Novación de hipoteca: qué es y cuándo conviene

La novación de hipoteca es uno de los mecanismos más utilizados por los propietarios que desean mejorar las condiciones de su préstamo hipotecario sin cambiar de entidad bancaria. Se trata de un acuerdo entre el deudor y el mismo banco para modificar alguna de las cláusulas originales del contrato, ya sea el tipo de interés, el plazo de amortización, el capital pendiente o cualquier otra condición pactada en su día.

Entender cómo funciona este procedimiento, qué gastos conlleva y en qué situaciones resulta más ventajoso puede suponer un ahorro considerable a lo largo de la vida del préstamo. En este artículo explicamos todo lo que necesitas saber antes de iniciar una negociación con tu entidad.

Qué es la novación de hipoteca

En sentido estricto, la novación es una figura del derecho civil regulada en el artículo 1203 del Código Civil, que permite la modificación de las obligaciones existentes. Aplicada a los préstamos hipotecarios, la novación implica que las partes —deudor y acreedor— acuerdan alterar una o varias condiciones del contrato original sin extinguirlo, sino modificándolo.

Esto la distingue de la subrogación hipotecaria, en la que el préstamo se traslada a una nueva entidad financiera. En la novación, el banco sigue siendo el mismo; lo que cambia son las condiciones del contrato.

La norma de referencia en materia de novación y subrogación hipotecaria es la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, modificada posteriormente por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que introdujo cambios significativos en cuanto a la distribución de gastos y la protección del consumidor.

Qué condiciones se pueden modificar mediante novación

La novación puede afectar a distintos elementos del préstamo hipotecario. Los más habituales son:

• Tipo de interés: es la modificación más frecuente. El deudor puede negociar la reducción del diferencial aplicado, el paso de un tipo variable a uno fijo o viceversa, o la sustitución del índice de referencia (por ejemplo, de IRPH a Euribor).
• Plazo de amortización: se puede ampliar para reducir la cuota mensual o acortar para reducir el coste total de intereses.
• Capital pendiente: en situaciones de dificultad económica, es posible negociar una carencia total o parcial, o incluso una quita sobre el capital, aunque esto último es infrecuente en la práctica bancaria ordinaria.
• Cambio de titulares: en casos de separación o divorcio, se puede negociar la extinción de la cotitularidad, aunque esta operación tiene implicaciones fiscales específicas que deben analizarse con detalle.
• Moneda del préstamo: menos habitual, pero posible en hipotecas multidivisa.

Novación vs. subrogación: cuál conviene en cada caso

Ante la posibilidad de mejorar las condiciones hipotecarias, el propietario se enfrenta a dos vías principales: la novación con el banco actual o la subrogación a otra entidad. Cada opción tiene sus ventajas e inconvenientes.

Aspecto	Novación	Subrogación
Entidad bancaria	La misma	Cambia a otro banco
Negociación	Con el banco actual	Con el nuevo banco
Gastos notariales	Generalmente menores	Pueden ser más elevados
Comisión por novación	Puede aplicarse según contrato	Comisión por subrogación
Flexibilidad	Depende de la voluntad del banco	Mayor competencia entre entidades

En la práctica, la novación puede ser más sencilla si el banco muestra predisposición a negociar, especialmente cuando existe riesgo de que el cliente se marche a otra entidad. Si el banco no ofrece mejoras suficientes, la subrogación puede ser la alternativa más rentable.

Gastos de novación de hipoteca

Uno de los aspectos que más preocupa a los propietarios es el coste de la novación hipotecaria. La Ley 5/2019 estableció un reparto de gastos más favorable para el consumidor, aunque conviene conocer qué partidas pueden seguir recayendo sobre el deudor.

Gastos que corresponden al banco

• Gastos de gestoría
• Gastos de notaría (salvo la copia notarial que solicite el prestatario)
• Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad
• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) cuando sea exigible

Gastos que puede asumir el prestatario

• La tasación del inmueble, si la entidad la exige para valorar la novación
• La comisión por novación, si estaba pactada en el contrato original

Comisión por novación

Muchos contratos hipotecarios anteriores a 2019 incluyen cláusulas que permiten al banco cobrar una comisión por novación. Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, esta comisión tiene límites legales. Para modificaciones del tipo de interés, la comisión máxima es del 0,15% del capital pendiente durante los tres primeros años del préstamo, y del 0% a partir del cuarto año en hipotecas a tipo variable. Para hipotecas a tipo fijo, los límites difieren según el contrato.

Es fundamental revisar las condiciones específicas del contrato original y, si existen dudas sobre la legalidad de las comisiones pactadas, consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario y bancario.

El proceso de novación paso a paso

1. Revisión del contrato original: antes de acudir al banco, conviene analizar las condiciones actuales de la hipoteca, identificar las cláusulas que se desean modificar y comprobar si existen comisiones aplicables.
2. Solicitud formal al banco: el deudor presenta su propuesta de modificación a la entidad. No existe un plazo legal mínimo de respuesta del banco en novaciones, a diferencia de lo que ocurre con las subrogaciones.
3. Negociación y contraoferta: el banco puede aceptar, rechazar o proponer condiciones diferentes. En este momento es especialmente útil contar con asesoramiento jurídico para valorar si la oferta es realmente ventajosa.
4. Firma de la escritura de novación: si hay acuerdo, se eleva a escritura pública ante notario. El notario debe informar al deudor de forma imparcial sobre el contenido y las consecuencias de la novación, conforme a lo exigido por la Ley 5/2019.
5. Inscripción registral: la modificación se inscribe en el Registro de la Propiedad, actualizando las condiciones de la hipoteca.

Cuándo conviene plantear una novación

No siempre es el momento adecuado para negociar una novación. Existen situaciones en las que esta operación puede ser especialmente beneficiosa:

• Cuando el Euribor ha subido y la cuota mensual se ha disparado: solicitar el paso a tipo fijo puede proporcionar estabilidad y previsibilidad en el pago.
• Cuando han mejorado las condiciones del mercado hipotecario: si el diferencial que aplica el banco es superior al actual mercado, la novación o la amenaza de subrogación puede servir para renegociar.
• Ante dificultades económicas temporales: la ampliación del plazo o la solicitud de un periodo de carencia puede aliviar la carga mensual.
• Tras una separación o divorcio: para regularizar la titularidad del préstamo y adaptarlo a la nueva situación familiar.
• Cuando existe una cláusula suelo abusiva: si bien la reclamación judicial o extrajudicial es el camino habitual para eliminar una cláusula suelo, en algunos casos el banco puede ofrecer una novación que incluya su supresión.

La novación y la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario supuso un cambio de paradigma en la regulación de las hipotecas en España. Entre sus principales novedades en materia de novación destacan:

• La obligación del banco de entregar al deudor la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) con las nuevas condiciones, con al menos diez días de antelación a la firma.
• La exigencia de que el notario celebre un acta previa en la que compruebe que el deudor ha comprendido las condiciones y consecuencias de la novación.
• La asunción por parte del banco de la mayoría de los gastos de formalización.
• La limitación de las comisiones por novación o cancelación anticipada.

Estas garantías están diseñadas para proteger al consumidor, pero su correcta aplicación requiere conocer los derechos que la ley otorga. Si tienes dudas sobre si el banco está respetando estas obligaciones, puedes consultar con los abogados especialistas en derecho inmobiliario de Orozco & Asociados en Málaga.

Novación y cancelación anticipada: qué diferencia hay

Es importante no confundir la novación con la cancelación anticipada del préstamo. En la novación, el préstamo sigue vigente con nuevas condiciones. En la cancelación anticipada, el deudor devuelve todo el capital pendiente y extingue la hipoteca. La cancelación tiene sus propias comisiones y requisitos, regulados también por la Ley 5/2019 y los contratos suscritos con cada entidad.

Aspectos fiscales de la novación hipotecaria

Desde el punto de vista fiscal, la novación hipotecaria tiene consecuencias que deben tenerse en cuenta:

• Las escrituras de novación de préstamos hipotecarios destinadas a la vivienda habitual están exentas del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados cuando se refieren a la ampliación del plazo o a la modificación del tipo de interés, conforme al artículo 9 de la Ley 2/1994.
• Cuando la novación implica un aumento del capital del préstamo, sí puede estar sujeta a tributación sobre el incremento de capital.
• El cambio de titulares, especialmente en divorcios, puede tener implicaciones en el IRPF y en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, dependiendo de la forma en que se instrumente la operación.

Dado que la fiscalidad de estas operaciones puede ser compleja, es recomendable contar con asesoramiento tanto jurídico como fiscal antes de firmar ningún documento.

Errores frecuentes al negociar una novación

La experiencia en operaciones inmobiliarias y bancarias permite identificar los errores más comunes que cometen los propietarios al abordar una novación:

• No revisar el contrato original: sin conocer las condiciones de partida y las cláusulas de comisión, es difícil valorar si la oferta del banco es realmente ventajosa.
• Aceptar la primera oferta sin comparar: la amenaza de una subrogación a otra entidad es a menudo la mejor herramienta de negociación.
• No solicitar la FEIN con antelación: el banco está obligado a proporcionarla con diez días de antelación. Firmar sin ese plazo puede ser motivo de nulidad de determinadas cláusulas.
• No acudir al acta notarial preparatoria: el acta previa a la firma es una protección para el deudor, no un trámite secundario.
• Confundir ampliación de plazo con mejora económica: ampliar el plazo reduce la cuota mensual, pero puede incrementar el coste total del préstamo de forma significativa.

Preguntas frecuentes sobre la novación de hipoteca

¿Puede el banco negarse a firmar una novación?

Sí. A diferencia de la subrogación —donde existe un mecanismo legal que obliga al banco a igualar la oferta de la entidad competidora o dejar marchar al cliente—, en la novación el banco puede rechazar la propuesta del deudor sin obligación de justificarlo. Si la entidad no acepta negociar, la subrogación a otro banco es la alternativa habitual.

¿Es obligatorio escriturar la novación ante notario?

Depende de las condiciones que se modifiquen. Las novaciones que afectan al tipo de interés, al plazo o al capital deben formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad para ser plenamente oponibles frente a terceros y para gozar de las exenciones fiscales previstas. Los simples acuerdos internos con el banco sin elevación a escritura pueden carecer de eficacia registral.

¿Cuánto tarda el proceso de novación?

El tiempo varía en función del banco y de la complejidad de la operación. Una vez alcanzado el acuerdo, la firma notarial y la inscripción registral suelen completarse en un plazo de dos a cuatro semanas. La fase de negociación previa puede extenderse durante semanas o meses.

¿Puedo reclamar si el banco me cobró gastos de novación que no debía pagar?

Sí. Si la novación se formalizó antes de la Ley 5/2019 y el banco repercutió gastos de notaría, registro o gestoría que según la jurisprudencia del Tribunal Supremo debía asumir él, es posible reclamar la devolución de esas cantidades. Los plazos de prescripción para este tipo de reclamaciones y la vía más adecuada deben analizarse con un abogado especializado.

¿La novación hipotecaria afecta al seguro de vida o de hogar vinculado?

Puede hacerlo. En algunos casos, la modificación de condiciones del préstamo requiere adaptar la cobertura del seguro vinculado. Asimismo, la Ley 5/2019 prohíbe que el banco condicione la concesión de la novación a la contratación de seguros adicionales, aunque sí puede ofrecer bonificaciones en el tipo de interés vinculadas a seguros, siempre que el deudor tenga libertad para contratar el seguro con otra entidad.

¿Qué ocurre si la novación incluye la supresión de una cláusula suelo?

Si el banco propone una novación que incluye la eliminación de la cláusula suelo, es fundamental analizar si la novación conlleva la renuncia a reclamar las cantidades cobradas de más en el pasado. El Tribunal Supremo ha declarado abusivas numerosas cláusulas de renuncia incluidas en novaciones de este tipo. Antes de firmar, conviene que un abogado especializado revise el documento completo.