Suspensión del lanzamiento de vivienda habitual: Ley 1/2013 (prórroga 2028)
La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, permite suspender el lanzamiento de la vivienda habitual cuando el ejecutado se encuentra en situación de especial vulnerabilidad económica y social acreditada. La protección, originalmente prevista para dos años, ha sido sucesivamente prorrogada y la última prórroga, introducida por la normativa de 2024, mantiene la vigencia hasta el 15 de mayo de 2028. La suspensión opera frente al ejecutante banco o frente al adjudicatario (incluido el cesionario del remate), porque la limitación se proyecta sobre el procedimiento de ejecución y no sobre la persona del adjudicatario. Esta guía explica los requisitos económicos y familiares, el procedimiento para solicitar la suspensión, la documentación necesaria y la interacción con el Código de Buenas Prácticas Bancarias (RDL 6/2012 y RDL 1/2024).
Qué es la suspensión del lanzamiento de vivienda habitual
El lanzamiento es la diligencia procesal por la que el juzgado, tras la subasta y la adjudicación, ordena el desalojo del ocupante para entregar la posesión al nuevo titular. En el régimen general del art. 675 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, el adjudicatario solicita la entrega, el juzgado señala fecha y la diligencia se ejecuta con auxilio de la comisión judicial y, en su caso, de un cerrajero.
La Ley 1/2013 introduce una excepción al régimen general para los casos en que el inmueble es la vivienda habitual del ejecutado y este se encuentra en situación de especial vulnerabilidad. En esos supuestos, acreditados los requisitos económicos y familiares, el juzgado puede acordar la suspensión del lanzamiento por periodos sucesivos mientras la protección legal esté vigente.
La protección actúa frente a cualquier adjudicatario del inmueble:
- El banco originador del préstamo que se adjudicó la vivienda en la subasta.
- El fondo o servicer al que el banco cedió el crédito y que ejecuta en lugar del banco.
- El cesionario del remate, cuando el adjudicatario original ha transmitido su derecho a un tercero conforme a los arts. 647.3 y 670.3 LEC.
El argumento técnico es claro: la limitación se proyecta sobre la fase procesal de lanzamiento, no sobre la identidad del adjudicatario. Para más detalle sobre las operaciones de cesión, consulte la guía sobre cesión de remate del despacho.
Marco legal y prórrogas posteriores
La regulación se construye sobre cuatro bloques normativos:
- Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. Norma fundacional de la suspensión del lanzamiento.
- Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que aprueba el Código de Buenas Prácticas Bancarias.
- Real Decreto-ley 5/2017 y normativa posterior que ha ido prorrogando la vigencia de la suspensión.
- Real Decreto-ley 1/2024, de 23 de enero, sobre medidas urgentes en materia de servicios financieros, que extiende la vigencia de la suspensión hasta el 15 de mayo de 2028 y amplía el régimen del CBP.
El conjunto normativo es complementario al régimen procesal de la LEC, que mantiene su vigencia general, y a la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario para contratos posteriores al 16 de junio de 2019.
Requisitos económicos y familiares para acceder a la suspensión
El acceso a la suspensión exige la concurrencia cumulativa de tres bloques de requisitos: económicos, familiares y procesales.
Circunstancias económicas
Los requisitos económicos se refieren al nivel de ingresos del hogar y a la incidencia de la carga hipotecaria. La regulación combina varios criterios:
- Ingresos familiares no superiores a un determinado múltiplo del IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples), variable según composición del hogar. La regla general aproximativa es el límite de tres veces el IPREM anual de 14 mensualidades, con incrementos por hijos a cargo, miembros con discapacidad y otras circunstancias agravantes.
- Alteración significativa de la situación económica respecto del momento de concesión del préstamo: paro, descenso de ingresos por encima de cierto porcentaje, reducción de jornada, cese de actividad.
- Carga hipotecaria que supone un porcentaje elevado de los ingresos netos del hogar (típicamente superior al 50 %).
Los valores concretos del IPREM y de los umbrales se actualizan periódicamente; la web del IPREM y la normativa anual de presupuestos contienen los importes vigentes en cada momento.
Circunstancias familiares: colectivos protegidos
La Ley 1/2013 protege a los siguientes colectivos cuando concurren los requisitos económicos:
- Familias numerosas conforme a la Ley 40/2003 de Protección de las Familias Numerosas.
- Unidades familiares monoparentales con dos o más hijos a cargo.
- Unidades familiares con un menor de edad.
- Unidades familiares con un miembro con discapacidad reconocida superior al 33 %, dependencia o enfermedad grave que le incapacite acreditadamente.
- Unidades familiares con víctima de violencia de género conforme a la legislación vigente.
- Deudor mayor de 60 años.
- Hogares con menores afectados por situaciones de exclusión social con informe de servicios sociales.
La acreditación de la pertenencia al colectivo se hace mediante el libro de familia, certificado de empadronamiento histórico, sentencias o resoluciones que reconozcan la situación protegida (discapacidad, dependencia, violencia de género), e informes de servicios sociales municipales.
Requisitos procesales
Junto a los requisitos sustantivos:
- La solicitud debe presentarse antes de la fecha fijada para el lanzamiento. El juzgado no acepta solicitudes después de ejecutada la diligencia.
- El inmueble debe ser efectivamente la vivienda habitual del ejecutado, no una segunda residencia ni un inmueble destinado a otro uso.
- El procedimiento de ejecución debe ser un procedimiento hipotecario o de apremio sobre vivienda habitual.
Documentación a aportar al juzgado
El expediente de solicitud se construye con la documentación que acredita los tres bloques de requisitos. Una documentación incompleta es la causa más frecuente de denegación. La lista típica incluye:
- Certificado de empadronamiento histórico que acredite la condición de vivienda habitual con los seis meses anteriores a la fecha del lanzamiento, como mínimo.
- Libro de familia y, en su caso, certificación de discapacidad, dependencia, condición de víctima de violencia de género.
- Declaración del Impuesto sobre la Renta de los dos últimos ejercicios de todos los miembros del hogar.
- Vida laboral y certificados del SEPE (situaciones de paro, prestaciones).
- Certificado de ingresos del trabajo (nóminas) o del régimen de autónomos.
- Certificación de la entidad financiera sobre la cuota hipotecaria y el saldo deudor.
- Informe de servicios sociales municipales en supuestos de exclusión social.
- Resolución reconocedora del título de familia numerosa, en su caso.
La presentación se hace mediante escrito al juzgado de la ejecución, con identificación del expediente, solicitud expresa de suspensión del lanzamiento al amparo de la Ley 1/2013 y prórroga vigente, y acompañamiento de la documentación. El juzgado puede solicitar aclaraciones o documentación adicional antes de resolver.
Procedimiento para solicitar y obtener la suspensión
1. Presentación del escrito antes de la fecha del lanzamiento
El paso clave es la presentación tempestiva. La solicitud se cursa al juzgado de la ejecución mediante escrito firmado por abogado y procurador (procurador necesario en el procedimiento). El escrito debe contener:
- Identificación del procedimiento, autos, partes y resolución que acordó el lanzamiento.
- Solicitud expresa de suspensión del lanzamiento conforme a la Ley 1/2013 y normativa de prórroga vigente.
- Acreditación documental de los requisitos económicos y familiares.
- Petición subsidiaria (cuando proceda) de aplicación del Código de Buenas Prácticas y, en su caso, de alquiler social.
2. Resolución del juzgado
El juzgado examina la solicitud y la documentación, oye al ejecutante o adjudicatario y resuelve por auto. Si estima la solicitud, acuerda la suspensión del lanzamiento con los efectos previstos en la Ley 1/2013. Si la deniega, el deudor puede recurrir en reposición y, en su caso, en apelación.
3. Mantenimiento de la suspensión
La suspensión no es ilimitada. Cuando las circunstancias que la fundamentaron cambian (incremento de ingresos, salida del colectivo protegido, fin del régimen legal de prórroga), el adjudicatario puede solicitar su revisión y la reanudación del lanzamiento. La revisión periódica de la situación es razonable y la jurisprudencia exige proporcionalidad.
4. Solicitud subsidiaria de alquiler social
Cuando el adjudicatario es una entidad financiera adherida al Código de Buenas Prácticas, el deudor puede solicitar adicionalmente la celebración de un contrato de arrendamiento social con renta limitada (un porcentaje del IPREM) y duración inicial de dos años prorrogables. Esta opción ofrece estabilidad habitacional mientras se mantienen las circunstancias de vulnerabilidad.
El alquiler social en el Código de Buenas Prácticas
El RDL 6/2012, modificado y ampliado por sucesivas reformas y por el RDL 1/2024, prevé como medida del CBP el arrendamiento social de la vivienda habitual cuando el deudor, tras una dación en pago liberatoria, cumple los umbrales del Código y la entidad está adherida. Sus características principales:
- Renta mensual limitada a un porcentaje del IPREM (típicamente en torno al 3 % anual aplicado mensualmente).
- Duración inicial de 2 años, prorrogable conforme a la normativa vigente.
- Subrogación en caso de transmisión del inmueble por la entidad: el arrendamiento subsiste frente al nuevo titular.
- Compatibilidad con la suspensión del lanzamiento: el alquiler social opera tras la dación, no es excluyente con otras medidas previas.
La efectividad práctica del alquiler social depende del grado de cumplimiento de las entidades adheridas y de la asistencia letrada al deudor para acreditar el cumplimiento de los umbrales y exigir el contrato.
Interacción con la cesión de remate y los servicers
Una duda habitual: si el banco ha cedido el remate a un fondo o a un comprador final (operación de cesión de remate regulada en los arts. 647.3 y 670.3 LEC), ¿puede solicitarse la suspensión del lanzamiento? La respuesta es sí, sin restricciones. La protección de la Ley 1/2013 opera sobre la fase de lanzamiento y no depende de la identidad del adjudicatario.
En la práctica:
- El cesionario del remate puede ser un inversor profesional que esperaba toma de posesión rápida. Si el ejecutado cumple los requisitos de vulnerabilidad y la Ley 1/2013 está vigente, la suspensión opera frente a él igual que frente al banco original.
- La negociación entre cesionario y ejecutado puede orientarse a un acuerdo voluntario: arrendamiento social, recompra, indemnización por desalojo ordenado. Estas vías son habituales cuando ambas partes tienen interés en evitar la prolongación indefinida del litigio.
- Los servicers (Servihabitat, Solvia, Anticipa, Haya, Aliseda, DoValue, etc.) gestionan estas situaciones con criterios comerciales propios. La asistencia letrada al deudor es clave para acreditar correctamente la vulnerabilidad y para negociar en condiciones equilibradas.
Otras vías que pueden invocarse junto con la suspensión
La suspensión del lanzamiento es una palanca defensiva, pero rara vez se utiliza aislada. Suelen combinarse:
- Oposición a la ejecución por cláusulas abusivas (art. 695.1.4.º LEC) cuando el procedimiento sigue abierto. La declaración de abusividad puede sobreseer la ejecución y dejar sin sentido el lanzamiento.
- Demanda declarativa autónoma de nulidad de cláusulas con medida cautelar de suspensión (art. 721 LEC).
- Nulidad de actuaciones por falta de control de oficio de las cláusulas abusivas (art. 552 LEC y jurisprudencia TJUE).
- Procedimiento de Segunda Oportunidad conforme al Texto Refundido de la Ley Concursal y Ley 16/2022, para deudores con múltiples deudas.
- Negociación directa con el ejecutante o el adjudicatario para llegar a un acuerdo de salida ordenada, recompra o arrendamiento.
Preguntas frecuentes
¿Hasta cuándo está vigente la suspensión del lanzamiento de la Ley 1/2013?
La última prórroga, introducida por el Real Decreto-ley 1/2024, mantiene la vigencia de la suspensión hasta el 15 de mayo de 2028. La protección se proyecta sobre los procedimientos de ejecución en los que el inmueble sea la vivienda habitual del deudor y este se encuentre en situación de especial vulnerabilidad económica y social acreditada.
¿Quién puede solicitar la suspensión del lanzamiento?
El deudor ejecutado que sea ocupante de la vivienda habitual y que acredite la concurrencia de los requisitos económicos (ingresos no superiores a determinado múltiplo del IPREM, alteración significativa de la situación económica, carga hipotecaria elevada) y la pertenencia a uno de los colectivos protegidos (familias numerosas, monoparentales con menores, víctimas de violencia, mayores de 60 años, personas con discapacidad o dependencia, entre otros).
¿La suspensión opera frente al cesionario del remate?
Sí. La protección de la Ley 1/2013 se proyecta sobre la fase de lanzamiento del procedimiento, no sobre la identidad del adjudicatario. Por tanto, opera igual frente al banco original que frente al fondo, al servicer o al cesionario del remate al amparo de los arts. 647.3 y 670.3 LEC. Los inversores profesionales que adquieren mediante cesión deben anticipar este riesgo en su due diligence.
¿Qué documentación hay que presentar para acreditar la vulnerabilidad?
Certificado de empadronamiento histórico, libro de familia, declaraciones de la renta de los dos últimos ejercicios, vida laboral, certificados del SEPE, certificación de la cuota hipotecaria, resoluciones reconocedoras de discapacidad o de la condición de víctima de violencia de género, informes de servicios sociales y, en su caso, título de familia numerosa. Una documentación completa es decisiva para la estimación de la solicitud.
¿La suspensión es definitiva o puede revocarse?
No es definitiva. Cuando las circunstancias económicas o familiares que la fundamentaron cambian (incremento sustancial de ingresos, salida del colectivo protegido), el adjudicatario puede solicitar la revisión y reanudación del lanzamiento. La suspensión opera mientras se mantiene la situación de vulnerabilidad y mientras la legislación de prórroga esté vigente.
¿Cómo se combina la suspensión con el Código de Buenas Prácticas?
El Código de Buenas Prácticas Bancarias (RDL 6/2012 + RDL 1/2024) opera sobre la relación contractual con la entidad antes y durante la ejecución, ofreciendo reestructuración, quita o dación en pago liberatoria con alquiler social posterior. La suspensión del lanzamiento de la Ley 1/2013 opera sobre la fase procesal del desalojo cuando la subasta ya se ha celebrado. Ambas vías son compatibles y suelen combinarse para máxima eficacia.
¿Qué pasa si presento la solicitud después del lanzamiento?
El juzgado no la admite. La solicitud debe presentarse antes de la fecha fijada para la diligencia de lanzamiento. Una vez ejecutado el desalojo, el deudor solo tiene vías muy residuales (nulidad de actuaciones por defectos formales, demanda declarativa) que no devuelven la posesión salvo en supuestos excepcionales. Por eso es crítico anticipar la solicitud con asistencia letrada inmediata tras la notificación de la fecha del lanzamiento.
Fuentes oficiales y bibliografía
- Ley 1/2013, de 14 de mayo — protección a deudores hipotecarios sin recursos.
- Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo — Código de Buenas Prácticas Bancarias.
- Real Decreto-ley 1/2024, de 23 de enero — ampliación de la prórroga hasta 2028 y reforma del CBP.
- Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil — arts. 675 (lanzamiento), 695 (oposición), 552-553 (control de oficio).
- Ley 40/2003 de Protección de las Familias Numerosas.
- Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
- IPREM — Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (valores actualizados anualmente).
- STJUE C-415/11 Aziz sobre control de cláusulas abusivas.
- Buscador de Jurisprudencia del CGPJ (CENDOJ).
- Banco de España — información sobre el CBP y entidades adheridas.
Anticipar la solicitud es lo que protege la posesión
La suspensión del lanzamiento es una herramienta jurídica poderosa pero exigente en cuanto a plazos y documentación. Una solicitud presentada el día anterior al lanzamiento con documentación incompleta tiene altas probabilidades de ser denegada. Una solicitud anticipada con asistencia letrada y documentación completa tiene altas probabilidades de prosperar.
Si ha recibido notificación de fecha de lanzamiento sobre la vivienda habitual o anticipa que la ejecución llegará a esa fase, contacte con el despacho cuanto antes. Estudiamos la concurrencia de los requisitos económicos y familiares, preparamos la documentación y presentamos la solicitud en plazo, en su caso combinada con otras vías de defensa (oposición por cláusulas abusivas, demanda declarativa, alquiler social del CBP).
Artículo elaborado por el despacho Orozco y Asociados, con sede en Ronda (Málaga) y atención en toda España. Última revisión: mayo de 2026.