19 Abr Reclamar gastos de hipoteca: qué puedes recuperar

Reclamar gastos de hipoteca: qué puedes recuperar y cómo hacerlo

Durante años, la práctica bancaria generalizada consistió en trasladar al cliente hipotecario la totalidad de los gastos derivados de la formalización del préstamo: notaría, registro, gestoría, tasación e incluso el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. El Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea declararon abusivas estas cláusulas y establecieron un nuevo reparto, lo que abrió la puerta a la devolución de gastos de hipoteca a miles de hipotecados en España.

Si firmó su hipoteca antes de junio de 2019 y no ha reclamado todavía, puede tener derecho a recuperar parte de esos importes. En este artículo explicamos qué gastos son reclamables, cuáles son los plazos vigentes y cuál es el procedimiento para ejercer su derecho. Nuestros abogados inmobiliarios en Málaga le informarán sobre las posibilidades concretas de su caso.

El origen: la declaración de nulidad de las cláusulas de gastos

Las hipotecas suscritas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, incluían habitualmente una cláusula denominada «gastos de formalización» por la que el banco imponía al cliente el pago de todos los costes de constitución del préstamo hipotecario.

El Tribunal Supremo, en sus sentencias de 23 de diciembre de 2015 y 15 de marzo de 2018, declaró nula esta cláusula por abusiva al amparo de la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas en contratos con consumidores, y determinó un nuevo reparto de gastos entre banco y prestatario. Posteriormente, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en su sentencia de 16 de julio de 2020, reforzó la protección al consumidor al exigir la restitución íntegra de los importes indebidamente cobrados.

Qué gastos de hipoteca puedes reclamar

No todos los gastos de formalización de una hipoteca son reclamables por igual. La jurisprudencia ha establecido criterios distintos para cada concepto.

Gastos de notaría

El Tribunal Supremo, en su distribución definitiva tras las sentencias de 2019, estableció que los gastos de notaría de la escritura de hipoteca deben repartirse al 50 % entre el banco y el cliente. Esto significa que el prestatario que abonó la totalidad de los honorarios notariales puede reclamar la mitad del importe pagado.

Sin embargo, los gastos de las copias de la escritura de hipoteca que el prestatario solicitara para su propio uso siguen siendo a cargo del cliente, al ser copias solicitadas en su propio interés.

Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad

Los gastos de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad deben ser asumidos íntegramente por la entidad prestamista. El banco es quien tiene interés en la inscripción, ya que la hipoteca solo surte efectos frente a terceros una vez inscrita. Por tanto, si el cliente pagó estos gastos, puede reclamar su devolución total.

Gastos de gestoría

Los gastos de gestoría deben repartirse al 50 % entre el banco y el prestatario, según la doctrina del Tribunal Supremo. La gestoría, en las operaciones hipotecarias, actúa en interés de ambas partes: gestiona tanto la liquidación del impuesto y la inscripción registral —en interés del banco— como la entrega de la documentación al cliente. Si el cliente asumió el 100 % de estos gastos, puede reclamar la mitad.

Gastos de tasación

La tasación del inmueble, que sirve para determinar el valor de referencia del préstamo y constituye una garantía para el banco, fue el único gasto que tanto el Tribunal Supremo como posteriormente la Ley 5/2019 mantuvieron a cargo del prestatario. Por tanto, los gastos de tasación no son reclamables con carácter general bajo el régimen jurisprudencial vigente.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Este es el punto que generó mayor controversia jurídica. Tras un pronunciamiento inicial favorable al consumidor, el Tribunal Supremo en pleno, reunido el 5 de noviembre de 2018, rectificó su criterio y confirmó que el sujeto pasivo del AJD en las escrituras de hipoteca es el prestatario, no el banco. Por tanto, el AJD no es reclamable por la vía judicial ordinaria bajo la jurisprudencia actual. No obstante, para hipotecas formalizadas desde el 10 de noviembre de 2018, la Ley 5/2019 trasladó expresamente este impuesto a la entidad financiera.

Cuadro resumen de gastos reclamables

Plazo para reclamar: la prescripción de la acción

Este es uno de los aspectos más importantes y, a la vez, más debatidos desde el punto de vista jurídico. El plazo para reclamar la nulidad de una cláusula abusiva en sí misma es imprescriptible: la nulidad puede declararse en cualquier momento. Sin embargo, la acción de restitución de cantidades —es decir, la devolución del dinero pagado de más— sí está sujeta a prescripción.

El Tribunal Supremo, en su sentencia de 11 de enero de 2023, estableció que el plazo de prescripción de cinco años del artículo 1964 del Código Civil para las acciones personales se aplica a la reclamación de la devolución de gastos hipotecarios, y que dicho plazo comienza a computarse desde que el consumidor tuvo conocimiento de la nulidad de la cláusula —lo que el Supremo ha situado, con carácter general, a partir de las sentencias de 2015—. Sin embargo, la interpretación de este punto sigue generando controversia en los juzgados y audiencias provinciales.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha advertido en varias resoluciones que los plazos de prescripción nacionales no pueden hacer excesivamente difícil o imposible el ejercicio de los derechos del consumidor. La cuestión no está del todo cerrada a nivel europeo, por lo que es fundamental analizar cada caso de forma individualizada.

La recomendación práctica es clara: no demorar la reclamación. Cuanto más tiempo pase, mayor riesgo de que el plazo de prescripción haya transcurrido.

Cómo reclamar los gastos de hipoteca paso a paso

1. Recopilar la documentación

El primer paso es reunir todos los documentos relacionados con la formalización de la hipoteca: escritura de préstamo hipotecario, facturas de notaría, liquidación del impuesto, factura de la gestoría, nota de inscripción registral y recibos de tasación. Si no dispone de estos documentos, puede solicitarlos a la notaría, al banco o al Registro de la Propiedad.

2. Reclamación extrajudicial previa al banco

Antes de interponer una demanda judicial, es habitual presentar una reclamación extrajudicial ante el servicio de atención al cliente de la entidad financiera. Aunque no es obligatoria, sirve para documentar el intento de solución amistosa y puede dar lugar a una solución negociada. El banco dispone de un plazo máximo de un mes para responder. Si rechaza la reclamación o no contesta en plazo, queda expedita la vía judicial.

3. Demanda judicial

Si el banco no atiende la reclamación, el paso siguiente es interponer demanda ante el Juzgado de Primera Instancia competente. La acción ejercitada es la de nulidad de la cláusula de gastos por abusiva, con la consiguiente condena al banco a restituir las cantidades indebidamente cobradas más los intereses legales desde la fecha del pago.

Desde la entrada en vigor de la Ley 7/2017 que transpuso la Directiva de resolución alternativa de litigios, los consumidores también pueden acudir a sistemas de resolución extrajudicial de conflictos con entidades financieras, aunque estos mecanismos tienen limitaciones en cuanto a su eficacia vinculante.

Importe que se puede recuperar: un ejemplo práctico

En una hipoteca de 150.000 euros formalizada en 2010, los gastos típicos imputados al cliente podrían haber sido aproximadamente los siguientes: notaría 800 euros, registro 350 euros, gestoría 300 euros, tasación 300 euros y AJD 1.500 euros (al 1 % sobre el importe del préstamo).

Aplicando el criterio jurisprudencial vigente, el importe recuperable sería: 400 euros (50 % notaría) + 350 euros (100 % registro) + 150 euros (50 % gestoría) = 900 euros aproximados, más los intereses legales devengados desde el pago. La tasación y el AJD no serían reclamables bajo la jurisprudencia actual.

El importe varía significativamente en función del capital prestado, del año de formalización y de los gastos efectivamente facturados en cada caso.

Hipotecas novadas, subrogadas o canceladas

La posibilidad de reclamar no se limita a las hipotecas vigentes. También pueden reclamar los gastos quienes ya cancelaron su hipoteca, siempre que no haya prescrito la acción de restitución. En el caso de hipotecas novadas o subrogadas, es necesario analizar si en esas operaciones también se repercutieron gastos al cliente de forma indebida, lo que puede dar lugar a reclamaciones adicionales. Para profundizar en estas figuras, puede consultar nuestra información sobre servicios de derecho inmobiliario en Málaga.

Cláusula suelo y gastos hipotecarios: dos reclamaciones distintas

Es importante no confundir la reclamación de gastos hipotecarios con la reclamación por cláusula suelo. La cláusula suelo es una limitación al tipo de interés variable que impide que la cuota del préstamo se beneficie de bajadas del Euríbor por debajo de un umbral mínimo. Ambas reclamaciones son independientes, pueden acumularse en la misma demanda y tienen fundamentos jurídicos distintos. Si su hipoteca tenía cláusula suelo y todavía no ha reclamado, conviene analizar también esa vía.

Preguntas frecuentes

¿Puedo reclamar si mi hipoteca ya está pagada o cancelada?

Sí, siempre que no haya prescrito la acción de restitución. La cancelación de la hipoteca no extingue el derecho a reclamar las cantidades indebidamente cobradas en el momento de su constitución. Es importante analizar la fecha de la hipoteca y los plazos de prescripción aplicables en cada caso concreto.

¿Necesito abogado para reclamar los gastos de hipoteca?

Para la reclamación extrajudicial ante el banco no es obligatorio contar con abogado, aunque es recomendable para redactar correctamente la reclamación y documentar el proceso. Para la vía judicial, la intervención de abogado y procurador es preceptiva. Nuestros abogados inmobiliarios en Málaga pueden valorar su caso y orientarle sobre la viabilidad y el procedimiento más adecuado.

¿Cuánto tiempo tarda una reclamación por gastos de hipoteca?

El plazo varía según la vía elegida. Una reclamación extrajudicial puede resolverse en uno a tres meses si el banco acepta negociar. La vía judicial ante el Juzgado de Primera Instancia puede tardar entre seis meses y dos años, dependiendo de la carga de trabajo del juzgado, de si el banco se allana o contesta la demanda y de si es necesaria la práctica de prueba.

¿El banco puede oponerme la prescripción si reclamo ahora?

Es un riesgo real que debe valorarse caso a caso. El banco puede alegar prescripción si considera que ha transcurrido el plazo de cinco años desde que el consumidor conoció o debió conocer la abusividad de la cláusula. La fecha de inicio del cómputo es objeto de debate jurisprudencial, y los tribunales no tienen un criterio uniforme. Por eso es imprescindible analizar cada hipoteca individualmente antes de interponer una demanda.

¿Qué intereses se aplican sobre las cantidades a devolver?

Las cantidades que el banco debe restituir devengan el interés legal del dinero desde la fecha en que fueron cobradas indebidamente. El interés legal se fija anualmente en la Ley de Presupuestos Generales del Estado. Además, una vez dictada sentencia, se aplican los intereses procesales del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde la fecha de la resolución hasta su completo pago.

¿Puedo reclamar los gastos de hipoteca aunque firmé una novación o me ofrecieron una compensación por la cláusula suelo?

Depende del contenido concreto de la novación o del acuerdo alcanzado. Si en ese acuerdo se incluyó una renuncia expresa a cualquier reclamación futura relacionada con la hipoteca, podría estar afectada la reclamación de gastos. Sin embargo, la jurisprudencia ha declarado nulas ciertas renuncias genéricas incluidas en acuerdos sobre cláusulas suelo por no reunir los requisitos de transparencia exigibles. Cada caso debe analizarse individualmente con la documentación en mano.