Dación en pago: qué es, requisitos y cómo negociarla con el banco
No puedes pagar la hipoteca, la deuda crece y temes que, además de perder la casa, el banco te siga reclamando dinero después. La dación en pago es la salida que muchos buscan: entregar la vivienda para cancelar la deuda y cerrar el problema. Pero no es automática ni siempre cubre todo lo debido.
En resumen: la dación en pago consiste en entregar la vivienda al banco a cambio de extinguir la deuda hipotecaria. Cuando se acepta como cancelación total, te libras del préstamo y no arrastras deuda pendiente. La clave está en pactar por escrito que la entrega salda toda la deuda, porque si no se dice, puede que no sea así.
Qué es la dación en pago
La dación en pago es una forma de extinguir una obligación distinta a pagar en dinero: el deudor entrega un bien, en este caso la vivienda, y el acreedor lo acepta como pago. Se apoya en los artículos 1156 y siguientes del Código Civil, que regulan las formas de extinción de las obligaciones.
Aplicada a la hipoteca, permite cortar de raíz una situación de impago: en lugar de esperar a la ejecución y la subasta, banco y deudor acuerdan que la casa pasa a la entidad y el préstamo queda cancelado. Es una operación voluntaria: requiere el acuerdo del banco, que no está obligado a aceptarla salvo en los casos que veremos.
Dación ordinaria y dación del Código de Buenas Prácticas
Hay que distinguir dos escenarios, porque las reglas cambian:
- Dación negociada (ordinaria): la que se pacta libremente con el banco. Aquí todo depende de la negociación, empezando por si la entrega cancela toda la deuda o solo una parte.
- Dación del Código de Buenas Prácticas: la prevista en el Real Decreto-ley 6/2012 para deudores vulnerables. Si el deudor cumple los requisitos y el banco está adherido al Código, la entidad tiene que aceptar la dación como cancelación total.
Requisitos de la dación en el Código de Buenas Prácticas
El Código de Buenas Prácticas es de adhesión voluntaria para los bancos, pero la mayoría de las entidades están adheridas. Para acogerte a su dación en pago tienes que estar en el llamado umbral de exclusión, que exige, en líneas generales:
- Que los ingresos de la familia no superen tres veces el IPREM anual (el límite sube si hay miembros con discapacidad o en situaciones especiales).
- Que se haya producido una alteración significativa de las circunstancias económicas en los años previos, en términos de esfuerzo para pagar la hipoteca.
- Que la cuota hipotecaria supere un porcentaje elevado de los ingresos netos de la unidad familiar.
- Que se trate de la vivienda habitual y sin cargas posteriores.
Cumplidos los requisitos, la dación cancela toda la deuda y el deudor puede llegar a permanecer en la vivienda como arrendatario durante un tiempo pagando una renta reducida. Es la diferencia clave frente a la dación negociada, donde nada de esto está garantizado.
Dación en pago o ejecución hipotecaria
| Dación en pago (cancelación total) | Ejecución hipotecaria | |
|---|---|---|
| Qué ocurre con la vivienda | Se entrega al banco por acuerdo | Se subasta judicialmente |
| La deuda | Queda cancelada por completo | Si la subasta no cubre la deuda, puede quedar deuda pendiente |
| Coste y tiempo | Acuerdo ante notario, más rápido | Procedimiento judicial largo |
| Permanencia en la vivienda | Posible alquiler social si es vía Código de Buenas Prácticas | Lanzamiento tras la subasta |
| Requiere acuerdo del banco | Sí, salvo obligación del Código | No: la insta el banco |
Si la ejecución ya ha empezado, no todo está perdido: existen vías para ganar tiempo o pararla mientras se negocia, que detallamos en la guía sobre cómo paralizar una ejecución hipotecaria.
Fiscalidad de la dación en pago
Una buena noticia para quien se acoge a ella: la dación en pago de la vivienda habitual está exenta de tributar en los casos previstos por la ley. En concreto:
- No tributa la ganancia patrimonial en el IRPF por la entrega de la vivienda habitual del deudor en dación en pago, dentro de los requisitos legales.
- El deudor queda exento de la plusvalía municipal (el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos) en la dación de la vivienda habitual.
Es un punto importante, porque sin estas exenciones el deudor podría encontrarse con una factura fiscal justo cuando acaba de perder la casa.
Cómo negociar la dación con el banco
- Reúne tu documentación económica: ingresos, situación laboral y composición de la familia, para acreditar si entras en el umbral de exclusión.
- Comprueba si el banco está adherido al Código de Buenas Prácticas y si cumples los requisitos: eso cambia por completo tu posición negociadora.
- Exige que conste la cancelación total. El acuerdo debe decir expresamente que la entrega salda toda la deuda, sin remanente que te sigan reclamando.
- Valora la permanencia en alquiler si vas por la vía del Código, y las condiciones de la renta.
- No firmes sin revisar la escritura. Una dación mal redactada puede dejarte fuera de la exención fiscal o con deuda pendiente.
Cómo te ayudamos desde el despacho
La diferencia entre una dación que te libera y una que te deja con deuda está en la negociación y en la letra del acuerdo. Un abogado bancario e hipotecario en Málaga valora si entras en el Código de Buenas Prácticas, negocia con el banco la cancelación total y la posible permanencia en la vivienda, y revisa la escritura para que la exención fiscal y la extinción de la deuda queden aseguradas. Actuamos para deudores hipotecarios de Málaga y provincia.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la dación en pago?
Es entregar la vivienda al banco para extinguir la deuda hipotecaria. Cuando se pacta como cancelación total, el préstamo queda saldado y no queda deuda pendiente. Se apoya en los artículos 1156 y siguientes del Código Civil.
¿El banco está obligado a aceptar la dación en pago?
Solo si el deudor cumple los requisitos del Código de Buenas Prácticas y la entidad está adherida. Fuera de ese supuesto, la dación es voluntaria y depende del acuerdo con el banco.
¿La dación en pago cancela toda la deuda?
No siempre. En la dación del Código de Buenas Prácticas sí. En una dación negociada, cancela toda la deuda solo si así se pacta expresamente; por eso es esencial que el acuerdo lo diga.
¿Tengo que pagar impuestos por la dación en pago?
La dación de la vivienda habitual está exenta de la ganancia patrimonial en el IRPF y de la plusvalía municipal, dentro de los requisitos legales. Conviene comprobarlo antes de firmar para no perder la exención.
¿Puedo quedarme viviendo en la casa tras la dación?
En la dación del Código de Buenas Prácticas el deudor puede permanecer como arrendatario un tiempo pagando una renta reducida. En la dación negociada, dependería de lo que se acuerde con el banco.