Vender un piso heredado: trámites e impuestos

05 May Vender un piso heredado: trámites e impuestos

¿Se puede vender un piso heredado?

Sí, pero para hacerlo válidamente es necesario haber completado el proceso sucesorio y figurar como propietario inscrito en el Registro de la Propiedad. Vender un piso heredado antes de haber aceptado y adjudicado la herencia no es posible, ya que el vendedor no tiene la titularidad formal que le permita transmitir el bien a un tercero.

El proceso completo implica tres grandes fases: la tramitación de la herencia, la fiscalidad de la herencia y la fiscalidad de la venta. Cada una de ellas genera gastos e impuestos que es imprescindible conocer antes de tomar ninguna decisión.

Paso 1: tramitar la herencia antes de vender

Para poder vender un inmueble heredado hay que completar los siguientes trámites previos:

1. Certificado de defunción: acredita el fallecimiento del causante. Se obtiene en el Registro Civil.
2. Certificado de últimas voluntades: indica si el causante otorgó testamento y ante qué notario. Se obtiene en el Ministerio de Justicia pasados 15 días hábiles desde el fallecimiento.
3. Obtención del testamento o declaración de herederos ab intestato: si hay testamento, se solicita copia autorizada al notario ante quien se otorgó. Si no hay testamento, es necesario tramitar el acta notarial de declaración de herederos ab intestato, que acredita quiénes son los herederos legales conforme a los artículos 912 y siguientes del Código Civil.
4. Escritura de aceptación y adjudicación de herencia: ante notario, los herederos aceptan la herencia y se adjudican los bienes. Si hay varios herederos y el único bien es el inmueble, esta escritura equivale a la partición de la herencia.
5. Liquidación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones: antes de inscribir la escritura de herencia en el Registro de la Propiedad, es necesario liquidar este impuesto (o acreditar su exención) ante la consejería de hacienda autonómica.
6. Inscripción registral: la escritura de herencia se inscribe en el Registro de la Propiedad. Solo una vez inscrita, el heredero figura como propietario y puede vender válidamente.

El plazo total para completar estos trámites depende de la complejidad de la herencia, pero en casos sencillos puede realizarse en uno a tres meses. Si hay varios herederos y discrepancias sobre la partición, el proceso puede alargarse considerablemente.

Impuesto de Sucesiones: el primer tributo al heredar

El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, regulado por la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, es el primer impuesto que se devenga al heredar un inmueble. La competencia para su gestión y recaudación corresponde a las comunidades autónomas, lo que genera diferencias muy significativas entre territorios.

En Andalucía, la situación fiscal es especialmente favorable para los herederos directos:

• Grupo I (descendientes menores de 21 años): reducción de 1.000.000 € por heredero, más 100.000 € adicionales por cada año menos de 21 que tenga el heredero, hasta un máximo de 47.859 €.
• Grupo II (cónyuge, descendientes mayores de 21 años y ascendientes): reducción de 1.000.000 € por heredero. En la práctica, las herencias entre padres e hijos o entre cónyuges hasta ese importe tributan al 0% en Andalucía.
• Grupo III (colaterales de segundo y tercer grado, ascendientes y descendientes por afinidad): reducción estándar de 7.993 €.
• Grupo IV (colaterales de cuarto grado o más, extraños): sin reducción.

La base imponible del Impuesto de Sucesiones es el valor de los bienes heredados. Para los inmuebles, desde la reforma operada por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, la base imponible es el valor de referencia catastral fijado por el Catastro, salvo que el valor declarado sea superior.

Plusvalía municipal en la herencia

La plusvalía municipal (IIVTNU) también se devenga cuando se hereda un inmueble urbano. En este caso, el sujeto pasivo es el heredero, no el causante, conforme al artículo 106 del TRLRHL.

El plazo para liquidar la plusvalía municipal por herencia es de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable por otros 6 meses previa solicitud al ayuntamiento.

Tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, la plusvalía municipal solo se devenga cuando efectivamente existe incremento de valor del terreno. Si se puede acreditar que el terreno no ha aumentado de valor desde que el causante lo adquirió, la plusvalía no es exigible. El sistema de cálculo actual (establecido por el Real Decreto-Ley 26/2021) permite elegir entre el método objetivo (coeficiente sobre el valor catastral del suelo) o el método real (comparando el valor de adquisición con el valor de transmisión).

Impuestos al vender el piso heredado

Una vez completada la herencia e inscrito el inmueble, la venta del piso heredado genera los mismos impuestos que cualquier compraventa de segunda mano, con algunas particularidades importantes:

IRPF: ganancia patrimonial por la venta

El vendedor del piso heredado debe incluir en su declaración del IRPF la ganancia patrimonial generada por la venta. La ganancia se calcula así:

Ganancia = Valor de transmisión − Valor de adquisición − Gastos

• Valor de transmisión: precio de venta menos los gastos de la venta (comisión de agente inmobiliario, notaría, plusvalía municipal).
• Valor de adquisición: el valor que se declaró en la herencia (el valor de referencia catastral o el valor real declarado), más los gastos de la herencia imputables al inmueble (Impuesto de Sucesiones, notaría, registro, gestoría proporcionales al bien).

La ganancia patrimonial tributa en la base del ahorro del IRPF a los siguientes tipos (para el ejercicio 2024):

Un aspecto crítico: el valor de adquisición a efectos del IRPF es el valor declarado en la herencia, no el precio que pagó el causante originalmente. Esto puede resultar ventajoso (si el inmueble se valoró alto en la herencia, la ganancia a efectos del IRPF es menor) o perjudicial (si se infravalora en la herencia para reducir el Impuesto de Sucesiones, la ganancia en el IRPF será mayor).

Plusvalía municipal en la venta

Al vender el piso heredado se devenga de nuevo la plusvalía municipal, esta vez con el vendedor como sujeto pasivo. El periodo de generación del incremento de valor computa desde la fecha en que el heredero adquirió el inmueble (la fecha de fallecimiento del causante), no desde que el causante lo compró.

Esto significa que si vendes el inmueble poco después de haberlo heredado, el periodo de generación es muy corto y el impuesto será reducido. Si esperas años, el periodo se alarga y la plusvalía crece.

Vender un piso heredado entre varios herederos

Cuando el inmueble ha sido heredado por varios hermanos u otros coherederos en proindiviso, la venta requiere el consentimiento de todos los copropietarios. No es posible vender la totalidad del inmueble si alguno de los herederos se niega.

Las opciones disponibles cuando no hay acuerdo son:

• Uno de los herederos compra al resto: mediante una extinción de condominio, el copropietario que quiere quedarse el bien compensa a los demás. Es la opción más eficiente fiscalmente.
• Acción de división de cosa común: cualquier copropietario puede ejercer esta acción judicial (art. 400 CC) para forzar la venta del inmueble o su adjudicación a uno de los herederos con compensación al resto.
• Venta conjunta a un tercero: si todos los herederos acuerdan vender, se puede escriturar la compraventa simultáneamente con la aceptación de herencia, ahorrando tiempo y costes.

Para evitar estas situaciones, es altamente recomendable que el testador establezca en su testamento instrucciones claras sobre la partición del inmueble o designe un contador-partidor que pueda tomar las decisiones necesarias.

Exenciones y reducciones en la venta del piso heredado

Existen situaciones en las que la ganancia patrimonial por venta de piso heredado puede quedar exenta total o parcialmente:

• Reinversión en vivienda habitual: si el inmueble heredado era la vivienda habitual del heredero y este reinvierte el importe obtenido en la compra de una nueva vivienda habitual en el plazo de dos años, la ganancia puede estar exenta (artículo 38 de la Ley 35/2006 del IRPF).
• Mayores de 65 años: si el vendedor tiene más de 65 años y el inmueble era su vivienda habitual, la ganancia patrimonial está exenta sin necesidad de reinversión (art. 33.4.b LIRPF). Si no era vivienda habitual, la ganancia también está exenta si el importe se destina a constituir una renta vitalicia.
• Personas en situación de dependencia severa o gran dependencia: misma exención que para mayores de 65 años respecto a la vivienda habitual.
• Dación en pago por incapacidad de pago hipotecaria: exención prevista en el artículo 33.4.d LIRPF para supuestos muy específicos.

Estrategia fiscal: cuándo conviene vender y cuándo esperar

La decisión de cuándo vender el piso heredado tiene implicaciones fiscales relevantes que conviene analizar:

• Vender inmediatamente tras la herencia: si el valor declarado en la herencia coincide con el precio de venta, la ganancia a efectos del IRPF es prácticamente nula. Esta es la situación más eficiente fiscalmente si los valores están bien coordinados.
• Esperar a que transcurra tiempo: si el inmueble se revaloriza, vender más tarde genera mayor ganancia patrimonial en el IRPF. Además, la plusvalía municipal crece con el tiempo.
• Infravalorar en la herencia para ahorrar sucesiones: táctica de riesgo. Hacienda puede comprobar y liquidar la diferencia, y además la ganancia en el IRPF al vender será mayor.

La coordinación entre el valor declarado en la herencia y el precio de venta posterior es un factor estratégico que debe planificarse con antelación con un asesor especializado en derecho inmobiliario.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo hay para vender un piso heredado?

No existe un plazo legal máximo para vender un inmueble heredado. Sin embargo, hay plazos tributarios que sí son obligatorios: el Impuesto de Sucesiones debe liquidarse en los 6 meses siguientes al fallecimiento (prorrogables a 12). No liquidarlo en plazo genera recargos e intereses. La venta puede realizarse en cualquier momento posterior, una vez que el inmueble está inscrito a nombre del heredero.

¿Se puede vender el piso antes de inscribirlo en el Registro?

Técnicamente es posible celebrar un contrato privado, pero el comprador no podrá inscribir su adquisición ni obtener financiación hipotecaria hasta que la herencia esté inscrita. En la práctica, ningún comprador con hipoteca aceptará firmar la escritura sin que el vendedor figure como propietario registral. Lo habitual es escriturar la herencia y la venta el mismo día ante notario.

¿Qué pasa si hay deudas del causante que superen el valor del inmueble?

El heredero que acepta la herencia de forma pura y simple responde de las deudas del causante con todos sus bienes, incluidos los propios. Para evitar este riesgo, lo adecuado es aceptar la herencia a beneficio de inventario (artículo 1010 CC), limitando la responsabilidad al valor de los bienes heredados, o mediante la renuncia a la herencia si las deudas superan claramente los activos.

¿Tributa igual si vendo el piso heredado al año o a los diez años?

La ganancia en el IRPF se calcula siempre de la misma manera: precio de venta menos valor de adquisición (el declarado en la herencia). El tiempo transcurrido no afecta al tipo impositivo (a diferencia del régimen anterior a 2015, que aplicaba coeficientes reductores). Donde sí influye el tiempo es en la plusvalía municipal: a más años de titularidad, mayor es el incremento de valor computable y, por tanto, mayor el impuesto.

¿Es obligatorio contratar un abogado para vender un piso heredado?

No existe obligación legal expresa, pero la coordinación fiscal entre el Impuesto de Sucesiones, la plusvalía municipal, el IRPF y la extinción de condominio (si hay varios herederos) hace muy recomendable contar con asesoramiento jurídico especializado. Un error en la valoración de la herencia puede generar una deuda tributaria significativa en el momento de la venta.