17 May Documentos necesarios para vender un piso heredado
Documentos necesarios para vender un piso heredado
Vender un piso heredado requiere reunir una documentación específica que va más allá de la habitual en cualquier compraventa. Antes de poder transmitir el inmueble, los herederos deben haber completado el proceso sucesorio y acreditado su condición de titulares registrales. Conocer de antemano los documentos para vender un piso heredado ahorra tiempo, evita retrasos en notaría y previene problemas con el comprador o con su entidad financiera.
Fase previa: completar el proceso sucesorio
Antes de plantearse la venta, los herederos deben haber formalizado la aceptación y adjudicación de la herencia. Sin este paso previo, ningún heredero puede disponer individualmente del inmueble ni firmarlo ante notario. Los trámites sucesorios necesarios son:
- Certificado de defunción del causante, expedido por el Registro Civil.
- Certificado de últimas voluntades, obtenido en el Ministerio de Justicia, que indica si el fallecido otorgó testamento y ante qué notario.
- Copia autorizada del testamento o, en ausencia de testamento, la declaración de herederos ab intestato otorgada ante notario.
- Escritura de aceptación y adjudicación de herencia otorgada ante notario, en la que todos los herederos aceptan la herencia y se adjudican los bienes.
- Liquidación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones presentada ante la Agencia Tributaria Andaluza.
- Inscripción de la escritura de herencia en el Registro de la Propiedad, que convierte a los herederos adjudicatarios en titulares registrales del inmueble.
Sin la inscripción en el Registro de la Propiedad, la venta puede celebrarse ante notario pero el comprador encontrará serias dificultades para inscribir su adquisición, y ninguna entidad bancaria concederá una hipoteca sobre el inmueble.
Documentos del inmueble para la venta
Una vez acreditada la titularidad, los herederos deben reunir la documentación propia del inmueble que se exige en cualquier compraventa:
Nota simple del Registro de la Propiedad
La nota simple acredita la titularidad actual, la descripción registral del inmueble (superficie, linderos, referencia catastral) y las cargas que lo gravan (hipotecas, embargos, servidumbres, anotaciones preventivas). Debe solicitarse una nota simple actualizada, ya que las anteriores a tres meses pueden no reflejar la situación real. Se obtiene en el Registro de la Propiedad correspondiente o a través del portal del Colegio de Registradores.
Escritura de herencia inscrita
La copia de la escritura de aceptación y adjudicación de herencia con la diligencia de inscripción del Registro de la Propiedad es el documento que acredita el título adquisitivo de los vendedores. El notario de la compraventa la solicitará para identificar la cadena de titularidad.
Referencia catastral y descripción catastral
La referencia catastral del inmueble es obligatoria en toda escritura de compraventa conforme al artículo 38 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Debe coincidir con la que figura en el Registro de la Propiedad. Si existen discrepancias entre la descripción registral y la catastral (diferencias de superficie, por ejemplo), conviene subsanarlas antes de la firma.
Último recibo del IBI
El recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles del ejercicio en curso acredita que no existen deudas tributarias con el ayuntamiento por este concepto y proporciona el valor catastral del inmueble. Las deudas de IBI no pagadas son una carga que sigue al inmueble y que puede afectar al comprador si no se regulariza antes de la transmisión.
Certificado de la comunidad de propietarios
Si el inmueble está integrado en una comunidad de propietarios, el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a aportar en la escritura de compraventa un certificado emitido por el secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente, que acredite que el piso está al corriente en el pago de las cuotas comunitarias o que exprese las deudas existentes. Sin este certificado, el notario no puede autorizar la escritura.
Certificado de eficiencia energética
El Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, sobre certificación de la eficiencia energética de los edificios, obliga a disponer de un certificado de eficiencia energética vigente para vender un inmueble. El certificado debe estar registrado en el organismo competente de la Comunidad Autónoma (en Andalucía, la Agencia Andaluza de la Energía). Su ausencia puede dar lugar a sanciones y, en la práctica, impide la firma de la escritura.
Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación
En Andalucía, la cédula de habitabilidad acredita que la vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad. Aunque no es exigible en todas las transmisiones de segunda mano (puede sustituirse por certificación técnica en algunos casos), muchos compradores y entidades financieras la solicitan como garantía. Si la cédula está caducada, conviene tramitar su renovación antes de poner el inmueble a la venta.
Documentos adicionales en casos específicos
Si el inmueble tiene hipoteca pendiente
Si sobre el piso heredado existe una hipoteca que el causante no llegó a cancelar, los herederos asumen la deuda como parte del pasivo hereditario. Para vender libre de cargas es necesario cancelar la hipoteca, bien con el precio de la venta (cancelación simultánea en notaría) o bien antes de la firma. En cualquier caso, se necesitará el certificado de deuda pendiente expedido por la entidad acreedora y, tras la cancelación, la escritura notarial de cancelación de hipoteca inscrita en el Registro.
Si el inmueble tiene inquilino
La existencia de un contrato de arrendamiento vigente afecta a la venta, ya que el inquilino tiene derecho de tanteo y retracto conforme al artículo 25 de la LAU. Antes de formalizar la venta a un tercero, los vendedores deben notificar fehacientemente al arrendatario su intención de vender, el precio y las condiciones de la transmisión. El arrendatario dispone de treinta días para ejercitar el derecho de tanteo.
Si existe usufructo
En herencias en las que el cónyuge viudo conserva el usufructo universal o particular sobre el inmueble (artículos 834 y siguientes del Código Civil), la venta solo puede realizarse con la concurrencia del usufructuario. Si el usufructuario ha fallecido con anterioridad a la venta, debe acreditarse su defunción y la extinción del usufructo mediante la oportuna documentación registral.
Si hay varios herederos vendedores
Cuando el piso ha sido adjudicado pro indiviso a varios coherederos, todos ellos deben comparecer en la escritura de compraventa como vendedores o conferir poder notarial suficiente a uno de ellos para actuar en su representación. Un poder general para pleitos no es suficiente; se necesita un poder especial para vender el concreto inmueble con facultades expresas para cobrar el precio.
Los trámites para vender un piso heredado paso a paso
El proceso completo, desde el fallecimiento del causante hasta la firma de la escritura de compraventa, comprende los siguientes pasos principales:
- Obtención del certificado de defunción y del certificado de últimas voluntades.
- Obtención de copia autorizada del testamento o tramitación de la declaración de herederos.
- Inventario y valoración de los bienes de la herencia, incluido el inmueble.
- Otorgamiento de la escritura de aceptación y adjudicación de herencia ante notario.
- Liquidación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
- Inscripción de la escritura de herencia en el Registro de la Propiedad.
- Reunión de la documentación del inmueble (nota simple, IBI, certificado de comunidad, eficiencia energética).
- Firma de la escritura de compraventa ante notario.
- Liquidación de la plusvalía municipal en el ayuntamiento correspondiente en el plazo de treinta días hábiles desde la firma.
- Declaración de la ganancia o pérdida patrimonial en la declaración del IRPF del ejercicio en que se produce la venta.
Plazos que no conviene ignorar
El Impuesto sobre Sucesiones debe liquidarse en el plazo de seis meses desde el fallecimiento (prorrogables otros seis previa solicitud). Superar este plazo sin liquidar el impuesto genera intereses de demora y puede dar lugar a recargos conforme al artículo 27 de la Ley General Tributaria.
La plusvalía municipal debe abonarse en el plazo de treinta días hábiles desde la firma de la escritura de compraventa cuando se trata de una transmisión inter vivos. El incumplimiento de este plazo genera intereses y recargos, con independencia de si existe o no ganancia real en la operación.
El IRPF derivado de la ganancia patrimonial se integra en la declaración de la renta correspondiente al ejercicio en que se firma la escritura. La ganancia tributa en la base del ahorro a los tipos del 19 %, 21 %, 23 %, 27 % o 28 % según tramos, conforme a la escala vigente en el artículo 66 de la Ley del IRPF.
Preguntas frecuentes sobre los documentos para vender un piso heredado
¿Puedo vender el piso heredado sin inscribir la herencia en el Registro de la Propiedad?
Técnicamente, la compraventa puede otorgarse ante notario sin inscripción previa, pero en la práctica es inviable: el comprador no podrá inscribir su adquisición hasta que se inscriba la escritura de herencia, y ningún banco financiará la operación. Lo habitual es inscribir la herencia antes de la venta o, excepcionalmente, proceder a ambas inscripciones de forma simultánea en el Registro.
¿Cuánto tiempo tarda reunir todos los documentos para vender un piso heredado?
El plazo depende principalmente de la complejidad de la herencia y de la agilidad de los trámites registrales y fiscales. En un caso sin complicaciones, completar todo el proceso sucesorio e inscribir la herencia puede llevar entre dos y cuatro meses. Si hay conflictos entre herederos, deudas del causante o incidencias registrales, el plazo puede prolongarse considerablemente.
¿Qué ocurre si el certificado de eficiencia energética está caducado?
El certificado de eficiencia energética tiene una validez máxima de diez años. Si está caducado, debe renovarse antes de la firma de la compraventa. La renovación requiere una nueva inspección por técnico competente y el registro del certificado actualizado en la Agencia Andaluza de la Energía.
¿Es obligatorio liquidar el Impuesto sobre Sucesiones antes de vender?
No existe un requisito legal que impida vender antes de liquidar el impuesto, pero en la práctica los registradores de la propiedad exigen que el impuesto esté liquidado para practicar la inscripción de la herencia. Sin esa inscripción, la venta no puede completarse registralmente.
¿Puede un heredero vender su parte indivisa del piso sin el acuerdo de los demás?
Un coheredero puede transmitir su cuota indivisa sobre el inmueble, pero no puede vender el piso entero sin el concurso de todos los titulares. Si los demás coherederos no quieren vender, el comprador de la cuota indivisa solo adquiere esa porción, lo que resulta poco atractivo para el mercado. La alternativa para disolver el condominio forzosamente es la acción de división de la cosa común prevista en el artículo 400 del Código Civil.
¿Qué impuestos debo pagar al vender un piso heredado?
La venta de un piso heredado genera dos obligaciones fiscales principales: la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), que debe liquidarse en el ayuntamiento donde radique el inmueble en el plazo de treinta días hábiles; y la ganancia patrimonial en el IRPF, que se declara en la renta del ejercicio correspondiente. Si la venta genera pérdida patrimonial demostrable, puede compensarse con otras ganancias del mismo ejercicio o de los cuatro siguientes.
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