Gastos al vender una vivienda: impuestos y trámites

28 Abr Gastos al vender una vivienda: impuestos y trámites

Vender una vivienda genera una serie de obligaciones fiscales y gastos administrativos que el vendedor debe asumir antes, durante y después de la firma ante notario. Conocer con exactitud qué gastos al vender un piso corresponden a cada parte evita sorpresas y permite planificar la operación con tiempo suficiente.

En este artículo analizamos cada concepto que integra el coste total de una transmisión inmobiliaria, las bases legales que los regulan y los aspectos que conviene revisar antes de firmar cualquier contrato de arras o escritura de compraventa.

Quién paga los gastos en una compraventa de vivienda

La distribución de gastos entre comprador y vendedor no es completamente libre: la ley establece qué obligaciones fiscales recaen sobre cada parte, aunque la negociación privada puede alterar el reparto de determinados gastos notariales o de gestoría.

Con carácter general, los gastos al vender una vivienda que corresponden al transmitente son:

• Tributación de la ganancia patrimonial en el IRPF.
• Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU o plusvalía municipal).
• Cancelación registral de cargas hipotecarias previas.
• Obtención de documentación previa obligatoria (certificado energético, certificado de deudas a la comunidad, cédula de habitabilidad cuando proceda).
• Una parte proporcional de los gastos notariales en los supuestos en que así se pacte.

IRPF: tributación de la ganancia patrimonial

La ganancia o pérdida patrimonial derivada de la venta de un inmueble se integra en la base imponible del ahorro del IRPF, conforme al artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

La ganancia patrimonial se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos y tributos inherentes a la venta) y el valor de adquisición (precio de compra más gastos e impuestos de la adquisición más mejoras realizadas).

Los tipos aplicables sobre la base del ahorro en el ejercicio 2024-2025 son:

La declaración se presenta en la campaña de Renta del ejercicio en que se formaliza la venta, con independencia de cuándo se cobra el precio.

Exenciones aplicables al IRPF

La ley prevé determinadas exenciones que pueden reducir o eliminar la tributación:

• Exención por reinversión en vivienda habitual (artículo 38 LIRPF): el vendedor queda exento si reinvierte el importe obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual en el plazo de dos años, o si la adquirió en los dos años anteriores.
• Mayores de 65 años: la ganancia derivada de la transmisión de la vivienda habitual está exenta con carácter general (artículo 33.4.b LIRPF).
• Dación en pago: exención para personas en situación de insolvencia declarada, conforme a la disposición adicional trigésima sexta de la LIRPF.

Plusvalía municipal (IIVTNU)

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana grava el incremento de valor del suelo urbano producido desde la última transmisión. Está regulado en los artículos 104 a 110 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL).

Tras la Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, de 26 de octubre, y el posterior Real Decreto-ley 26/2021, que reformó el método de cálculo, el impuesto admite dos sistemas alternativos a elección del contribuyente:

1. Método objetivo: se aplica el coeficiente aprobado por el Ayuntamiento sobre el valor catastral del terreno.
2. Método real: se tributa sobre la diferencia real entre el valor de adquisición y el de transmisión, permitiendo demostrar que el incremento efectivo es inferior al calculado por el método objetivo.

El plazo de presentación es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura de compraventa. En Málaga, el trámite se realiza ante el Organismo Autónomo de Gestión Tributaria (SUMA Gestión Tributaria de la Diputación de Málaga o la Agencia Tributaria Municipal, según el municipio).

Si el vendedor demuestra que no ha existido incremento de valor del terreno, no se devenga el impuesto, lo que debe acreditarse comparando las escrituras de adquisición y transmisión. Un asesoramiento jurídico adecuado resulta decisivo para seleccionar el método más favorable y evitar liquidaciones incorrectas.

Cancelación de hipoteca: gastos registrales y notariales

Cuando la vivienda transmitida soporta una hipoteca, el vendedor tiene la obligación de cancelarla antes o simultáneamente a la firma de la compraventa. La cancelación puede hacerse de dos formas:

Cancelación económica previa

El banco acreedor emite un certificado de deuda cero y posteriormente otorga escritura pública de cancelación ante notario. Los gastos incluyen:

• Comisión de cancelación anticipada del banco (según condiciones del préstamo).
• Arancel notarial por la escritura de cancelación.
• Arancel registral para la inscripción de la cancelación en el Registro de la Propiedad.
• Gestoría si se encarga la tramitación a un profesional.

Subrogación o cancelación simultánea a la compraventa

En operaciones coordinadas, la deuda se cancela con parte del precio en el mismo acto notarial. En estos casos, el notario suele levantar acta de pago y cancelación en la misma escritura o en documentos simultáneos.

Si la hipoteca está cancelada económicamente pero persiste la inscripción registral, puede procederse a una cancelación registral por caducidad conforme al artículo 82 de la Ley Hipotecaria, que resulta más económica al no precisar nueva escritura en determinados supuestos.

Gastos de notaría y registro

Los aranceles notariales y registrales están fijados por normativa estatal (Real Decreto 1426/1989 y Real Decreto 1427/1989 respectivamente). Su cuantía varía según el valor de la operación.

La práctica habitual y la jurisprudencia establecen que:

• La primera copia de la escritura de compraventa la paga el comprador.
• La inscripción registral de la compraventa corre a cargo del comprador.
• La escritura de cancelación de hipoteca y su inscripción registral corresponden al vendedor.

No obstante, las partes pueden pactar cualquier distribución en el contrato privado.

Documentación previa: certificados obligatorios

Antes de formalizar la venta, el vendedor debe obtener y aportar varios documentos:

Certificado de eficiencia energética

Obligatorio desde el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio. Debe ser emitido por un técnico habilitado e inscrito en el Registro de la Junta de Andalucía. Su omisión puede dar lugar a sanciones administrativas.

Certificado de deudas con la comunidad de propietarios

El artículo 9.1.e de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, exige que el vendedor declare al notario estar al corriente en el pago de cuotas comunitarias, o aportando certificación expedida por el secretario con el visto bueno del presidente. El comprador que adquiere sin este certificado asume las deudas del año en curso y los tres años anteriores.

Nota simple registral actualizada

Permite acreditar la titularidad y las cargas vigentes. Se obtiene en el Registro de la Propiedad correspondiente o a través del portal del Colegio de Registradores.

Cédula de habitabilidad

En Andalucía, la cédula de habitabilidad fue suprimida por el Decreto 45/2022, de 29 de marzo. Para viviendas de nueva construcción, la primera ocupación se acredita mediante la licencia de primera ocupación o la declaración responsable. Para viviendas existentes ya no es exigible con carácter general.

Últimos recibos del IBI

El vendedor debe acreditar que el Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente al ejercicio en curso está al corriente de pago. El IBI del año de la venta puede prorratearse entre las partes según los días de titularidad.

Gastos de agencia inmobiliaria

Si la operación se intermedió a través de una agencia, los honorarios de la misma son un gasto del vendedor (salvo pacto en contrario), y además pueden deducirse como gasto en el cálculo del valor de transmisión a efectos del IRPF.

Retención del 3 % en ventas realizadas por no residentes

Cuando el vendedor es una persona no residente en España, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio de venta e ingresarlo en la Agencia Tributaria (modelo 211), conforme al artículo 25.2 del Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, del Impuesto sobre la Renta de No Residentes. El vendedor no residente podrá solicitar la devolución del exceso si la retención supera la cuota definitiva.

Cuándo interviene un abogado inmobiliario

La presencia de un abogado especialista en derecho inmobiliario resulta especialmente relevante en los siguientes supuestos:

• Verificación de cargas ocultas o limitaciones del dominio en el Registro de la Propiedad.
• Revisión del contrato de arras y negociación de sus condiciones.
• Operaciones con no residentes o con vendedores en situación concursal.
• Transmisiones que afecten a viviendas con expedientes de disciplina urbanística abiertos.
• Viviendas en comunidades de propietarios con deudas o litigios pendientes.
• Optimización fiscal del IRPF y de la plusvalía municipal.

Si necesitas asesoramiento para la venta de un inmueble en Málaga, nuestro despacho puede acompañarte en cada fase del proceso. Consulta nuestros servicios en derecho inmobiliario y compraventas en Málaga.

Preguntas frecuentes sobre los gastos al vender una vivienda

¿Los gastos de notaría en una compraventa los paga el vendedor o el comprador?

La primera copia de la escritura de compraventa la paga el comprador. Sin embargo, la escritura de cancelación de la hipoteca preexistente y su inscripción en el Registro de la Propiedad corresponden al vendedor. Las partes pueden acordar un reparto diferente en el contrato privado.

¿Puedo deducir los gastos de la inmobiliaria en el IRPF?

Sí. Los honorarios de la agencia inmobiliaria son un gasto directamente relacionado con la transmisión y reducen el valor de transmisión a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial, conforme al artículo 35 de la LIRPF.

¿Qué ocurre si vendo con pérdidas: tengo que pagar plusvalía municipal?

Tras la reforma introducida por el Real Decreto-ley 26/2021, si se acredita que no ha existido incremento real del valor del terreno, el impuesto no se devenga. Conviene comparar los valores de adquisición y transmisión del suelo (no de la construcción) y solicitar la revisión de la liquidación si el Ayuntamiento la gira de oficio.

¿El IBI del año de la venta lo paga el vendedor o el comprador?

El IBI es un tributo que devenga el 1 de enero de cada año, por lo que el sujeto pasivo es quien figure como titular en esa fecha. Sin embargo, es habitual pactar en la escritura un prorrateo proporcional al tiempo de titularidad de cada parte durante el año de la transmisión.

¿Cuándo caduca la obligación de pagar la plusvalía municipal?

El plazo de autoliquidación o declaración es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura. La prescripción del derecho de la Administración a liquidar es de cuatro años desde el fin del plazo voluntario de declaración, conforme al artículo 66 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

¿Los gastos al vender un piso son deducibles en el Impuesto de Sociedades si el vendedor es una empresa?

Cuando el transmitente es una persona jurídica, la operación tributa en el Impuesto de Sociedades. La ganancia o pérdida derivada de la transmisión se integra en la base imponible general, y los gastos asociados (notaría, registro, gestoría, comisiones de agencia) son deducibles como gasto del ejercicio en el que se produce la transmisión.