16 May Licencia de piso turístico en Andalucía: guía completa
Licencia de piso turístico en Andalucía: guía completa
El auge del alquiler vacacional ha convertido la licencia de piso turístico en Andalucía en uno de los trámites inmobiliarios más consultados. Poner un inmueble a disposición de turistas sin cumplir los requisitos legales expone al propietario a sanciones económicas significativas, suspensión de la actividad y reclamaciones de vecinos y comunidades de propietarios. Esta guía explica el marco normativo vigente, los requisitos exigibles y el procedimiento para obtener el registro correspondiente.
Marco normativo de los pisos turísticos en Andalucía
La regulación de las viviendas con fines turísticos en Andalucía se encuentra en el Decreto 31/2024, de 29 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Fines Turísticos de Andalucía (RVFTA), que derogó el anterior Decreto 28/2016. Este reglamento desarrolla la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía, y establece el régimen jurídico completo para este tipo de alojamiento.
A nivel estatal, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) excluye expresamente de su ámbito las cesiones de uso de vivienda con fines turísticos cuando se comercialicen a través de canales de oferta turística y se presten servicios propios de la industria hotelera (artículo 5.e LAU). Esto significa que estos alquileres se rigen íntegramente por la normativa turística autonómica.
El Reglamento de 2024 introduce cambios relevantes respecto al régimen anterior, especialmente en materia de capacidad máxima, habilitación municipal y derechos de las comunidades de propietarios para limitar o prohibir esta actividad.
Qué se considera vivienda con fines turísticos en Andalucía
El artículo 3 del Decreto 31/2024 define las viviendas con fines turísticos como aquellas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial que se ofrezcan o comercialicen con finalidad lucrativa, de forma habitual, con carácter temporal y en condiciones de inmediata disponibilidad. La nota de habitualidad es determinante: el reglamento presume que existe habitualidad cuando el inmueble se oferta en plataformas digitales o canales de comercialización turística.
Quedan fuera de este régimen las viviendas cedidas a familiares sin contraprestación, las cedidas mediante contratos de temporada sujetos a la LAU, los alojamientos rurales regulados por normativa específica y los apartamentos turísticos en bloque que dispongan de su propia regulación como establecimientos de alojamiento turístico.
Registro de Turismo de Andalucía: el trámite esencial
No existe en Andalucía una «licencia turística» como tal en el sentido de una autorización previa. El sistema se articula mediante una declaración responsable ante la Consejería de Turismo, que habilita la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía. Este registro es obligatorio antes de iniciar la actividad.
El procedimiento consiste en:
- Presentar la declaración responsable ante la Delegación Territorial de Turismo correspondiente (en Málaga, la Delegación Territorial de Turismo, Cultura y Deporte). La declaración puede presentarse de forma presencial o telemática a través de la sede electrónica de la Junta de Andalucía.
- Obtener el número de registro, que identifica la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía. Este número debe figurar en todas las comunicaciones comerciales, contratos y publicaciones en plataformas digitales.
- Exhibir la placa identificativa en la entrada del inmueble con el número de registro y la categoría del alojamiento.
La presentación de la declaración responsable no implica un control previo por parte de la Administración, pero esta puede en cualquier momento verificar el cumplimiento de los requisitos declarados. Si se detecta incumplimiento, puede ordenar el cese de la actividad e imponer las sanciones previstas en la Ley de Turismo de Andalucía.
Requisitos de la vivienda para su uso turístico
El Decreto 31/2024 establece los requisitos mínimos que debe cumplir la vivienda para poder ser inscrita en el registro:
- Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación vigente: La vivienda debe disponer de uno de estos documentos que acredite que reúne las condiciones mínimas de habitabilidad.
- Suministros de agua, electricidad y, en su caso, gas: La vivienda debe disponer de los suministros necesarios en funcionamiento.
- Botiquín de primeros auxilios accesible para los usuarios.
- Información sobre las normas de uso de la vivienda y sobre el entorno cercano (hospitales, farmacias, transporte público).
- Hojas de quejas y reclamaciones en formato físico o digital.
- Ventilación directa al exterior o a patio en todas las habitaciones.
- Calefacción y/o refrigeración según la zona climática.
- Capacidad máxima: El número de plazas no puede superar el autorizado por la cédula de habitabilidad ni exceder de 15 personas en vivienda unifamiliar o de 8 en vivienda en bloque.
El papel de la comunidad de propietarios
Uno de los aspectos más conflictivos de los pisos turísticos en Andalucía es la relación con las comunidades de propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), modificada por el Real Decreto-ley 7/2019, permite a las comunidades de propietarios adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad turística en el edificio, o que la prohíban expresamente.
Para adoptar este tipo de acuerdos se requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación (artículo 17.12 LPH). El acuerdo debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que sea oponible frente a futuros adquirentes.
Si la comunidad aprueba un acuerdo de prohibición y el propietario continúa ejerciendo la actividad, la comunidad puede solicitar judicialmente el cese de la actividad por infracción de los estatutos. Asimismo, si la actividad causa molestias notorias al resto de vecinos, el artículo 7.2 de la LPH permite instar una acción de cesación con la posibilidad de privar al propietario del uso del piso durante un máximo de tres años.
Obligaciones fiscales del propietario de una vivienda turística
El propietario de una vivienda con uso turístico tiene obligaciones fiscales que deben cumplirse al margen del registro turístico:
- IRPF: Los rendimientos obtenidos por el alquiler turístico tributan como rendimientos del capital inmobiliario o, si se prestan servicios propios de la industria hotelera, como rendimientos de actividad económica. A diferencia del alquiler de vivienda habitual, el alquiler turístico no aplica la reducción del 60 % prevista en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF.
- IVA: Si el propietario presta servicios propios de la hostelería (limpieza periódica durante la estancia, cambio de ropa de cama, desayuno), la actividad puede quedar sujeta a IVA al tipo del 10 %. En caso contrario, el alquiler vacacional estará exento.
- IAE: El alta en el Impuesto sobre Actividades Económicas puede ser necesaria dependiendo del volumen de actividad y de si se considera empresarial.
Sanciones por ejercer sin registro turístico
La Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía tipifica como infracción grave el ejercicio de la actividad turística sin estar inscrito en el Registro de Turismo. Las sanciones para infracciones graves oscilan entre 2.001 y 18.000 euros, y pueden acompañarse de la clausura temporal del establecimiento. Las infracciones muy graves (reincidencia, publicidad engañosa, incumplimiento reiterado) pueden suponer multas de hasta 150.000 euros y la clausura definitiva.
Plataformas como Airbnb o Booking están obligadas por la normativa europea y española a colaborar con las administraciones públicas en la verificación del cumplimiento de los requisitos. Un inmueble sin número de registro puede ser retirado de estas plataformas de forma cautelar.
Peculiaridades en Málaga capital
Málaga capital ha aprobado medidas adicionales en el marco de sus competencias urbanísticas para controlar la proliferación de pisos turísticos en determinadas zonas de la ciudad. El Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) y las normativas de zonificación pueden imponer restricciones a nuevos registros en ciertos barrios o áreas saturadas. Antes de tramitar el registro turístico, conviene verificar si el inmueble se encuentra en una zona con restricciones específicas en el planeamiento municipal.
Preguntas frecuentes sobre la licencia de piso turístico en Andalucía
¿Necesito autorización previa para alquilar un piso como turístico en Andalucía?
No existe una autorización previa como tal. El sistema se basa en una declaración responsable que el propietario presenta ante la Delegación Territorial de Turismo. Una vez presentada, la vivienda puede incluirse en el Registro de Turismo de Andalucía y comenzar la actividad, aunque la Administración puede verificar el cumplimiento de los requisitos en cualquier momento.
¿Puede la comunidad de propietarios prohibir el alquiler turístico?
Sí. Desde la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal por el Real Decreto-ley 7/2019, la comunidad puede adoptar acuerdos de prohibición o de imposición de condiciones con el voto favorable de las tres quintas partes de propietarios y cuotas. El acuerdo debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros.
¿Cuántas personas pueden alojarse en un piso turístico en Andalucía?
La capacidad máxima viene determinada por la cédula de habitabilidad. En ningún caso puede superar 15 personas en vivienda unifamiliar ni 8 en vivienda situada en bloque de pisos, conforme al Decreto 31/2024.
¿El alquiler turístico tributa igual que el alquiler de vivienda habitual?
No. El alquiler turístico no se beneficia de la reducción del 60 % aplicable al arrendamiento de vivienda habitual en el IRPF. Los ingresos tributan en su totalidad como rendimientos del capital inmobiliario, salvo que la actividad tenga naturaleza empresarial, en cuyo caso tributan como rendimiento de actividad económica.
¿Qué número debe figurar en los anuncios de Airbnb o Booking?
El número de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía debe aparecer en todas las publicaciones y canales de comercialización, incluidos Airbnb, Booking, Vrbo y cualquier otra plataforma. La omisión de este número puede dar lugar a sanciones tanto para el propietario como para la plataforma.
¿Qué ocurre si compro un piso que ya tiene registro turístico?
El registro turístico está vinculado al inmueble y al titular de la actividad. Cuando se produce una transmisión del inmueble, el nuevo propietario debe comunicarlo a la Delegación de Turismo y, en su caso, solicitar la modificación del titular del registro. No es posible transmitir el número de registro de forma independiente al inmueble.
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