Gastos de comunidad en un local comercial: exenciones, reparto e impago

Tu local tiene puerta a la calle, no pisa el portal, no usa el ascensor y no comparte ni el buzón. Y aun así te giran los gastos de comunidad del local comercial cada mes y, cada dos por tres, una derrama.

La regla de partida es incómoda pero clara: un local comercial en un edificio en régimen de propiedad horizontal es un elemento privativo más y contribuye a los gastos generales según su cuota de participación. No usar las zonas comunes no exime de pagarlas. La única exención válida es la que figure en los estatutos inscritos, y ni siquiera esa cubre todo lo que suele creerse.

Por qué los locales comerciales pagan aunque no usen nada del edificio

El artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a cada propietario a contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble con arreglo a su cuota de participación. El criterio no es el uso, es la titularidad: la norma alcanza a la vivienda y a cualquier otra finca registral independiente que forme parte del inmueble, y los bajos comerciales lo son.

Esto explica situaciones que parecen injustas y son perfectamente legales:

• Un local cerrado y sin actividad sigue devengando cuotas.
• Un local con acceso independiente paga la limpieza del portal si no hay cláusula que lo excluya.
• Un local en planta baja paga el ascensor cuando los estatutos no dicen nada al respecto.

Los coeficientes, además, suelen jugar en contra: en muchos edificios de los años sesenta y setenta de Málaga capital los bajos tienen coeficientes altos por superficie, de modo que acaban soportando una parte del gasto mayor que cualquier vivienda del inmueble.

Qué gastos de comunidad deben pagar los locales comerciales

Puesto en corto, los locales comerciales deben pagar todo lo que la comunidad apruebe como gasto general, salvo aquello que los estatutos excluyan expresamente:

Concepto	¿Lo paga el local?
Conservación de fachada, cubierta, estructura y cimentación	Sí, prácticamente siempre
Seguro del edificio, administración y contabilidad	Sí
Fondo de reserva obligatorio	Sí
Limpieza y luz de portal y escalera	Sí, salvo exención estatutaria expresa
Mantenimiento del ascensor	Sí, salvo exención estatutaria expresa
Instalación o sustitución del ascensor	Sí, incluso con exención de mantenimiento en muchos casos

Qué exenciones son válidas y hasta dónde llegan

Para que un local quede fuera de un gasto tiene que constar así en el título constitutivo o en los estatutos. Un pacto verbal, una costumbre de años o el simple hecho de no usar el elemento no crean exención.

Y donde se pierden casi todos los pleitos es en el alcance de la cláusula, porque el Tribunal Supremo interpreta estas exenciones de forma restrictiva:

Lo que dice el estatuto	Lo que suele entender el propietario	Lo que se aplica en la práctica
Excluido de gastos de portal y escalera	No pago nada relacionado con el zaguán	Solo limpieza y conservación ordinaria; no una obra estructural que afecte a esa zona
Excluido de gastos de ascensor	No pago nada del ascensor, nunca	Solo el mantenimiento; la sustitución o instalación puede quedar fuera
Excluido de gastos comunes	No pago nada	Se interpreta referido a los gastos ordinarios, no a la conservación estructural

La consecuencia práctica es la que importa: las obras de fachada, cubierta, estructura y cimentación se pagan casi siempre, incluso con cláusula estatutaria, porque afectan al sostenimiento del inmueble del que el local forma parte. Si te han aprobado una obra de este tipo, conviene revisarla con el mismo criterio que cualquier otra derrama en la comunidad de propietarios.

Cinco diferencias reales frente a una vivienda

Sobre el papel el régimen es el mismo, pero en el día a día los locales comerciales se comportan distinto:

1. La repercusión al inquilino es libre. En el arrendamiento de vivienda, el pacto para que el inquilino pague los gastos de comunidad debe constar por escrito y con el importe anual determinado. En el arrendamiento para uso distinto de vivienda rige la libertad de pactos: puede acordarse que el arrendatario asuma cuotas y derramas, sin ese límite.
2. Frente a la comunidad responde siempre el propietario. Aunque el contrato diga que las paga el inquilino, la comunidad reclama al titular. Que el arrendatario incumpla es un problema tuyo con él, no con la comunidad.
3. Las cuotas repercutidas al inquilino llevan IVA. En un arrendamiento sujeto a IVA, los gastos de comunidad que se repercuten al arrendatario se integran en la base imponible del alquiler y se facturan con el impuesto. Es un error frecuente girarlos como un simple suplido.
4. En vía ejecutiva no hay red de seguridad. El local no es vivienda habitual, así que no le aplican las cautelas pensadas para proteger el domicilio del deudor en la subasta.
5. La actividad se limita por estatutos, no por incomodidad. Para prohibir un tipo de negocio no basta con que moleste al vecindario: la limitación debe constar en los estatutos inscritos. Otra cosa son las actividades dañosas o molestas, que la LPH permite atajar por su propia vía.

Qué pasa si no pagas las cuotas del local

El procedimiento es el mismo que para cualquier propietario y es rápido:

1. La comunidad aprueba la liquidación de la deuda y la certificación del secretario con el visto bueno del presidente.
2. Se te notifica en el domicilio designado o en el propio local.
3. Se presenta demanda de proceso monitorio conforme al artículo 21 de la LPH, con intereses y costas.
4. Si no pagas ni te opones en veinte días, se despacha ejecución y se puede embargar el local, las rentas que genere y las cuentas del propietario.

Dos efectos añadidos que pesan más de lo que parece: pierdes el derecho de voto mientras la deuda esté vencida y, si quieres impugnar cualquier acuerdo, tendrás que pagar o consignar antes lo debido. La mecánica completa de la reclamación la explicamos al hablar de los morosos en la comunidad de vecinos.

Si compras un local, mira esto antes de firmar

Los locales comerciales responden de las cantidades pendientes del año natural en curso y de los tres años naturales anteriores, aunque las generase el vendedor. Antes de la escritura conviene pedir al administrador de fincas:

• Certificado de estado de deudas.
• Actas de los últimos tres ejercicios, para detectar derramas aprobadas y aún no giradas, que no aparecen en el certificado de deuda.
• Copia del título constitutivo y de los estatutos inscritos, para saber qué exclusiones tiene realmente el local y cuál es su coeficiente de participación.

Cómo te ayudamos desde el despacho

Casi todos los conflictos de un local con su comunidad se resuelven leyendo dos documentos: los estatutos inscritos y el acta que aprobó el gasto. Ahí se ve si la exclusión existe, si alcanza a esa obra concreta y si se adoptó con la mayoría necesaria.

Si tienes un local al que la comunidad le está girando gastos que consideras que no le corresponden, o al contrario, si presides una comunidad con locales comerciales que no pagan, un abogado de comunidades de propietarios en Málaga puede revisar el título constitutivo y plantear la reclamación o la oposición en plazo.

Preguntas frecuentes

¿Un local con entrada por la calle está exento de los gastos de portal?

No por ese solo hecho. La exclusión tiene que constar en el título constitutivo o en los estatutos; el no uso de una zona común no crea por sí mismo el derecho a no pagarla.

¿Tienen que pagar los locales comerciales la obra de la fachada?

Con carácter general, sí. Las obras de conservación y reparación estructural se consideran gasto general del inmueble y las cláusulas de exención se interpretan de forma restrictiva, por lo que rara vez alcanzan a la fachada, la cubierta o la estructura.

¿Puedo obligar a mi inquilino a pagar las cuotas de comunidad?

En un arrendamiento de local puedes pactarlo con bastante libertad, incluidas las derramas, siempre que quede recogido en el contrato. Frente a la comunidad, sin embargo, el obligado sigues siendo tú como propietario.

¿Puede la comunidad reclamar directamente al arrendatario del local?

No. La relación de la comunidad es con el propietario del elemento privativo. Si el inquilino incumple el pacto de asumir los gastos, la reclamación contra él es contractual y va por separado.