Exenciones de plusvalía: cuándo no se paga

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido popularmente como plusvalía municipal, es uno de los tributos que más quebraderos de cabeza genera en las transmisiones inmobiliarias. Sin embargo, existen situaciones en las que el impuesto no es exigible, ya sea porque el municipio no lo ha implantado, porque la ley establece una exención o bonificación, o porque no se ha producido un incremento real de valor del terreno.

Conocer estos supuestos puede suponer un ahorro significativo en la venta, herencia o donación de un inmueble. En este artículo analizamos todos los casos en que no se paga plusvalía o se paga en una cuantía reducida.

¿Qué es la plusvalía municipal y quién la paga?

La plusvalía municipal grava el incremento de valor que experimenta el suelo urbano desde la última transmisión del inmueble. La ley establece que, en las compraventas, corresponde pagarla al vendedor; en las herencias, al heredero; y en las donaciones, al donatario (quien recibe el bien).

La base imponible se calcula sobre el valor catastral del suelo del inmueble, aplicando unos coeficientes que varían según el número de años transcurridos desde la última transmisión. Desde la reforma operada por el Real Decreto-Ley 26/2021, el contribuyente puede elegir entre dos métodos de cálculo:

Método objetivo: aplica los coeficientes aprobados por cada ayuntamiento (dentro de los máximos fijados por ley) al valor catastral del suelo.
Método real: toma como base la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición del suelo, aplicando la proporción que el valor catastral del suelo representa sobre el valor catastral total del inmueble.

El contribuyente puede aplicar el método que le resulte más favorable.

Ayuntamientos que no cobran plusvalía

La plusvalía municipal es un tributo de carácter potestativo para los municipios: el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL) habilita a los ayuntamientos a establecerlo, pero no los obliga. Esto significa que hay municipios que no han aprobado una ordenanza fiscal reguladora del IIVTNU y, por tanto, no lo cobran.

En términos generales, los municipios que no cobran plusvalía suelen ser aquellos de pequeño tamaño y predominio rural, donde el suelo urbano es escaso y el impuesto recaudaría importes muy reducidos en relación con el coste administrativo de su gestión. En la provincia de Málaga, los grandes municipios —Málaga capital, Marbella, Fuengirola, Torremolinos, Benalmádena, Vélez-Málaga, Estepona, Mijas— tienen establecido el impuesto. Sin embargo, numerosos municipios del interior de la provincia no lo aplican.

Para saber si un ayuntamiento concreto cobra o no la plusvalía, lo más fiable es consultar directamente con el servicio de gestión tributaria municipal o con la Diputación Provincial, que en muchas comunidades autónomas gestiona los tributos de los municipios más pequeños.

Exención de plusvalía por ausencia de incremento de valor

Esta es la causa de no sujeción más relevante tras la reforma de 2021. El Tribunal Constitucional, en su sentencia 182/2021 de 26 de octubre, declaró inconstitucional el método objetivo de cálculo cuando este arrojaba una cuota a pagar incluso en supuestos donde no había existido incremento real de valor del terreno.

Tras esa sentencia, el Real Decreto-Ley 26/2021 modificó la regulación del IIVTNU para establecer que:

Si el contribuyente acredita que el valor del suelo no se ha incrementado entre la adquisición y la transmisión, el impuesto no es exigible.
Para acreditarlo, basta con comparar el valor de adquisición y el valor de transmisión del terreno, utilizando los valores de escritura, los valores fiscales o los valores declarados a efectos de otros impuestos.

En la práctica, esto ocurre con frecuencia cuando se vende un inmueble adquirido en plena burbuja inmobiliaria (especialmente entre 2005 y 2008) por un precio inferior al de compra, o cuando se transmite un inmueble en una zona que no ha experimentado revalorización del suelo.

Si está valorando la venta de un inmueble en Málaga y cree que el suelo puede no haber aumentado de valor, resulta fundamental hacer un cálculo previo con ambos métodos. En nuestro despacho ofrecemos asesoramiento integral sobre la fiscalidad de la compraventa de inmuebles en Málaga.

Exención de plusvalía en herencias: vivienda habitual

La Ley de Haciendas Locales permite a los ayuntamientos establecer una bonificación de hasta el 95% de la cuota del IIVTNU cuando la transmisión se produce por causa de muerte y el inmueble transmitido era la vivienda habitual del causante (fallecido), siempre que los herederos o legatarios sean el cónyuge, los hijos o los padres del causante.

Esta bonificación es potestativa: cada ayuntamiento decide si la aplica y en qué porcentaje. En la provincia de Málaga, el Ayuntamiento de Málaga capital tiene establecida esta bonificación, aunque con requisitos específicos que conviene revisar. En otros municipios, la bonificación puede ser distinta o inexistente.

Los requisitos habituales para acceder a la bonificación de la plusvalía en herencias de vivienda habitual son:

Que el inmueble haya sido la vivienda habitual del fallecido al menos durante los dos años anteriores al fallecimiento.
Que el heredero mantenga la propiedad durante al menos tres o cinco años desde la adquisición (el plazo varía según la ordenanza municipal).
Que el heredero sea cónyuge, ascendiente o descendiente del causante, o bien que conviviera con él en el momento del fallecimiento.

Si el heredero vende la vivienda antes del plazo de mantenimiento, pierde retroactivamente la bonificación y debe abonar la cuota que dejó de pagar más los intereses de demora correspondientes.

Otras exenciones y supuestos de no sujeción

Además de los casos anteriores, la legislación recoge otros supuestos en los que la plusvalía municipal no es exigible o se aplica una bonificación:

Dación en pago de vivienda habitual

Cuando el propietario entrega el inmueble al banco como pago de la deuda hipotecaria (dación en pago) y ese inmueble era su vivienda habitual, la transmisión está exenta del IIVTNU. Esta exención, introducida por la Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, requiere que el deudor no tenga otros bienes para satisfacer la totalidad de la deuda y que el proceso de ejecución hubiera sido iniciado por el acreedor o que la dación sea acordada de mutuo acuerdo.

Transmisiones en el contexto de procedimientos concursales

Determinadas transmisiones de inmuebles que se producen en el marco de un procedimiento concursal pueden estar exentas del IIVTNU, según las normas específicas del concurso de acreedores.

Entes públicos y entidades sin ánimo de lucro

Las transmisiones en las que el adquirente es el Estado, una comunidad autónoma, un ayuntamiento u otra entidad pública de carácter territorial están exentas. También gozan de exención ciertas entidades sin ánimo de lucro reconocidas por la normativa del Impuesto sobre Sociedades.

Extinción de condominio

La extinción de condominio —es decir, la disolución de una copropiedad con adjudicación del inmueble a uno de los copropietarios previo pago de la parte correspondiente al otro— ha sido objeto de debate en cuanto a su sujeción a la plusvalía. La posición mayoritaria de la jurisprudencia y de la Dirección General de Tributos es que la extinción de condominio no constituye una transmisión patrimonial sino un acto meramente especificativo, por lo que no genera plusvalía municipal. Si tiene dudas sobre este supuesto, puede ampliar información en nuestro artículo sobre extinción de condominio.

Plusvalía en la separación y el divorcio

Las adjudicaciones de bienes inmuebles entre cónyuges que se produzcan como consecuencia de la disolución de la sociedad de gananciales o de la liquidación del régimen económico matrimonial no están sujetas al IIVTNU. Así lo establece el artículo 104.3 del TRLRHL.

Sin embargo, conviene tener precaución: si el bien adjudicado es privativo (no ganancial) y se transmite entre los excónyuges con motivo del divorcio, la exención no resulta aplicable de forma automática.

Cómo reclamar la plusvalía pagada indebidamente

Si ha vendido un inmueble sin incremento real de valor y pagó la plusvalía municipal porque en aquel momento la normativa no lo permitía, puede valorar la posibilidad de reclamar la devolución mediante:

Solicitud de rectificación de la autoliquidación: si el contribuyente autoliquidó el impuesto, puede presentar una solicitud de rectificación ante el ayuntamiento en el plazo de cuatro años desde que finalizó el plazo de presentación.
Recurso de reposición o reclamación económico-administrativa: si fue el ayuntamiento quien practicó la liquidación, el interesado puede recurrirla en el plazo establecido en la normativa tributaria local.
Acción de nulidad de pleno derecho: en supuestos tasados, puede instarse la nulidad sin sometimiento a plazo, aunque los requisitos son estrictos.

La viabilidad de estas reclamaciones depende de la fecha de la transmisión, del método de cálculo aplicado y de la situación del expediente administrativo. El asesoramiento de un abogado especializado resulta fundamental para determinar qué vía es la más adecuada en cada caso.

Comprobación previa: cómo saber si habrá plusvalía antes de vender

Antes de firmar cualquier contrato de compraventa o incluso antes de negociar el precio, es recomendable hacer una estimación de la plusvalía municipal que se generará con la operación. Para ello se necesita:

El valor catastral del suelo del inmueble (figura en el recibo del IBI).
La fecha de la última transmisión del inmueble.
Los coeficientes aprobados por el ayuntamiento correspondiente para el ejercicio en curso.
El precio de adquisición y el de venta, para comparar y optar por el método real si es más favorable.

Muchos ayuntamientos ofrecen calculadoras en línea para hacer esta estimación. No obstante, el cálculo definitivo requiere verificar los valores catastrales actualizados y aplicar correctamente los coeficientes vigentes. Para una estimación precisa antes de la venta, puede contactar con nuestro equipo especializado en compraventa de inmuebles en Málaga.

Preguntas frecuentes sobre exenciones de plusvalía

¿Hay ayuntamientos que no cobran plusvalía municipal?

Sí. La plusvalía municipal es un impuesto potestativo para los ayuntamientos. Los municipios que no han aprobado una ordenanza fiscal del IIVTNU no lo aplican. Suelen ser municipios pequeños y de carácter rural. En la provincia de Málaga, todos los municipios grandes tienen establecido el impuesto, pero numerosos municipios del interior no lo cobran. Para confirmarlo, es necesario consultar con el ayuntamiento o con la Diputación Provincial, que en muchos casos gestiona los tributos de los municipios más pequeños.

¿Si vendo con pérdidas, tengo que pagar plusvalía municipal?

Desde la reforma de 2021, si el contribuyente acredita que el valor del suelo no se ha incrementado entre la adquisición y la transmisión, el impuesto no es exigible. Para demostrarlo, puede comparar el valor de adquisición y el de venta del inmueble usando los valores escriturados o fiscales. Si la diferencia es negativa o nula, no habrá base imponible y el impuesto no se devengará. Es imprescindible acreditarlo formalmente ante el ayuntamiento.

¿La vivienda habitual del fallecido está exenta de plusvalía en la herencia?

No está exenta con carácter general, pero la ley permite a los ayuntamientos establecer bonificaciones de hasta el 95% de la cuota cuando el inmueble era la vivienda habitual del causante y el heredero es cónyuge, ascendiente o descendiente directo. La existencia y el porcentaje de esta bonificación dependen de la ordenanza fiscal de cada municipio, por lo que hay que consultarlo en el ayuntamiento donde radica el inmueble.

¿La dación en pago está exenta de plusvalía?

Sí, cuando el inmueble transmitido era la vivienda habitual del deudor y la transmisión se realiza en pago de la deuda hipotecaria al banco o a través de un proceso de ejecución hipotecaria, la plusvalía municipal queda exenta. Esta exención fue introducida por la Ley 1/2013 como medida de protección a deudores hipotecarios en situación de insolvencia.

¿La extinción de condominio genera plusvalía municipal?

En principio, no. La extinción del condominio o copropiedad con adjudicación del bien a uno de los copropietarios se considera un acto de especificación o concreción del derecho preexistente, no una transmisión patrimonial. Por ello, no genera devengo del IIVTNU. Sin embargo, si hay exceso de adjudicación no justificado o si la operación encubre una transmisión real, la Administración puede recalificarla. En caso de duda, es recomendable consultar con un abogado antes de formalizar la operación.

¿Puede el comprador quedar obligado a pagar la plusvalía del vendedor?

Por ley, la plusvalía en las compraventas corresponde al vendedor. Sin embargo, las partes pueden pactar contractualmente que sea el comprador quien la asuma. Si en el contrato de arras o en la escritura de compraventa se incluye una cláusula de este tipo, el comprador queda obligado contractualmente a pagar el impuesto, aunque frente a la Hacienda municipal el responsable sigue siendo el vendedor. Por ello, conviene revisar con atención cualquier contrato antes de firmarlo, especialmente si contiene cláusulas de distribución de gastos. Puede ampliar información sobre los aspectos jurídicos del contrato preliminar en nuestro artículo sobre el contrato de arras.

Para cualquier consulta relacionada con la fiscalidad de una transmisión inmobiliaria en Málaga, ya sea compraventa, herencia o donación, nuestro equipo de abogados inmobiliarios en Málaga está a su disposición para orientarle sobre las opciones más adecuadas en su caso concreto.