Cómo desalojar a un inquilino sin contrato de alquiler
Dejaste entrar a alguien en tu vivienda sin firmar nada. Un familiar, una expareja, un conocido que iba a estar «unos meses». Ahora no se va, y saber cómo desalojar a un inquilino sin contrato se ha convertido en tu problema, porque no hay contrato de arrendamiento que enseñar a nadie.
La respuesta corta: no puedes desalojarlo por tu cuenta, pero tampoco necesitas un contrato escrito para conseguirlo. El cauce es una demanda de desahucio por precario, prevista en el artículo 250.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y lo que se discute ahí no es qué firmasteis, sino si esa persona tiene o no un título que le permita seguir ocupando la vivienda. Si solo estaba por tu tolerancia, no lo tiene.
Sin contrato no significa sin derechos: qué situación tienes realmente
Antes de presentar nada hay que ponerle nombre a la ocupación, porque de eso depende el procedimiento y no se puede rectificar a mitad de camino.
Hay tres escenarios y se parecen mucho vistos desde el salón de tu casa:
- Precario: la persona entró con tu permiso, no paga renta y su permanencia depende solo de que tú sigas tolerándola. Es el caso del familiar, el amigo o la expareja que se queda.
- Contrato verbal de arrendamiento: hay una renta pactada, aunque nunca se firmase nada. Un contrato de alquiler de palabra es perfectamente válido, porque los contratos obligan desde que hay consentimiento y objeto (artículo 1278 del Código Civil). Que no exista contrato escrito no convierte la situación en una simple tolerancia.
- Ocupación ilegal: la persona entró sin tu consentimiento, forzando o aprovechando que la vivienda estaba vacía.
Esta distinción decide el pleito. Si demandas por precario a quien en realidad es un arrendatario con un contrato verbal que te ha estado pagando, el juzgado puede desestimar la demanda y tendrás que empezar de nuevo por la vía correcta. Los pagos recibidos son la prueba que acredita una relación de arrendamiento, aunque los cobrases en efectivo o por Bizum sin concepto.
Contrato verbal, tolerancia u ocupación: cómo distinguirlos
| Precario | Contrato verbal de arrendamiento | Ocupación ilegal | |
|---|---|---|---|
| Cómo entró | Con tu permiso | Con tu permiso | Sin tu permiso |
| Paga renta | No | Sí, aunque sea irregular | No |
| Procedimiento | Desahucio por precario (art. 250.1.2.º LEC) | Desahucio por impago de rentas o por expiración del plazo | Vía penal del art. 245.2 CP o desahucio del art. 250.1.4.º LEC |
| ¿Puede pagar y quedarse? | No cabe enervación | Sí, puede enervar pagando | No |
| Se reclaman rentas | No hay rentas que reclamar | Sí, acumulables a la demanda | No |
Si la persona entró sin permiso, esto no va de tolerancia y el camino es otro: lo tienes explicado en la guía sobre el desahucio express de okupas, donde las primeras horas son decisivas.
El desahucio de inquilinos sin contrato, paso a paso
- Reúne el título de propiedad. Escritura y nota simple actualizada del Registro. El pleito se gana acreditando dos cosas: que la vivienda es tuya y que el demandado no paga renta por ella.
- Requiere la salida por escrito. Un burofax con acuse de recibo y certificación de texto fijando una fecha concreta para desalojar. No es un requisito de admisión de la demanda, pero es la prueba de que la tolerancia se acabó y de que la negativa a marcharse es voluntaria.
- Interpón la demanda de desahucio. Se tramita como juicio verbal y exige abogado y procurador, porque la cuantía es indeterminada.
- Emplazamiento y contestación. El demandado dispone de diez días para oponerse. Aquí suele aparecer la defensa habitual: alegar que pagaba algo, que había un contrato de arrendamiento verbal o que existe un derecho de uso.
- Vista y sentencia. Si no hay oposición, en muchos juzgados se dicta sentencia sin vista.
- Lanzamiento. La sentencia fija día y hora para el desalojo, con la comisión judicial y, si hace falta, con cerrajero.
Cuánto tarda desalojar a un inquilino sin contrato
No hay un plazo legal que se cumpla en la práctica: manda la carga del juzgado. En los partidos judiciales de la provincia de Málaga lo razonable es contar con entre seis y doce meses desde la demanda hasta el lanzamiento, y algo más si concurre alguna de estas circunstancias:
- El demandado se opone y hay que celebrar vista.
- Hay menores, personas dependientes o una situación de vulnerabilidad acreditada, lo que puede activar la intervención de los servicios sociales y suspender el lanzamiento.
- Cuesta localizar al demandado para el emplazamiento.
Lo que sí puedes controlar es el punto de partida: cada mes que pasa sin requerir formalmente la salida es un mes que juega en contra, porque consolida la apariencia de que la situación te parecía bien.
Qué pruebas necesitas cuando no hay contrato escrito
El juicio de precario es corto de objeto, así que la prueba se concentra en poco material y conviene tenerlo cerrado antes de demandar:
- Escritura de propiedad y nota simple registral a tu nombre.
- Burofax de requerimiento con el acuse y el contenido certificado.
- Constancia de que no existe renta: extractos bancarios del periodo, sin ingresos periódicos de esa persona.
- Mensajes o correos donde se reconozca que estaba «de favor», sin pagar.
- Recibos de suministros y del IBI a tu nombre.
Cuando no hay contrato de arrendamiento por escrito, el juzgado se apoya en otros medios de prueba para reconstruir qué pasó: testigos, mensajes, transferencias y el propio comportamiento de las partes durante esos meses.
Ojo con el material que puede volverse en tu contra. Un Bizum mensual por la misma cantidad, aunque lo llamaseis «ayuda para los gastos», es exactamente lo que la otra parte usará para sostener que existía un contrato de arrendamiento. Si esos pagos existen, el planteamiento cambia y probablemente estemos ante un desahucio por impago de alquiler y no ante una simple tolerancia.
Lo que no debes hacer para recuperar la vivienda
Por muy tuya que sea la casa, la vivienda ocupada es domicilio del ocupante mientras vive en ella. Actuar por tu cuenta convierte un problema civil en un problema penal:
- Cambiar la cerradura o entrar cuando no está.
- Cortar la luz o el agua, o dejar de pagar los suministros a propósito.
- Sacar sus cosas a la calle o retenerlas.
- Presionar con visitas, gritos o amenazas.
Cualquiera de esas conductas puede acabar en una denuncia por coacciones o por allanamiento, y en el juzgado tú pasarías de demandante a investigado. La única llave legítima es la del lanzamiento judicial.
Cómo te ayuda un despacho especializado
La mayoría de los casos que se atascan no se atascan por el fondo, sino por la elección de la vía: se demanda por precario a quien tenía un contrato verbal, o se pide un desahucio por impago de rentas cuando nunca hubo renta. Contar con un abogado de desahucios en Málaga desde el requerimiento previo evita ese error y ordena la prueba en el orden en que el juzgado la va a pedir.
En Orozco y Asociados llevamos procedimientos de desahucio y recuperación de la posesión en toda la provincia, tanto para propietarios que quieren recuperar su vivienda como para quienes reciben una demanda y necesitan defenderse.
Preguntas frecuentes
¿Puedo echar a un inquilino sin contrato sin ir a juicio?
Solo si se marcha voluntariamente. Un requerimiento por burofax resuelve bastantes casos precisamente porque deja claro que el siguiente paso es el juzgado. Si no se va, la única vía es interponer una demanda de desahucio: no existe ningún trámite exprés extrajudicial para expulsar a quien entró con tu permiso.
¿Vale un contrato de alquiler verbal?
Sí. El contrato de arrendamiento existe desde que hay acuerdo sobre la vivienda y la renta, sin necesidad de documento escrito. Lo que ocurre es que la falta de contrato escrito dificulta probar las condiciones: duración, importe y quién asumía cada gasto. Cualquiera de las partes puede exigir que el contrato de arrendamiento se ponga por escrito.
¿Es lo mismo un precarista que un okupa?
No, y confundirlos cuesta meses. El precarista entró con el consentimiento del propietario y su ocupación es tolerada; el okupa entra sin consentimiento. Cambia el procedimiento, cambian los plazos y cambia la posibilidad de acudir a la vía penal.
¿Puedo reclamarle lo que ha consumido de luz y agua?
Sí, pero no dentro del juicio de precario, cuyo objeto se limita a recuperar la posesión. Los suministros y los daños en la vivienda se reclaman en un procedimiento distinto, así que conviene documentar el estado del inmueble y las facturas desde el primer momento.