24 Abr Todos los gastos al comprar una casa en 2027
Adquirir una vivienda es una de las decisiones económicas más importantes en la vida de cualquier persona. Sin embargo, el precio de compraventa que aparece en el contrato no refleja el desembolso real. Los gastos al comprar una casa pueden suponer entre un 10 % y un 15 % adicional sobre el precio pactado, dependiendo del tipo de inmueble, de la comunidad autónoma y de si la operación se financia mediante hipoteca. Conocer cada concepto con antelación permite planificar con rigor y evitar sorpresas en el momento de la firma.
En este artículo detallamos todos los gastos asociados a la compra de vivienda que un comprador debe anticipar en 2027, tanto en obra nueva como en segunda mano, con especial atención a la normativa aplicable en Andalucía.
Impuestos: el mayor componente del coste adicional
Los impuestos representan la partida más significativa dentro de los gastos de compraventa. Su naturaleza y cuantía dependen de si la vivienda es nueva o de segunda mano.
IVA en vivienda nueva
La adquisición de vivienda nueva está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), regulado en la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido. El tipo general aplicable es del 10 % sobre el precio de venta. Las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública tributan al tipo reducido del 4 %. Junto al IVA, el comprador debe liquidar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que en Andalucía se sitúa en el 1,2 % del valor escriturado para las adquisiciones generales. Existen tipos reducidos para familias numerosas, personas con discapacidad y jóvenes menores de 35 años.
ITP en vivienda de segunda mano
Cuando el vendedor es un particular, la operación queda sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cedido a las comunidades autónomas. En Andalucía, el tipo general es del 7 % sobre el valor de referencia determinado por la Dirección General del Catastro o, si resulta superior, sobre el precio escriturado. La base imponible mínima es el valor de referencia catastral desde la entrada en vigor de la Ley 11/2021, de 9 de julio, que modificó la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Los errores en la determinación de la base imponible son frecuentes y pueden dar lugar a liquidaciones complementarias; conviene revisar el valor de referencia antes de firmar.
Gastos de notaría
La elevación a escritura pública de la compraventa es obligatoria para inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad y para constituir hipoteca. Los aranceles notariales están fijados por el Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, de forma que los honorarios no son libremente negociables sino que se calculan en función del valor de la escritura. En una operación de 200.000 euros, los honorarios de notaría oscilan habitualmente entre 600 y 900 euros. Si la compra se financia mediante préstamo hipotecario, los gastos de notaría de la hipoteca corren a cargo de la entidad financiera desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
La inscripción registral otorga al comprador la protección del principio de fe pública registral recogido en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Los aranceles registrales, regulados por el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, guardan proporción con el precio de la escritura. Para una vivienda de 200.000 euros, los derechos de inscripción suelen situarse entre 400 y 650 euros. Esta inscripción es la que acredita frente a terceros la titularidad del inmueble y resulta imprescindible para ejercitar cualquier derecho real sobre él.
Gestoría
Aunque no es legalmente obligatoria en todas las operaciones, la gestoría facilita la liquidación de impuestos, la presentación de documentos en el registro y la coordinación entre notaría, banco y administraciones públicas. Sus honorarios son libres y rondan habitualmente entre 300 y 500 euros. En las compraventas con hipoteca, la gestoría suele ser designada por la entidad financiera, si bien la Ley 5/2019 impone al banco soportar ese coste.
Tasación
Cuando la operación se financia mediante préstamo hipotecario, la entidad exige una tasación homologada realizada por una sociedad de tasación inscrita en el Banco de España. El coste varía según la superficie y la localización del inmueble, pero se sitúa con frecuencia entre 300 y 600 euros. Desde la Ley 5/2019, el comprador tiene derecho a aportar su propia tasación de cualquier sociedad homologada, con independencia de la designada por el banco.
Nota simple y comprobaciones registrales previas
Antes de formalizar cualquier compraventa es imprescindible solicitar una nota simple informativa al Registro de la Propiedad para verificar la titularidad, las cargas, los gravámenes y las posibles anotaciones preventivas que pesen sobre la finca. La nota simple tiene un coste mínimo (inferior a 10 euros por vía telemática) pero su revisión jurídica es fundamental. En Orozco & Asociados recomendamos completar este paso con una due diligence inmobiliaria completa que verifique también situación urbanística, comunidad de propietarios, deudas pendientes con el Ayuntamiento y posibles procedimientos judiciales en curso.
Gastos de comunidad e IBI pendientes
Conforme al artículo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, el adquirente responde con el inmueble de las deudas de la comunidad de propietarios correspondientes al año en curso y a los tres años anteriores. Por ello, antes de la firma es necesario solicitar un certificado de estar al corriente de pago. Del mismo modo, conviene verificar posibles deudas de IBI, puesto que la deuda tributaria recae sobre el bien de acuerdo con el artículo 64 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Tabla resumen de gastos al comprar una casa
| Concepto | Vivienda nueva | Vivienda segunda mano | Quién lo paga |
|---|---|---|---|
| IVA | 10 % (4 % VPO) | No aplica | Comprador |
| ITP | No aplica | 7 % en Andalucía | Comprador |
| IAJD (escritura compraventa) | 1,2 % en Andalucía | No aplica en Andalucía (2ª mano) | Comprador |
| Notaría (escritura) | Aprox. 600-900 € | Aprox. 600-900 € | Comprador |
| Registro de la Propiedad | Aprox. 400-650 € | Aprox. 400-650 € | Comprador |
| Gestoría | Aprox. 300-500 € | Aprox. 300-500 € | Comprador |
| Tasación | Aprox. 300-600 € (si hay hipoteca) | Aprox. 300-600 € (si hay hipoteca) | Comprador |
Gastos específicos cuando hay hipoteca
La Ley 5/2019 modificó sustancialmente el reparto de gastos hipotecarios. Actualmente, la entidad financiera asume los gastos de gestoría, el IAJD de la escritura de hipoteca, los aranceles notariales de dicha escritura y los derechos de inscripción registral de la hipoteca. El comprador solo soporta la tasación y, en su caso, los gastos de apertura que la entidad haya informado de forma transparente en la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada).
Contrato de arras y sus implicaciones económicas
En la práctica totalidad de las compraventas se suscribe un contrato de arras previo a la escritura pública. Las arras penitenciales, reguladas en el artículo 1454 del Código Civil, implican que si el comprador desiste pierde la señal entregada, y si desiste el vendedor debe devolver el doble. Es fundamental que el contrato especifique con precisión el tipo de arras pactadas, las condiciones resolutorias y la forma de imputar dicho importe al precio final. Un contrato mal redactado puede generar litigios costosos.
La importancia del asesoramiento jurídico previo
La compraventa de un inmueble está rodeada de obligaciones formales, plazos de liquidación tributaria y riesgos jurídicos que no siempre son visibles para el comprador no especializado. Nuestro equipo de abogados especialistas en compraventas inmobiliarias en Málaga revisa la documentación del inmueble, negocia las condiciones contractuales, verifica cargas y deudas pendientes y acompaña al cliente en la firma notarial, garantizando que la operación se cierra con plenas garantías jurídicas.
Preguntas frecuentes sobre los gastos al comprar una casa
¿Qué impuesto se paga al comprar una vivienda de segunda mano en Andalucía?
En Andalucía, la compraventa de vivienda usada entre particulares tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) al tipo general del 7 %. La base imponible es el mayor de estos dos valores: el precio escriturado o el valor de referencia catastral fijado por el Catastro.
¿Cuánto se paga de notaría al comprar una casa?
Los honorarios notariales se calculan según los aranceles del Real Decreto 1426/1989 en función del valor de la escritura. Para inmuebles en torno a los 200.000 euros, la factura habitualmente oscila entre 600 y 900 euros, sin contar los gastos de la escritura de hipoteca si la hubiera.
¿Quién paga los gastos de hipoteca desde la Ley 5/2019?
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, el banco asume los gastos de gestoría, notaría, registro e IAJD de la escritura de hipoteca. El comprador únicamente abona la tasación y los gastos de apertura que consten expresamente en la FEIN.
¿Se pueden reclamar los gastos de hipoteca pagados antes de 2019?
Depende de la fecha en que se suscribió la hipoteca y de si los gastos fueron facturados al consumidor en virtud de cláusulas abusivas. El Tribunal Supremo y el TJUE han generado una doctrina jurisprudencial amplia sobre esta materia. En cada caso concreto es necesario analizar los documentos firmados para determinar qué conceptos son recuperables.
¿Qué es el valor de referencia catastral y cómo afecta al ITP?
El valor de referencia catastral es un valor administrativo aprobado anualmente por la Dirección General del Catastro conforme a la Ley 11/2021. Desde 2022 constituye la base imponible mínima del ITP y del ISD para bienes inmuebles. Si el precio escriturado es inferior al valor de referencia, Hacienda tomará este último como base, lo que puede generar una liquidación complementaria.
¿Es obligatorio hacer una due diligence antes de comprar?
No existe obligación legal, pero es altamente recomendable. La due diligence inmobiliaria permite detectar cargas ocultas, deudas con la comunidad, irregularidades urbanísticas o procedimientos judiciales que el vendedor pueda no haber declarado. Una compra sin esta revisión traslada al comprador riesgos que pueden ser muy costosos de resolver.
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