07 May ITP al comprar vivienda: cuánto se paga en Andalucía
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es uno de los costes más relevantes en la compra de una vivienda de segunda mano. Conocer cuánto se paga, qué reducciones existen y cuál es la base imponible correcta puede suponer un ahorro considerable y evitar problemas con la Agencia Tributaria de Andalucía (ATRIAN). Este artículo analiza el ITP compra vivienda en Andalucía con toda la precisión que requiere una decisión económica de este calibre.
En Orozco & Asociados, abogados especializados en compraventas inmobiliarias en Málaga, asesoramos a compradores en la planificación fiscal de su adquisición y en la defensa frente a comprobaciones de valor por parte de la administración.
Qué es el ITP y cuándo se aplica en la compra de vivienda
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados se regula en el texto refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, y en la Ley 10/2012, de 26 de noviembre, de la Junta de Andalucía, que adapta los tipos a los que la comunidad autónoma tiene cedida la competencia normativa.
El ITP, en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, se aplica a la compra de viviendas de segunda mano, es decir, cuando el vendedor no actúa como empresario o profesional en el ejercicio de su actividad. Si el vendedor es un promotor que vende una vivienda nueva por primera vez, la operación tributa por IVA (10 % tipo reducido) más AJD, y no por ITP.
Tipo general del ITP en Andalucía
La Ley 10/2012 de Andalucía, con las modificaciones introducidas posteriormente, fija el tipo impositivo general del ITP en el 7 % sobre la base imponible para las transmisiones de inmuebles. Esta reducción desde el 8 % anterior fue una de las medidas de estímulo fiscal aprobadas por la Junta para el acceso a la vivienda.
Tipos reducidos y bonificaciones en Andalucía
Tipo reducido del 3,5 % para vivienda habitual con menores o discapacitados
Se aplica el tipo del 3,5 % cuando el inmueble adquirido va a constituir la vivienda habitual del comprador y en la unidad familiar conviven menores de edad o algún miembro tiene reconocida una discapacidad igual o superior al 33 %. La base imponible del inmueble no puede superar ciertos límites fijados por la normativa autonómica. Es imprescindible cumplir todos los requisitos en el momento del devengo y mantenerlos durante el periodo establecido.
Tipo reducido del 3,5 % para menores de 35 años con vivienda habitual
Los compradores menores de 35 años que adquieren su vivienda habitual se benefician también del tipo reducido del 3,5 %, siempre que la base imponible no supere el límite establecido por la ordenanza autonómica. En compras con varios adquirentes, el tipo reducido se aplica únicamente a la parte de la cuota correspondiente al comprador que cumple el requisito de edad.
Tipo reducido para víctimas de violencia doméstica y familias numerosas
La normativa andaluza recoge bonificaciones específicas para estos colectivos en la adquisición de vivienda habitual. Las condiciones exactas y los límites de base imponible se regulan en la Ley 10/2012 y en las disposiciones que la desarrollan.
Base imponible del ITP: el valor de referencia catastral
Este es el aspecto que más conflictos genera actualmente. Desde el 1 de enero de 2022, la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, modificó el artículo 10 del texto refundido del ITP y AJD para establecer que la base imponible es el valor de referencia publicado por la Dirección General del Catastro, cuando este sea superior al precio de compra escriturado.
El valor de referencia es calculado por el Catastro a partir de los precios de las transacciones inmobiliarias declaradas ante notario. No es el valor catastral del IBI, aunque se apoya en datos catastrales. Puede consultarse en la Sede Electrónica del Catastro para cada inmueble con referencia catastral conocida.
Consecuencias prácticas del valor de referencia
Si el valor de referencia catastral supera el precio de compra, el comprador debe liquidar el ITP sobre el valor de referencia, pagando más impuesto del que correspondería al precio real. Esto ocurre especialmente en compras a precio reducido (herencias o ventas de urgencia) o en zonas donde el Catastro ha fijado valores de referencia elevados.
Cómo impugnar el valor de referencia catastral
El artículo 10 del texto refundido del ITP y AJD permite al contribuyente impugnar el valor de referencia si considera que no refleja el valor de mercado real del inmueble. El procedimiento es el siguiente:
- Autoliquidar sobre el valor declarado (precio de compra) o sobre el valor de referencia si este es superior, y a continuación presentar solicitud de rectificación.
- Aportar prueba del valor real: tasación oficial realizada por tasador homologado por el Banco de España, informe pericial o cualquier otro medio de prueba admitido en derecho.
- Reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) de Andalucía si la administración deniega la rectificación.
- Recurso contencioso-administrativo ante los juzgados o tribunales de lo contencioso-administrativo si el TEAR desestima la reclamación.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha reconocido en diversas sentencias que el valor de referencia puede ser impugnado y que la carga de la prueba del valor real recae sobre la administración cuando el contribuyente aporta elementos de prueba suficientes.
Cuándo se paga el ITP y ante qué organismo
El ITP se autoliquida y se paga ante la Agencia Tributaria de Andalucía (ATRIAN) en el plazo de un mes desde la fecha de la escritura de compraventa. En Andalucía, la presentación y el pago pueden realizarse de manera telemática a través de la sede electrónica de la Junta de Andalucía.
El modelo de autoliquidación es el 600. Debe presentarse acompañado de la copia simple de la escritura de compraventa y del justificante del pago. Hasta que no se liquida el impuesto, no es posible inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad.
ITP y VPO o vivienda protegida
Las viviendas de protección oficial acogidas a regímenes especiales tienen tipos reducidos específicos regulados por la normativa autonómica. El tipo puede ser del 2 % en determinados supuestos. Las condiciones varían según el tipo de protección y el año de calificación.
Diferencia entre ITP y AJD: cuándo se paga cada uno
| Tipo de compra | Impuesto aplicable | Tipo en Andalucía |
|---|---|---|
| Vivienda de segunda mano (vendedor particular) | ITP (modalidad TPO) | 7 % general |
| Vivienda nueva (promotor, primera entrega) | IVA + AJD | 10 % IVA + 1,2 % AJD |
| VPO segunda mano | ITP reducido | Varía según régimen |
| Vivienda nueva VPO (promotor) | IVA super reducido + AJD | 4 % IVA + 0,1 % AJD |
Comprobación de valores por la Agencia Tributaria de Andalucía
Aunque el valor de referencia catastral ha reducido el número de comprobaciones de valores, la ATRIAN puede iniciar un procedimiento de comprobación si detecta que el valor declarado no se corresponde con el valor real. Los métodos de comprobación admitidos por la Ley General Tributaria son: dictamen de peritos, precios medios de mercado, cotizaciones en mercados de valores y capitalizaciones de rentas, entre otros.
Si el contribuyente recibe una propuesta de liquidación por comprobación de valores, dispone de un plazo para presentar alegaciones y pruebas. No contestar equivale a la aceptación tácita del valor propuesto. Es fundamental actuar dentro de los plazos y con asesoramiento especializado.
Preguntas frecuentes sobre el ITP en la compra de vivienda en Andalucía
¿Cuánto ITP pagaré si compro un piso de 200.000 euros en Málaga?
Aplicando el tipo general del 7 %, la cuota sería de 14.000 euros, siempre que el valor de referencia catastral no sea superior al precio de compra. Si el valor de referencia es mayor, la base imponible será ese valor superior y la cuota aumentará proporcionalmente.
¿El ITP es el único impuesto que pago al comprar una vivienda de segunda mano?
El ITP es el principal impuesto, pero no el único gasto. También deberás abonar los honorarios notariales, los aranceles registrales, los gastos de gestoría y, si financias la compra con hipoteca, el AJD sobre la escritura de préstamo hipotecario. El coste total de los gastos e impuestos suele representar entre el 10 % y el 13 % sobre el precio de compra en Andalucía.
¿Puedo aplazar el pago del ITP?
La Ley General Tributaria permite solicitar aplazamiento o fraccionamiento del pago ante la ATRIAN, siempre que se aporten garantías suficientes (aval bancario o hipoteca) y que la deuda no esté prescrita. La solicitud debe presentarse dentro del plazo voluntario de pago.
¿Qué ocurre si no pago el ITP en el plazo de un mes?
Transcurrido el plazo, la presentación extemporánea genera recargos del 5 %, 10 % o 15 % sobre la cuota (artículo 27 LGT) según el retraso, más intereses de demora. Si la administración detecta el impago antes de que el contribuyente regularice, puede iniciarse un procedimiento sancionador con multas que oscilan entre el 50 % y el 150 % de la cuota.
¿Es posible que me exijan pagar ITP aunque ya pagué IVA?
No, las modalidades de ITP y de IVA son incompatibles para una misma transmisión. Si una operación está sujeta a IVA, no puede estar sujeta simultáneamente a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITP. Este principio de incompatibilidad está recogido en el artículo 7.5 del texto refundido del ITP y AJD. Si recibes una liquidación incorrecta, puedes impugnarla alegando esta incompatibilidad.
Para revisar la base imponible correcta, calcular el impuesto y planificar los gastos totales de tu compra en Málaga, el equipo de Orozco & Asociados está a tu disposición.
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