Vender un piso okupado: cómo se hace y qué debes advertir al comprador
Tienes un piso okupado, el desahucio va para largo y cada mes sigues pagando IBI, comunidad y, si hay, hipoteca. La pregunta llega sola: ¿puedo vender el piso okupado tal y como está y quitarme el problema de encima?
Sí, se puede. Que haya okupas dentro no impide vender: lo que transmites es la propiedad, y la propiedad la sigues teniendo. Ahora bien, no es una venta ordinaria. Estás vendiendo un inmueble del que no puedes entregar la posesión, y eso obliga a construir el contrato de otra manera. Hacerlo mal —o callarse— es lo que convierte la venta en un pleito posterior.
Lo que puedes transmitir y lo que no
En una compraventa normal, el otorgamiento de la escritura pública equivale a la entrega de la vivienda salvo que del propio documento resulte lo contrario. Al vender una casa con okupas hay que hacer constar expresamente que no se entrega la posesión, porque materialmente no puedes entregarla.
Esa mención, que parece un detalle notarial, es la pieza clave de toda la operación:
- Deja claro que el comprador adquiere con conocimiento de la situación legal de la vivienda.
- Delimita a qué se obliga el vendedor: a transmitir la propiedad, no a poner al comprador dentro de la casa.
- Es la mejor defensa frente a una reclamación posterior por entrega defectuosa.
Primer paso: saber qué tienes dentro
Antes de plantear la venta de un piso ocupado conviene poner nombre penal a la situación, porque de eso depende la vía y el calendario:
- Usurpación (artículo 245.2 del Código Penal): la ocupación afecta a un inmueble que no es la morada de nadie, está vacío o es una segunda residencia. Es el escenario más habitual y el que permite las vías más rápidas.
- Allanamiento de morada (artículo 202 del Código Penal): el piso ocupado ilegalmente era el domicilio efectivo de alguien. Es más grave y admite actuación policial inmediata.
- Situación consolidada con vulnerabilidad acreditada: hay menores o personas dependientes y el procedimiento judicial puede quedar suspendido por informe de los servicios sociales.
El detalle de cada vía y sus plazos lo tienes en la guía sobre el desahucio express de okupas.
Ocultar que el piso está ocupado: el error que anula la operación
No hay forma amable de decirlo: silenciar que la vivienda está okupada es dolo, y abre al comprador la vía para pedir la anulación del contrato o una indemnización, además de la resolución por incumplimiento.
Y no cuela el argumento de que «no preguntó». En una compraventa, esto es exactamente el tipo de circunstancia que determina si alguien compra o no compra, y a qué precio. Conviene, además, dejar constancia de la advertencia por escrito y no solo de palabra:
- Hacer constar la situación en el contrato de arras, no esperar a la firma.
- Incluir la información de que se dispone: desde cuándo está ocupado, si hay denuncia o demanda presentada y en qué estado.
- Entregar copia de las actuaciones policiales o judiciales existentes.
Las dos formas de estructurar la venta
| Venta «como está», con cesión de acciones | Venta con compromiso de entrega libre | |
|---|---|---|
| Quién gestiona el desalojo | El comprador, por su cuenta | El vendedor, antes de firmar |
| Qué se transmite | La propiedad y las acciones legales ya iniciadas | La propiedad y la posesión efectiva |
| Precio | Muy por debajo del valor de tasación | Próximo al valor de tasación |
| Cuándo se firma | De inmediato | Cuando termina el procedimiento judicial |
| Riesgo del vendedor | Bajo, sale del problema ya | Alto: si el desahucio se retrasa, la venta se cae |
La primera fórmula es la habitual en la venta de pisos ocupados a compradores profesionales: asumen la incertidumbre y la descuentan del precio. La segunda es la que interesa al comprador particular, que quiere entrar a vivir, pero exige un plazo abierto que muy pocas operaciones aguantan.
Si el procedimiento judicial ya está en marcha y decides vender, la Ley de Enjuiciamiento Civil permite que el nuevo propietario se persone y continúe el pleito en tu lugar mediante la sucesión procesal. Es preferible a desistir y empezar de nuevo: el tiempo ya invertido en el procedimiento tiene valor y se pierde si se abandona.
Qué debe comprobar quien compra un piso okupado
Si estás al otro lado de la operación, estas son las verificaciones que no puedes saltarte:
- Quién ocupa y desde cuándo. No es lo mismo una ocupación reciente, donde cabe la vía rápida, que una consolidada de años.
- Si hay procedimiento judicial abierto y en qué fase. Pide copia de la denuncia o de la demanda y del último trámite.
- Si consta vulnerabilidad acreditada. Con menores o personas dependientes dentro, el lanzamiento puede suspenderse, y eso alarga el calendario de forma imprevisible.
- Deudas de la comunidad. El inmueble responde de las cuotas pendientes del año en curso y de los tres anteriores.
- Estado real del inmueble. No vas a poder visitarlo. Presupone que habrá que reformar y que puede haber enganches irregulares de suministros que hay que regularizar antes de dar de alta los contratos.
El problema fiscal que casi nadie ve venir
Este punto merece un aviso propio porque afecta sobre todo al comprador y aparece meses después de la firma.
El impuesto de la compraventa no se calcula necesariamente sobre lo pagado, sino sobre el valor de referencia de Catastro cuando este es superior. Y el valor de referencia no descuenta que la vivienda esté okupada: refleja un inmueble libre y disponible.
Resultado práctico: se compra muy por debajo de lo que valdría desocupado y Hacienda liquida el impuesto sobre un valor bastante más alto. Conviene:
- Calcular el impuesto sobre el valor de referencia, no sobre el precio, antes de cerrar la operación.
- Guardar toda la documentación que acredite la situación en la fecha de compra, por si procede impugnar el valor aplicado.
Para el vendedor, la ganancia patrimonial se calcula por la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, así que una venta con descuento fuerte puede generar incluso una pérdida computable. Y la plusvalía municipal se devenga igual, con la posibilidad de acreditar la inexistencia de incremento si el precio de venta es inferior al de compra.
¿Compensa vender rápido o desalojar primero?
No hay una respuesta única, pero sí un orden de análisis:
- Vender el piso ocupado tiene sentido cuando el propietario no puede sostener los gastos, cuando la situación es antigua y compleja, o cuando la vivienda está lejos y no se puede gestionar.
- Desalojar primero y vender después suele ser bastante más rentable, porque el descuento que se aplica a un piso ocupado es muy superior al coste y al tiempo del procedimiento, sobre todo si la entrada es reciente y encaja en la vía rápida.
La decisión depende de un dato concreto: en qué fase está el asunto y qué vía procesal es viable. Con una entrada de hace tres semanas, casi siempre compensa actuar y vender después. Con una situación de hace años y vulnerabilidad acreditada, la venta con descuento puede ser la salida razonable.
Si lo que tienes dentro es un inquilino con contrato y no un okupa, el escenario cambia por completo —hay subrogación del comprador y derechos de adquisición preferente— y lo explicamos en la guía sobre cómo vender un piso con inquilino.
Cómo te ayudamos desde el despacho
La venta de una vivienda con okupas se sostiene sobre la redacción: qué se advierte, qué se cede, quién asume el desahucio y qué pasa si se alarga. Sin esas cláusulas, la operación queda expuesta por los dos lados.
Un abogado de desahucios en Málaga puede valorar antes de nada si te conviene actuar para recuperar la vivienda o vender tal cual, redactar las arras y la escritura con las advertencias necesarias y, si ya hay procedimiento, tramitar la sucesión procesal para que el comprador continúe sin perder lo avanzado. Actuamos tanto para propietarios que quieren salir de la situación como para quienes compran pisos ocupados y necesitan cerrar la operación con seguridad.
Preguntas frecuentes
¿Es legal vender una casa okupada?
Sí. Que haya okupas no afecta a tu derecho de propiedad ni a la facultad de transmitirlo. Lo que no puedes hacer es entregar una posesión que no tienes, y por eso debe constar así en el contrato y en la escritura.
¿Tengo que decirle al comprador que está okupada?
Sí, obligatoriamente. Ocultarlo constituye dolo y permite al comprador anular la compraventa o reclamar daños. Además conviene documentar la advertencia por escrito desde las arras.
¿Quién se encarga del desahucio tras la venta?
Depende de lo pactado. En la venta «como está» lo asume el comprador, normalmente con cesión de las acciones ya iniciadas. Si el vendedor se compromete a entregar la vivienda libre, el procedimiento corre de su cuenta y la firma se retrasa hasta que termine.
¿Quién paga la comunidad y el IBI mientras el piso está ocupado?
El propietario. Esta situación no suspende ninguna obligación tributaria ni las cuotas de la comunidad, y lo pendiente acompaña al inmueble en la venta dentro de los límites que fija la Ley de Propiedad Horizontal.