06 May Reclamar gastos de hipoteca antigua: todavía puedes
Si firmaste un préstamo hipotecario antes de junio de 2019, es muy probable que hayas pagado gastos que, según los tribunales, no te correspondían abonar. La jurisprudencia del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha dejado claro que ciertas cláusulas eran abusivas. Recuperar gastos hipoteca es posible, aunque el tiempo para actuar se va reduciendo.
En Orozco & Asociados, despacho de abogados inmobiliarios en Málaga, analizamos cada caso para determinar qué importe puede recuperarse y cuál es la vía más eficiente para hacerlo.
Qué gastos de hipoteca pueden reclamarse
El Tribunal Supremo, en su sentencia de 23 de enero de 2019, y las sentencias posteriores dictadas al hilo de la doctrina del TJUE, fijaron qué partidas deben ser reintegradas al prestatario cuando la cláusula de gastos es declarada nula por abusiva.
Gastos de notaría
La escritura pública de préstamo hipotecario genera honorarios notariales. Antes de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, los bancos trasladaban el 100 % de esos costes al cliente. El Tribunal Supremo estableció que deben repartirse al 50 % entre banco y prestatario. En consecuencia, el 50 % abonado en exceso es recuperable.
Gastos de registro de la propiedad
La inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad beneficia principalmente al banco, ya que le otorga garantía real ejecutable. Por esa razón, el Supremo determinó que los aranceles registrales deben correr íntegramente a cargo de la entidad financiera. Si los pagaste tú, puedes reclamar la totalidad.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Este es el gasto más cuantioso y también el más debatido. Tras un periodo de incertidumbre judicial, el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, modificó el artículo 29 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, atribuyendo el pago del AJD al prestamista en todos los préstamos hipotecarios formalizados desde esa fecha. Para hipotecas anteriores, los tribunales aplican la doctrina del TJUE y del Supremo sobre cláusulas abusivas.
Gestoría
Los gastos de gestoría para la tramitación de la escritura y la liquidación del impuesto eran habitualmente impuestos por el banco, que además elegía a la gestoría. Los tribunales consideran que, cuando el cliente no ha podido negociar ni elegir, esos gastos son reintegrables en su totalidad.
Tasación
La tasación es el único gasto que, por regla general, corresponde al prestatario, dado que es él quien solicita el préstamo y tiene interés en conocer el valor del inmueble. No obstante, hay juzgados que han admitido su reintegro en circunstancias particulares, por lo que conviene analizar cada caso.
Plazos para reclamar: el tiempo corre
Uno de los aspectos más relevantes al reclamar gastos hipoteca es el plazo de prescripción. Tras la sentencia del TJUE de 25 de abril de 2024 (asunto C-484/21), la discusión sobre si las acciones de restitución prescriben ha quedado resuelta de manera favorable para el consumidor: el dies a quo —el inicio del cómputo del plazo— no puede fijarse en la fecha de firma de la escritura, sino que debe permitir al consumidor conocer con efectividad la abusividad de la cláusula.
En España, el plazo de prescripción general para acciones personales es de cinco años (artículo 1964 del Código Civil, modificado por la Ley 42/2015). No obstante, la interpretación de cuándo empieza a contar ese plazo sigue siendo objeto de litigios. Actuar cuanto antes es la decisión más prudente.
Pasos para reclamar los gastos hipotecarios
- Recopilar la documentación: escritura de préstamo hipotecario, facturas de notaría, registro y gestoría, justificante del pago del AJD y recibo de la tasación.
- Calcular el importe reclamable: un abogado especializado determinará qué partidas son recuperables según la jurisprudencia aplicable y la entidad bancaria demandada.
- Reclamación extrajudicial al banco: es posible enviar una reclamación previa. Algunas entidades ofrecen acuerdos para evitar el litigio, aunque los importes suelen ser inferiores a los que fija la justicia.
- Demanda judicial si no hay acuerdo: si el banco no atiende la reclamación o el acuerdo es insatisfactorio, se interpone demanda ante el Juzgado de Primera Instancia. Las costas procesales son habitualmente condenadas al banco cuando la demanda prospera.
Jurisprudencia clave que respalda la reclamación
La base jurídica para reclamar gastos hipoteca antigua se asienta sobre varias resoluciones fundamentales:
- STS de 23 de enero de 2019: fijó el criterio de reparto de gastos de notaría al 50 % y atribuyó los gastos de registro al banco.
- STS de 9 de mayo de 2013: declaró abusiva la cláusula suelo y sentó las bases para el control de abusividad de cláusulas hipotecarias.
- STJUE de 16 de julio de 2020 (asunto C-224/19): confirmó que la normativa española no puede limitar la devolución de los gastos hipotecarios cuando la cláusula es abusiva.
- Directiva 93/13/CEE del Consejo: norma europea de referencia sobre cláusulas abusivas en contratos con consumidores, que exige que el consumidor sea restaurado a la situación previa a la cláusula nula.
Importe medio recuperable
El importe varía en función del capital prestado, de la entidad bancaria, de la comunidad autónoma donde se formalizó la hipoteca y del año de firma. A modo orientativo, los gastos de registro suelen oscilar entre 300 y 800 euros; los de gestoría, entre 200 y 500 euros; y la mitad de los notariales, entre 150 y 400 euros. En hipotecas elevadas, la suma total puede superar los 2.000 euros sin contar el AJD.
Hipotecas ya canceladas: también son reclamables
Un error frecuente es pensar que solo pueden reclamarse gastos de hipotecas activas. La nulidad de la cláusula de gastos es independiente del estado del préstamo. Si ya cancelaste la hipoteca, puedes igualmente exigir la devolución de lo pagado indebidamente, siempre que no haya transcurrido el plazo de prescripción.
Competencia territorial: dónde presentar la demanda
Desde la Ley 5/2019 y la reforma procesal asociada, los juzgados especializados en cláusulas hipotecarias (Juzgados de lo Mercantil con competencia en la materia, o Juzgados de Primera Instancia con sección específica) son los competentes para conocer estas reclamaciones. En Málaga, el juzgado competente depende del domicilio del prestatario o del lugar donde se firmó la hipoteca.
Preguntas frecuentes sobre reclamar gastos de hipoteca antigua
¿Puedo reclamar si firmé la hipoteca hace más de diez años?
Sí, siempre que no haya prescrito la acción. La clave está en determinar el dies a quo según la doctrina del TJUE. En muchos casos, el plazo no ha empezado a correr hasta que existía jurisprudencia clara que el consumidor pudiera conocer. La revisión individualizada de cada caso es imprescindible.
¿Qué documentos necesito para iniciar la reclamación?
La escritura de préstamo hipotecario, las facturas de notaría, registro y gestoría, el justificante de pago del AJD ante Hacienda y, si existe, la factura de la tasación. Si no conservas todos los documentos, es posible obtener copias notariales y registrales.
¿El banco puede negarse a devolver los gastos aunque haya sentencia favorable?
Una sentencia firme es ejecutable. Si el banco no cumple voluntariamente en el plazo concedido por el juez, se inicia la ejecución de sentencia, que permite embargar bienes o cuentas de la entidad hasta satisfacer la deuda.
¿Qué ocurre si ya firmé un acuerdo extrajudicial con el banco?
Depende del contenido del acuerdo y de si fue informado de manera transparente. Algunos acuerdos son cuestionables si el consumidor no conocía el alcance real de sus derechos. Este punto requiere análisis jurídico específico.
¿Puedo reclamar si la hipoteca era sobre una vivienda de segunda residencia o un local comercial?
La protección de la Directiva 93/13/CEE aplica a contratos suscritos entre un profesional y un consumidor. Si la hipoteca se contrató como particular —no como empresario en el ejercicio de su actividad—, la reclamación es viable incluso sobre inmuebles distintos de la vivienda habitual.
Si tienes dudas sobre tu caso concreto, el equipo de Orozco & Asociados, abogados inmobiliarios en Málaga, puede revisar tu documentación y orientarte sobre la viabilidad y el importe de la reclamación.
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