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Defendemos a propietarios frente a la ejecución hipotecaria en toda la provincia de Málaga, ante los juzgados de Málaga y los demás partidos judiciales. Análisis técnico de cláusulas abusivas en la escritura, oposición por la vía del artículo 695 de la LEC, paralización de subasta y lanzamiento cuando procede, y negociación con la entidad o con el fondo cesionario. Despacho de abogados con sede física en Ronda (Málaga), letrado titular Francisco Orozco, colegiado en el ICA Málaga.
La ejecución hipotecaria es el procedimiento judicial mediante el cual la entidad financiera —o el fondo de inversión cesionario al que el banco ha vendido el crédito— reclama el pago de la hipoteca impagada y, llegado el caso, fuerza la subasta del inmueble y el lanzamiento de sus ocupantes. Se sustancia ante la Sección Civil del Tribunal de Instancia (antiguos Juzgados de Primera Instancia) del partido judicial donde radique el bien, en este caso en Málaga.
La consecuencia patrimonial es severa, también para autónomos y empresas que hipotecaron un inmueble: el inmueble sale a subasta por un porcentaje del valor de tasación pactado en la escritura y, si el precio obtenido no cubre la deuda, el banco mantiene un crédito personal por la diferencia con responsabilidad universal del deudor (artículo 1.911 del Código Civil). En la práctica, esto significa que el ejecutado puede perder la vivienda y seguir debiendo dinero. Esa obligación alcanza también al avalista o fiador si firmó el préstamo hipotecario como garante del aval.
El abogado especialista en ejecuciones examina la demanda ejecutiva con la lupa puesta en el artículo 552 de la Ley de Enjuiciamiento Civil —apreciación de oficio del carácter abusivo de cláusulas— y en el artículo 695 LEC, que regula los motivos de oposición a la ejecución hipotecaria: extinción de la garantía, error en la determinación de la cantidad exigible y carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya fundamento de la ejecución o que determine la cantidad exigible.
El despacho asume la defensa en cuatro escenarios típicos. Somos un bufete con experiencia en la defensa frente a la entidad y un equipo de abogados especialistas en derecho bancario y derecho hipotecario: nuestro objetivo es dar una solución a cada problema con la entidad bancaria antes de que se pierda la vivienda. En todos ellos hay margen jurídico real si se actúa con plazo y se identifican las cláusulas atacables.
La paralización efectiva descansa sobre varias palancas, y la elección de cada una depende del momento del proceso, del tipo de crédito y de la praxis del juzgado en asuntos complejos:
Es la palanca jurídica más potente. Si se identifica una cláusula abusiva que fundamente la ejecución —típicamente el vencimiento anticipado, el interés de demora o la fórmula de cálculo de la cantidad exigible— el juzgado debe sobreseer la ejecución tras dar audiencia a las partes. Plazo: 10 días desde la notificación del despacho de ejecución.
Aunque el ejecutado no se persone, el juzgado debe examinar de oficio si la demanda contiene cláusulas abusivas, conforme a la jurisprudencia consolidada del TJUE (asuntos C-415/11 Aziz, C-169/14 Sánchez Morcillo y C-49/14 Finanmadrid). En la práctica, instamos al juzgado a hacerlo.
Si el deudor cumple los umbrales de exclusión previstos en el RDL 6/2012, modificado por el RDL 19/2022 (familia numerosa, monoparental con hijos, víctima de violencia de género, mayor de 60, discapacidad, situación de desempleo o ingresos inferiores a tres veces el IPREM) y la entidad está adherida al Código, puede solicitarse reestructuración, quita o dación en pago con alquiler social.
El lanzamiento sobre la vivienda habitual puede suspenderse hasta el 15 de mayo de 2028 (quince años desde la entrada en vigor de la Ley 1/2013) cuando el ejecutado se halle en circunstancias de especial vulnerabilidad y cumpla los requisitos económicos de la ley.
El procedimiento se desarrolla ante el Tribunal de Instancia (Sección Civil) del partido judicial en cuya circunscripción se encuentre el inmueble hipotecado. En Málaga, la inmensa mayoría de las ejecuciones se tramitan en los juzgados de Málaga. Las apelaciones contra los autos resolutorios de la oposición se resuelven ante la Audiencia Provincial de Málaga.
Trabajamos con procuradores de Málaga y del resto de partidos judiciales de la provincia. Toda la tramitación se puede hacer de forma remota: la primera consulta es por videollamada o teléfono, sin necesidad de que el cliente se desplace al despacho, o de forma presencial en Ronda si lo prefiere.
Normativa autonómica aplicable: Junta de Andalucía: Decreto-Ley 6/2013 de medidas frente a la emergencia habitacional.
En Málaga la mayor parte de las hipotecas en ejecución provienen de operaciones suscritas con Unicaja (sede) y de las carteras de morosos que esas entidades han cedido posteriormente a fondos de inversión. Conocemos los formularios de escritura de cada entidad, los productos bancarios que comercializaron, las comisiones y gastos de constitución que cargaron y sus cláusulas recurrentemente atacables, y las sentencias de la Audiencia Provincial que las han analizado.
Particularidad de Málaga: Sede física del despacho orozco y asociados en ronda; cobertura directa de todos los partidos judiciales de la provincia.
Cuando el banco vende el crédito hipotecario a un fondo —operativa habitual en los últimos años con Cerberus, Blackstone, Lone Star, Cabot, Intrum, Hoist, PRA, Axactor y otros— se abre una segunda vía de defensa que pocos despachos exploran a fondo.
Si el crédito era litigioso en el momento de la cesión —es decir, había ya una demanda contestada por el deudor— el ejecutado puede extinguir la deuda pagando al cesionario el precio que pagó al banco (más intereses y costas), conforme al artículo 1.535 del Código Civil. El plazo es de nueve días contados desde que el cesionario reclame el pago.
La cesión debe notificarse al deudor cedido para serle oponible. Si la notificación no se ha practicado en forma o el deudor sigue pagando al cedente, hay margen procesal para discutir la legitimación activa del fondo en la ejecución.
Los fondos suelen aceptar quitas relevantes sobre el principal a cambio de pago rápido. Lo que para el banco era una operación tóxica, para el fondo es un activo comprado con descuento. Conocemos los rangos de aceptación de los principales fondos en España y negociamos sin exponer al cliente.
Primera valoración técnica del expediente por un abogado experto, con toda la información por escrito: identificación de cláusulas abusivas, estudio del calendario procesal, viabilidad de la oposición y, en su caso, negociación con el banco o con el fondo cesionario. Atención directa del letrado titular, con dedicación, profesionalidad y confianza en cada tema que nos plantee. Puede ponerse en contacto por teléfono, WhatsApp, email o a través del formulario.
El lanzamiento es la última fase del procedimiento: el letrado de la Administración de Justicia fija fecha para la entrega forzosa del inmueble al adjudicatario. Aunque la ejecución haya concluido, todavía hay instrumentos jurídicos para retrasar o suspender el desalojo.
El lanzamiento se suspende hasta el 15 de mayo de 2028 cuando concurre alguno de los supuestos de especial vulnerabilidad del artículo 1 de la Ley 1/2013 (familia numerosa, familia monoparental con al menos un hijo a cargo, menor de edad en la unidad familiar, discapacidad igual o superior al 33 %, desempleo del deudor, víctima de violencia de género o deudor mayor de 60 años, entre otros) y, además, las circunstancias económicas que fija la ley, entre ellas que los ingresos de la unidad familiar no superen tres veces el IPREM.
Si el acreedor está adherido al Código de Buenas Prácticas, el ejecutado en el umbral de exclusión puede pedirle el alquiler de la vivienda durante el plazo de suspensión (artículo 1.1 de la Ley 1/2013). Además, desde la Ley 12/2023 el ejecutante debe indicar en la demanda si la finca es la vivienda habitual y si es gran tenedor de vivienda (artículo 685.2 LEC), lo que revisamos en la oposición.
Incluso fuera de los supuestos legales tasados, cabe solicitar al juzgado un aplazamiento puntual del lanzamiento por causa justificada: enfermedad grave, escolarización inminente de menores, gestión de un realojo ya iniciado. La concesión es facultad discrecional del juez, que la acuerda por resolución motivada.
Sí. Aunque el plazo ordinario de oposición sea de 10 días desde la notificación del despacho de ejecución, el artículo 552 LEC obliga al juzgado a apreciar de oficio el carácter abusivo de las cláusulas, conforme a la jurisprudencia del TJUE (STJUE C-49/14 Finanmadrid y posteriores). Hay margen para promover incidentes de nulidad y recursos de revisión incluso fuera del plazo inicial, y le ayudamos a resolver sus dudas sobre cada opción, especialmente si concurren causas sobrevenidas o se descubren cláusulas no examinadas.
La duración media oscila entre 18 y 36 meses desde la admisión a trámite hasta la ejecución del lanzamiento, dependiendo de la carga del juzgado, de si hay oposición y de si se plantean recursos de apelación ante la Audiencia Provincial de Málaga. Una oposición bien fundada por cláusulas abusivas suele alargar el procedimiento 12-18 meses adicionales, tiempo durante el cual el ejecutado mantiene la posesión del inmueble.
Cambia el acreedor pero no las condiciones contractuales ni su condición de consumidor. La cesión no perjudica al deudor: las cláusulas abusivas siguen siendo atacables y, además, se abren dos vías nuevas. La primera, el derecho de retracto del artículo 1.535 del Código Civil cuando el crédito era litigioso. La segunda, la negociación directa con el fondo, que suele aceptar quitas relevantes sobre el principal a cambio de pago rápido.
No. El Tribunal Supremo, en la STS 463/2019 y siguiendo el criterio del TJUE en los asuntos acumulados C-70/17 y C-179/17 (Abanca y Bankia), ha fijado que la cláusula es abusiva si permitía el vencimiento por un impago no proporcionado al importe pendiente o por una sola de las cuotas, y que su redacción debe superar el control de transparencia. La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario fija el umbral en el 3 % del capital o doce mensualidades (primera mitad de la vida del préstamo) y el 7 % o quince mensualidades (segunda mitad). Por debajo de esos umbrales, el banco no puede vencer anticipadamente.
Si la entidad está adherida al Código (lo están las principales: CaixaBank, BBVA, Santander, Sabadell, Unicaja, Bankinter, Kutxabank, ABANCA, Ibercaja y otras) y el deudor cumple los umbrales de exclusión del RDL 6/2012 (modificado por el RDL 19/2022), puede solicitarse reestructuración de la deuda, quita o dación en pago con alquiler social en la misma vivienda. El despacho redacta la solicitud, acompaña la documentación exigida y asume la representación en toda la reclamación ante la entidad, con la protección que la normativa de consumo da al deudor.
Estudiamos el expediente sin compromiso, identificamos la vía procesal y planteamos la oposición en plazo. Le prestamos asesoramiento desde la demanda hasta el lanzamiento, y también en los gastos, la compra o la compraventa si opta por vender la vivienda antes de la subasta, y en la cancelación registral de la hipoteca cuando la deuda queda saldada. Atención directa del letrado titular. Cobertura procesal en todos los partidos judiciales de Málaga.
