Derramas en la comunidad de propietarios: cuándo son obligatorias y cómo impugnarlas
Llega el acta de la junta con una derrama de la comunidad de propietarios que no esperabas. Rehabilitar la fachada, cambiar el ascensor, arreglar la cubierta. La pregunta es siempre la misma: ¿tengo que pagar esto aunque votase en contra o ni siquiera asistiera?
En la mayoría de los casos, sí. Un acuerdo válidamente adoptado en junta obliga a todos los propietarios, incluidos los que votaron en contra y los que no asistieron. La derrama no es una petición, es una obligación derivada del acuerdo. Ahora, «la mayoría de los casos» no es «todos»: hay derramas que se pueden discutir por el fondo, otras de las que el disidente puede quedar al margen y otras que se caen solas porque se aprobaron con una mayoría insuficiente.
Qué es exactamente una derrama y en qué se diferencia de la cuota
La cuota ordinaria cubre el presupuesto anual: limpieza, luz de la escalera, ascensor, seguro, administración. La derrama es una aportación extraordinaria para un gasto que no estaba presupuestado, y se reparte entre los propietarios según el coeficiente de participación fijado en el título constitutivo, salvo que los estatutos digan otra cosa.
De ahí se derivan dos consecuencias prácticas:
- No la paga quien más usa el elemento, sino quien más coeficiente tiene. El local de la planta baja puede acabar pagando parte del ascensor si los estatutos no lo excluyen expresamente.
- La derrama queda vinculada al momento en que cada plazo se hace exigible, no a la fecha del acuerdo. Esto es lo que decide quién paga cuando la vivienda se vende a mitad de las obras.
Conviene mirar también el fondo de reserva obligatorio de la comunidad: si está dotado, puede absorber parte del gasto y reducir la derrama que se gira a cada propietario.
Cuándo estás obligado a pagar sí o sí
Hay tres bloques y conviene identificar en cuál cae tu caso antes de plantearse discutirlo.
Obras necesarias de conservación, seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal. El artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal las declara obligatorias y, además, no necesitan acuerdo previo. Si la cubierta tiene humedades que afectan a los pisos superiores, la reparación se hace y se paga. Aquí el margen para negarse es prácticamente nulo.
Acuerdos válidamente adoptados con la mayoría que exige la ley. Obligan a todos. Si eras propietario ausente y te notificaron el acuerdo, tienes treinta días naturales para manifestar tu discrepancia; si no dices nada, tu silencio se computa como voto favorable.
Mejoras no necesarias. Aquí está el margen real, y tiene una cifra concreta que casi nadie menciona en la junta. La explicamos en el apartado siguiente.
Mejoras no necesarias: la regla de las tres mensualidades
Cuando la comunidad aprueba innovaciones, nuevas instalaciones o mejoras que no son necesarias para la conservación, la habitabilidad, la seguridad o la accesibilidad del edificio, el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal protege al propietario que vota en contra:
- Si la cuota que le correspondería excede de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no queda obligado y su cuota no se modifica, aunque no se le pueda privar materialmente de la mejora.
- Si no llega a esa cifra, sí queda obligado como cualquier otro propietario.
- Si más adelante quiere disfrutar de esa nueva instalación o servicio, tendrá que abonar su parte actualizada con los intereses correspondientes.
Es decir: puedes negarte a pagar una mejora solo si votaste en contra y la cifra supera esas tres mensualidades. Una piscina, una zona de gimnasio o un cambio de portero físico por videoportero entran habitualmente aquí; una impermeabilización de la cubierta, no.
La regla de las 12 mensualidades, explicada
Es la duda que más se busca y casi siempre se aplica mal. La cifra no es un límite general para cualquier derrama: opera en las obras de accesibilidad solicitadas por un propietario con discapacidad o mayor de setenta años, como la instalación de rampas o de un ascensor y, en general, la eliminación de barreras arquitectónicas.
En ese supuesto concreto:
- La comunidad está obligada a ejecutar la obra cuando el importe total, una vez descontadas las subvenciones y ayudas públicas, no supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
- Si lo supera, la obra deja de ser obligatoria por esa vía. Puede hacerse igualmente, pero necesita acuerdo con la mayoría cualificada correspondiente.
Ojo con la trampa habitual: los doce meses se calculan sobre las cuotas ordinarias de toda la comunidad, no sobre tu cuota individual. Es una cifra bastante más alta de lo que suele suponerse.
Cómo impugnar una derrama y en qué plazo
Que la derrama sea firme no significa que sea inatacable. El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal permite impugnar los acuerdos, y estas son las reglas del juego:
| Motivo de impugnación | Plazo | Ejemplo típico |
|---|---|---|
| Acuerdo contrario a la ley o a los estatutos | 1 año | Reparto que ignora un coeficiente estatutario |
| Mayoría insuficiente para ese tipo de obra | 1 año | Mejora aprobada por mayoría simple cuando exigía cualificada |
| Gravemente lesivo para la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios | 3 meses | Obra que solo mejora un ático y se reparte entre todos |
| Abuso de derecho o acuerdo gravemente perjudicial para un propietario | 3 meses | Derrama dirigida a excluir de hecho a un vecino |
Dos requisitos que tumban la mitad de las impugnaciones antes de entrar en el fondo:
- Legitimación. Solo pueden impugnar quienes salvaron su voto, los ausentes y quienes fueron privados indebidamente del derecho de voto. Si votaste a favor, no puedes impugnar.
- Estar al corriente de pago. Hay que tener satisfechas las deudas vencidas con la comunidad o haberlas consignado judicialmente antes de impugnar. Dejar de pagar «para protestar» te cierra la puerta del juzgado.
Y un detalle que sorprende a mucha gente: la impugnación no suspende la obra ni el cobro salvo que el juzgado acuerde una medida cautelar. La derrama se sigue girando mientras el pleito avanza. El procedimiento y los motivos los tienes desarrollados en la guía sobre cómo impugnar acuerdos de comunidad de propietarios.
No puedo pagar la derrama: qué opciones reales tengo
No existe un derecho individual a fraccionar. Lo que sí existe es margen de negociación, y funciona mejor antes de que la deuda entre en vía judicial:
- Pedir el fraccionamiento en la junta y que conste en acta. La comunidad puede acordar plazos, y suele preferirlo a un pleito.
- Solicitarlo por escrito al administrador con una propuesta concreta de calendario.
- Comprobar el reparto antes de aceptar la cifra: coeficiente aplicado, exenciones estatutarias de locales o bajos, y si hay ayudas públicas a la rehabilitación que reduzcan la base.
Lo que no conviene es dejarlo correr. Si la deuda se consolida, la comunidad puede aprobar la liquidación, notificarla y acudir al proceso monitorio del artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, con intereses y costas a tu cargo. Cómo se articula esa reclamación lo explicamos al hablar de los morosos en la comunidad de vecinos.
Si vendes la vivienda con una derrama aprobada
Aquí se concentran los conflictos entre comprador y vendedor, y la ley reparte así:
- Cada plazo lo debe quien sea propietario cuando ese plazo resulta exigible. La derrama aprobada en marzo con pagos mensuales hasta diciembre se reparte entre vendedor y comprador según la fecha de la escritura.
- La vivienda responde de las cantidades pendientes del año natural en curso y de los tres años naturales anteriores, con independencia de quién las generase. El comprador puede encontrarse reclamado por una deuda que no es suya.
- Por eso el certificado de estado de deudas emitido por el administrador es imprescindible en la firma, y por eso conviene leer las actas de los últimos ejercicios: una derrama aprobada y no girada todavía no aparece en el certificado de deuda.
Cómo te ayudamos desde el despacho
Casi todas las derramas conflictivas se resuelven mirando dos documentos: el acta de la junta que la aprobó y el título constitutivo con los coeficientes. Ahí se ve si la mayoría era la correcta, si el reparto respeta los estatutos, si la obra afectaba a zonas comunes y si el plazo de impugnación sigue abierto.
Si tienes dudas sobre una derrama concreta, un abogado de comunidades de propietarios en Málaga puede revisar el acuerdo antes de que venza el plazo, que es el error más frecuente: llegar cuando ya han pasado los tres meses. Trabajamos tanto para comunidades que necesitan aprobar y cobrar derramas con seguridad como para propietarios que consideran que el reparto no es correcto.
Preguntas frecuentes
¿Estoy obligado a pagar una derrama si voté en contra?
Sí, si el acuerdo se adoptó con la mayoría legalmente exigida. El voto en contra no exime del pago, solo te da legitimación para impugnar en plazo. La excepción son las mejoras no necesarias: si tu cuota supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal permite que el disidente quede fuera del gasto.
¿Puedo pagar una derrama a plazos?
No como derecho propio, pero sí como acuerdo. Puedes solicitar el fraccionamiento a la comunidad o al administrador, y que quede reflejado en acta. Si lo rechazan, la cantidad es exigible en los plazos aprobados.
¿Qué pasa si no pago la derrama?
La comunidad puede aprobar la liquidación de tu deuda y reclamarla por el procedimiento monitorio, con intereses y costas. Además, mientras tengas deudas vencidas pierdes el derecho de voto y no podrás impugnar acuerdos sin consignar previamente lo debido.
¿Existen las derramas abusivas?
Como categoría legal, no. Lo que la ley reconoce son acuerdos impugnables: contrarios a la ley o a los estatutos, adoptados sin la mayoría necesaria, gravemente lesivos para la comunidad en beneficio de unos pocos o abusivos para un propietario concreto. La vía no es negarse a pagar, es impugnar en plazo.