CLÁUSULAS SUELO: ¿Qué nos ha traído hasta aquí?

31 Ene CLÁUSULAS SUELO: ¿Qué nos ha traído hasta aquí?

Quiero hacer un breve análisis de los ANTECEDENTES en el contexto socio-económico respecto de las cláusulas abusivas en los contratos de préstamo hipotecario.

Todos sabemos que, con anterioridad a esta última crisis inmobiliaria, España vivió uno de los periodos de mayor crecimiento económico de su historia reciente. Un crecimiento que, en gran parte, se debió al mercado de la construcción y la vivienda.

A mayor abundamiento, entre los años 1997-2007 se construyeron en España alrededor de 800.000 viviendas al año, lo que supone un incremento respecto a la década anterior del quíntuple de viviendas construidas (Según el Consejo Superior de Colegios de Arquitectos). Es lo que conocemos como la burbuja inmobiliaria. En dicho periodo, los precios llegaron a incrementarse en más de un 150 % (Según el Banco de España). Supongo que, independientemente de los datos, todo ciudadano español con conocimiento de su entorno ha sido testigo de la realidad que estoy ahora describiendo con datos.

Durante aquellos años,  o incluso poco antes o después, muchos de nosotros solicitamos un préstamo al banco para comprar nuestra vivienda. Con dicho incremento, y en medio de aquella euforia del mercado inmobiliario, nadie prestaba atención a las condiciones de su hipoteca.

Eran contratos. Un préstamo hipotecario es un contrato que obliga a las partes. El Banco presta dinero a cambio de que el cliente le pague unos intereses, y para garantizar esa devolución, se afianza la obligación con la propia vivienda. Esto es una hipoteca. Así, decía los romanos “Contractus lex inter partes”: el contrato es ley entre las partes. O “Pacta sunt servanda”: lo pactado obliga. Es decir, tanto el Banco como el cliente tendrían que cumplir todas y cada una de las cláusulas de este contrato.

– ¿Todas?

– No.

Nuestro Código Civil establece, en su artículo 1255  que “los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público”.

Es decir, podemos formalizar un contrato, pero las cláusulas de ese contrato no pueden ser ilegales. Y en dicho caso, procede la declaración de nulidad.

Pues bien, resulta que en los contratos de préstamo hipotecario (esas escrituras) que se formalizaron en el periodo que hemos citado, e incluso con anterioridad y posterioridad, existían diversas cláusulas ilegales. Cláusulas que deben ser declaradas nulas por contradecir a la propia ley. ¿Qué ley? La Ley en Defensa de los Consumidores y Usuarios.

Y no lo digo yo, ni tampoco lo han dicho los políticos ni los bancos. Lo han dicho nuestros tribunales, que han declarado nulas una variedad de cláusulas. Quizás la más conocida sea la cláusula suelo, que a continuación explicaré con más detalle, pero existen otras cláusulas ilegales como la cláusula de atribución de los gastos de la hipoteca, la cláusula de interés de demora, la cláusula de vencimiento anticipado, la cláusula de reclamación de un importe (generalmente de 18, 30 o 35 euros) por posiciones deudoras… Y en este país se han anulado cláusulas de los préstamos de todas las entidades bancarias.

Simplemente estamos ante un periodo de corrección. La euforia que provocó la burbuja inmobiliaria no nos permitió entretenernos en las condiciones en las que se firmaban las hipotecas en España, pero a todas luces es evidente que la Banca se pasó de frenada, y ahora, a falta de una acción legislativa de nuestra clase política que acabe con estas irregularidades de un plumazo, los afectados deben acudir a los tribunales de uno en uno si quieren que se les declare la nulidad de estas cláusulas por abusivas y se les devuelva lo que nunca debieron haber pagado. No hay ninguna otra solución.

Francisco Orozco. Abogado y Profesor Universitario.

Sobre las ocurrencias del Gobierno en la última semana hablaremos a continuación.

PUNTO DE PARTIDA.

Como ya he indicado, el punto de partida es la legislación en Defensa de los Consumidores y Usuarios. (El Real Decreto Legislativo 1/2007 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley en Defensa de los Consumidores y Usuarios, y la Directiva 93/13/CEE del Consejo, sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con los consumidores)

Estas normas son contradichas por algunas cláusulas, como ya he dicho, en los contratos de préstamo hipotecario.

Estas normas protegen a los consumidores y usuarios por mandato constitucional. Art. 51.1 CE: “Los poderes públicos garantizarán la defensa de los consumidores y usuarios, protegiendo, mediante procedimientos eficaces, la seguridad, la salud y los legítimos intereses económicos de los mismos”.

Ahora bien, para poder someternos al ámbito de aplicación de esta ley, necesitamos saber si poseemos la condición de consumidores y usuarios. Y es aquí donde viene la gran pregunta que suelen hacer la mayoría de los clientes de nuestro Bufete: El deudor del préstamo es una empresa ¿puedo reclamar por la cláusula suelo? o Soy particular, pero el préstamo no fue para mi vivienda habitual…

¿QUIÉNES SON CONSUMIDORES Y USUARIOS?

Son consumidores o usuarios las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión. Son también consumidores a efectos de esta norma las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial. Art. 3 del TRLDCU.

Intentando resumir un poco. Creo que para juristas y no juristas se nos hacía especialmente necesario conocer el contexto socio-económico que nos ha traído hasta aquí, con la intención de no perder el norte entre tanto alboroto mediático.

Francisco Orozco.