vendedor a sufragarlos.

Impacto de la Ley 5/2019 en la distribución de gastos hipotecarios

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, supuso una redistribución sustancial de los gastos asociados a la constitución de hipoteca. Desde su entrada en vigor, el banco asume los gastos de notaría, registro e IAJD de la escritura de hipoteca, así como los honorarios de gestoría correspondientes a esta escritura. El comprador solo soporta la tasación.

Esta reforma no afecta a los gastos de la escritura de compraventa, que mantienen el régimen del artículo 1455 del Código Civil, pero sí ha aliviado significativamente el desembolso total del comprador que financia la operación.

Cláusulas abusivas en contratos con promotores

El Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, prohíbe las cláusulas que impongan al consumidor gastos que corresponden al vendedor por ley o por su propio interés. Las cláusulas que trasladan al comprador la totalidad de los gastos de notaría, registro e impuestos sin distinción pueden ser declaradas nulas, con obligación de restitución de lo cobrado indebidamente.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en especial las sentencias de pleno de 23 de diciembre de 2015 y 28 de octubre de 2020, ha fijado doctrina sobre el reparto de gastos hipotecarios con consumidores, doctrina que resulta también orientadora en el análisis de contratos de compraventa con promotores.

Tabla resumen: quién paga cada gasto en la compraventa

La importancia del contrato de arras en la asignación de gastos

El contrato de arras es el momento ideal para fijar por escrito el reparto de gastos acordado entre las partes. Una cláusula clara y detallada sobre quién asume cada concepto evita controversias posteriores y puede resultar determinante en caso de litigio. Redactar el contrato de arras sin asesoramiento jurídico especializado es uno de los errores más frecuentes y costosos en las compraventas inmobiliarias.

Por qué conviene revisar cada contrato antes de firmar

La ley fija reglas de reparto que pueden modificarse por acuerdo, pero no todas las modificaciones son válidas ni convenientes. Una cláusula que traslada la plusvalía municipal al comprador es válida entre las partes, pero no le exonera frente al Ayuntamiento si el vendedor no paga. Una cláusula que obliga al comprador a asumir todos los gastos de notaría puede ser abusiva si el vendedor es promotor y el comprador es consumidor. Nuestros abogados especializados en compraventas inmobiliarias en Málaga revisan cada cláusula del contrato antes de la firma para que ninguna condición pase desapercibida.

Preguntas frecuentes sobre los gastos de compraventa de vivienda

¿Quién paga la notaría en una compraventa de vivienda?

Conforme al artículo 1455 del Código Civil, los gastos del otorgamiento de la escritura (la matriz) corresponden al vendedor, y los de la primera copia y posteriores al comprador. En la práctica, las partes suelen pactar que el comprador asuma la mayor parte, lo que es legalmente válido entre ellas.

¿Puede el vendedor trasladar la plusvalía municipal al comprador?

Las partes pueden acordar que el comprador asuma económicamente la plusvalía, pero este pacto no vincula al Ayuntamiento. Si la plusvalía no se paga, el municipio puede dirigir la liquidación contra el vendedor como sujeto pasivo legal. El comprador que haya asumido el pago solo podría reclamarle internamente al vendedor.

¿Qué gastos paga el banco desde la Ley 5/2019?

Desde la Ley 5/2019, la entidad financiera asume los gastos de notaría, registro e IAJD de la escritura de hipoteca, así como la gestoría vinculada a dicha escritura. El comprador solo soporta la tasación y, en su caso, los gastos de apertura debidamente informados.

¿Tiene derecho el comprador a elegir notario?

Sí. El artículo 1255 del Código Civil y la libre elección de notario garantizada por el Reglamento Notarial permiten al comprador proponer el notario ante quien se otorgará la escritura. En operaciones con hipoteca, el artículo 13 de la Ley 5/2019 reconoce expresamente este derecho al prestatario.

¿Se puede reclamar la devolución de gastos hipotecarios pagados por el comprador antes de 2019?

Depende de cada caso concreto. El TJUE y el Tribunal Supremo han establecido una doctrina que permite reclamar los gastos de gestoría, registro, notaría e IAJD de la hipoteca cuando fueron trasladados al consumidor mediante cláusulas declaradas abusivas, dentro del plazo de prescripción aplicable. Es necesario analizar los documentos firmados y la fecha de la hipoteca.

¿Qué ocurre si el promotor incluyó en el contrato una cláusula que me obligaba a pagar todos los gastos?

Si el comprador actúa como consumidor, las cláusulas que trasladan la totalidad de los gastos sin distinción pueden ser declaradas nulas por abusivas conforme al artículo 89.3 del Real Decreto Legislativo 1/2007. La nulidad de la cláusula conlleva la obligación del promotor de restituir lo cobrado indebidamente por los conceptos que legalmente le correspondían.