12 Abr Impuestos al comprar vivienda: guía completa 2026
Adquirir una vivienda implica asumir una serie de obligaciones fiscales que, con frecuencia, sorprenden a los compradores por su cuantía y complejidad. Conocer de antemano qué impuestos se pagan al comprar una casa permite planificar correctamente la operación y evitar problemas con la Administración. Esta guía recoge todos los tributos aplicables en 2026, con especial atención a la situación en Andalucía y en la provincia de Málaga.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una casa?
La fiscalidad en la compraventa de vivienda varía según si el inmueble es de nueva construcción o de segunda mano, y según la comunidad autónoma donde se ubique. En términos generales, los impuestos al comprar vivienda son los siguientes:
- ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) — para viviendas de segunda mano
- IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) — para viviendas de nueva construcción
- AJD (Actos Jurídicos Documentados) — aplicable junto al IVA en obra nueva
- IIVTNU (Plusvalía municipal) — tributo municipal que paga el vendedor, aunque en casos excepcionales puede acordarse de otro modo
- IRPF del vendedor — no lo paga el comprador, pero condiciona la negociación
Si está planificando una compraventa en Málaga y desea asesoramiento personalizado sobre la fiscalidad aplicable a su caso concreto, en nuestro despacho disponemos de abogados especializados en compraventa de inmuebles en Málaga.
ITP compra vivienda: el impuesto principal en segunda mano
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el tributo que grava la adquisición de viviendas de segunda mano. Se trata de un impuesto cedido a las comunidades autónomas, lo que significa que cada región establece su tipo impositivo.
En Andalucía, desde 2021, el ITP compra vivienda se aplica a un tipo único del 7% sobre el valor de referencia catastral del inmueble o, si fuera superior, sobre el precio de compraventa escriturado. Este tipo fue reducido desde los tramos progresivos anteriores (que llegaban al 10%) con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda.
Tipos reducidos de ITP en Andalucía
Existen bonificaciones y tipos reducidos en determinadas situaciones:
- 3,5% para familias numerosas, personas con discapacidad igual o superior al 33%, jóvenes menores de 35 años que adquieran su vivienda habitual, y víctimas de violencia doméstica o del terrorismo, siempre que se cumplan los requisitos de renta y precio establecidos en la normativa andaluza.
- Exenciones parciales en el caso de viviendas de protección oficial (VPO), que tributan a tipos específicos.
El plazo para liquidar el ITP es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura pública ante notario. El incumplimiento de este plazo genera recargos e intereses de demora.
IVA en la compra de vivienda nueva
Cuando el vendedor es un promotor o empresa y la vivienda no ha sido habitada con anterioridad, no se aplica el ITP sino el IVA. Los tipos vigentes en 2026 son:
- 10% de IVA para viviendas libres de nueva construcción (tipo reducido)
- 4% de IVA para viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública
- 21% de IVA para locales comerciales, garajes independientes (no vinculados a la vivienda) y otros inmuebles no residenciales
Es importante tener en cuenta que el IVA y el ITP son mutuamente excluyentes: una misma operación no puede tributar por ambos al mismo tiempo. La distinción entre primera y segunda transmisión puede presentar matices jurídicos cuando, por ejemplo, el promotor ha arrendado el inmueble previamente.
Actos Jurídicos Documentados (AJD)
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados grava los documentos notariales, mercantiles y administrativos. En la compraventa de vivienda, el AJD es aplicable cuando la operación está sujeta a IVA (vivienda nueva), no cuando tributa por ITP.
En Andalucía, el tipo general del AJD es del 1,2%. Existe un tipo reducido del 0,1% para la adquisición de vivienda habitual por parte de familias numerosas, personas con discapacidad, jóvenes menores de 35 años y otros colectivos protegidos.
Tras la reforma operada por la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el AJD derivado de la constitución de la hipoteca recae íntegramente sobre la entidad prestamista y no sobre el comprador. No obstante, el AJD correspondiente a la escritura de compraventa sigue siendo un gasto del adquirente.
Plusvalía municipal: ¿quién la paga?
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido popularmente como plusvalía municipal, grava el aumento de valor del suelo urbano desde la última transmisión. Por ley, este impuesto corresponde al vendedor, no al comprador.
Sin embargo, la normativa permite que las partes pacten contractualmente que sea el comprador quien asuma este tributo. Este tipo de cláusula debe analizarse con cuidado antes de firmar cualquier documento, ya que puede suponer un sobrecoste significativo. Si tiene dudas sobre una cláusula de este tipo en su contrato, le recomendamos revisar primero las condiciones del contrato de arras con un abogado.
Tras las sentencias del Tribunal Constitucional de 2017 y 2021, y la posterior reforma legal, actualmente el impuesto no es exigible cuando no existe incremento real de valor, y su base imponible puede calcularse por dos métodos alternativos, eligiendo el contribuyente el más favorable.
Otros gastos asociados a la compraventa
Además de los impuestos estrictamente fiscales, la compraventa genera otros gastos que el comprador debe tener en cuenta:
- Aranceles notariales: fijados por arancel oficial, varían en función del precio de la escritura.
- Gastos de inscripción registral: la inscripción en el Registro de la Propiedad también está arancelada.
- Gastos de gestoría: cuando interviene una gestoría para la liquidación de impuestos y la inscripción registral.
- Tasación del inmueble: generalmente exigida por la entidad financiera si se solicita hipoteca.
La suma de todos estos conceptos puede representar entre un 8% y un 12% adicional sobre el precio de compraventa, dependiendo de si la vivienda es nueva o usada y de las circunstancias personales del comprador.
Particularidades fiscales en la provincia de Málaga
Málaga es una de las provincias con mayor volumen de transacciones inmobiliarias de España, tanto en el segmento residencial como en el de no residentes. Esto plantea situaciones fiscales especiales que conviene conocer:
Compraventa por no residentes
Cuando el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en la Hacienda española mediante el modelo 211, como garantía del pago del IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) del vendedor. Si no se efectúa esta retención, el bien inmueble queda afecto al pago del impuesto.
Valor de referencia catastral
Desde 2022, la base imponible del ITP y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones es el valor de referencia catastral aprobado por la Dirección General del Catastro, siempre que sea superior al precio declarado en escritura. Este valor puede ser impugnado si se considera incorrecto, y en los últimos años se han producido numerosas reclamaciones exitosas en Málaga capital y en municipios de la Costa del Sol.
Cómo planificar fiscalmente la compra de una vivienda
Una correcta planificación fiscal antes de la firma puede suponer un ahorro significativo. Entre las cuestiones que conviene analizar con antelación:
- Verificar si el comprador cumple los requisitos para beneficiarse de un tipo reducido de ITP o AJD.
- Comprobar si la vivienda tiene la consideración de primera o segunda transmisión a efectos del IVA.
- Revisar el valor de referencia catastral y valorar su impugnación si fuera desproporcionado.
- Analizar si el vendedor es residente o no residente a efectos de la retención del 3%.
- Revisar las cláusulas del precontrato o arras para identificar si se han pactado gastos que por ley corresponden al vendedor.
Para una revisión completa de la documentación antes de la compra, puede ser útil apoyarse en una due diligence inmobiliaria que detecte posibles contingencias fiscales y jurídicas del inmueble.
Deducción por inversión en vivienda habitual
Aunque la deducción estatal por adquisición de vivienda habitual fue suprimida en 2013, Andalucía mantiene una deducción autonómica en el IRPF para determinados colectivos. En 2026, pueden aplicar una deducción del 2% de las cantidades invertidas en la adquisición o rehabilitación de vivienda habitual los contribuyentes menores de 35 años, con discapacidad igual o superior al 65% o pertenecientes a familias numerosas, siempre que se cumplan los límites de base liquidable establecidos.
Esta deducción es compatible con la financiación hipotecaria, aunque la base de deducción puede verse limitada si la base liquidable del contribuyente supera determinados umbrales.
Preguntas frecuentes sobre impuestos al comprar vivienda
¿Qué impuesto se paga al comprar una casa de segunda mano en Andalucía?
En Andalucía, la compra de una vivienda de segunda mano tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) al tipo general del 7% sobre el valor de referencia catastral o el precio escriturado, el que sea mayor. Existen tipos reducidos del 3,5% para colectivos específicos como jóvenes menores de 35 años, familias numerosas y personas con discapacidad.
¿La vivienda nueva paga ITP o IVA?
La vivienda nueva de primera transmisión adquirida directamente del promotor tributa por IVA al tipo reducido del 10%, más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). El ITP es exclusivo de las transmisiones de segunda mano entre particulares o cuando la primera transmisión no está sujeta a IVA.
¿Quién paga la plusvalía municipal en una compraventa?
Por ley, la plusvalía municipal corresponde al vendedor, ya que grava el incremento de valor del suelo que se ha producido durante el tiempo que el vendedor ha sido propietario. Sin embargo, las partes pueden pactar que sea el comprador quien la asuma, lo que hace imprescindible revisar con atención el contrato antes de firmarlo.
¿El comprador tiene que pagar algo si el vendedor no es residente?
Sí. Cuando el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de compraventa e ingresarlo en la Agencia Tributaria en el plazo de un mes desde la escritura, mediante el modelo 211. Esta retención actúa como garantía del pago del IRNR del vendedor. Si no se realiza, el inmueble queda afecto a esa deuda fiscal.
¿Puede impugnarse el valor de referencia catastral si parece excesivo?
Sí. El contribuyente puede impugnar el valor de referencia catastral presentando una solicitud de rectificación ante la Dirección General del Catastro, o bien recurrir la liquidación tributaria basada en ese valor. En los últimos años, los tribunales han estimado numerosos recursos en los que el valor de referencia superaba claramente el valor de mercado, especialmente en determinadas zonas de Málaga y la Costa del Sol.
¿Cuándo hay que pagar el ITP después de la firma de la escritura?
El plazo para presentar la autoliquidación del ITP es de 30 días hábiles contados desde la fecha de la escritura pública de compraventa. Presentar el impuesto fuera de plazo genera un recargo por declaración extemporánea que va del 5% al 20% dependiendo del retraso, más intereses de demora en algunos supuestos.
Si tiene previsto adquirir una vivienda en Málaga y desea que un especialista revise los aspectos fiscales y jurídicos de la operación antes de la firma, puede contactar con nuestro equipo de abogados especialistas en compraventa de inmuebles en Málaga.
No hay comentarios